ГРОМКИЕ ИМЕНА: Неслучайный “Бенефит”
– Почему такое нестандартное название, в нем какая-то смысловая нагрузка?
– У нас склонность к фантазийным названиям была изначально. Сейчас сложно вспомнить, кто это придумал. It’s like benefi. Игра слов: инжиниринг выгод и преимуществ. В названии – концепция нашего инвестиционного бизнеса: конструирование прибыли.
– Кто стоял у истоков, придумал проект компании?
– Три человека. Один придумывал, один умел работать и один что-то понимал в деньгах. Юра Терентьев – человек, который умеет работать, кандидат технических наук, горный инженер, в шахте работал. Я тогда думал, что что-то понимаю в финансах. Третий партнер в настоящее время ведет самостоятельный бизнес.
– С чего все начиналось? 10 лет назад наверняка все было не так масштабно...
– Нет, конечно. Было просто: давайте соберемся и построим дом.
– И что, сразу бизнес наладился?
– Не сразу. Толком еще никто ничего не понимал. На выходе из первого проекта тут же был взят еще один. Мы его взяли, даже не зная, как его финансировать. Но не стоять же на месте. Нужно наращивать обороты. Да и инвестиционная деятельность не требует больших собственных средств. Нужно умение распоряжаться деньгами.
– По вашим словам, компания начиналась с трех человек. Что, сами первый проект реконструировали?
– Нет, нанимали рабочих.
– А сейчас сколько у вас человек работает?
– Меньше, чем когда-то. В прежние времена были свои рабочие, сейчас только подряды раздаем.
– Почему?
– Если у тебя много людей, то это отнимает очень много сил на администрирование, привлекает повышенное внимание разных недремлющих органов. Люди, конечно, решают проблемы, но они одновременно создают и другие. Сейчас примерно 45 человек – административный персонал, а максимально было 250 человек. Выяснилось, что головой работать интереснее и прибыльнее, чем руками.
– Каков сейчас у вас размер активов?
– Примерно $20 млн.
– Некоторые российские компании перешли на международную систему отчетности, а вы?
– Находимся в стадии перехода.
– Это сложно?
– Да.
– Почему?
– Возникает дополнительный блок отчетности по сравнению со стандартным. С МСФО как с мафией. Мафия не существует. Так и МСФО. Существует несколько различных стандартов (европейский, американский и т. д.), которые искусственно сведены у нас в некую синтетическую модель – российскую. У каждого свое представление о том, что это такое. Для нас важна возможность МСФО производить справедливую оценку активов, тогда стоимость компании получает более-менее реальную оценку, понятную инвесторам.
– И сколько сейчас стоит ваша компания?
– Около $39 млн.
– Тяжело управлять серьезным бизнесом?
– У нас малый бизнес. По американским стандартам компания с выручкой меньше $50 млн в год – это малый бизнес. У нас примерно $15 млн в хороший год.
– Поставим вопрос по-другому. Сложно управлять бизнесом грамотно, без сбоев?
– Когда все перед глазами, всегда есть возможность корректировать. Почему все эти сбои вылезают на удаленном бизнесе, на региональных проектах? Нет возможности мгновенно вмешаться. От этого все трудности управленческого характера. Собственные ошибки менеджер может лично исправить, если у него все рядом. А когда люди работают удаленно, то этого не видно. Как правило, ошибки склонны скрывать. Соответственно, управленческие промахи очень тяжело исправлять на удаленных объектах.
– Наверняка какие-то сценарии просчитываете заранее?
– Того, кто не готовится к далеким трудностям, ожидают близкие неприятности.
– А какое положение занимаете сейчас на рынке?
– Мы сейчас ничего не занимаем, так как просто допродаем наш последний проект – дворцово-парковый ансамбль “Мещерский”, а новые проекты еще находятся на стадии согласования.
– Вы уходите в регионы?
– Нет. Просто циклы разработки документации в Москве сильно растянуты. Пока пробуем решить – работы, в общем, немного.
– Складывается такое впечатление, что компания уходит в регионы. У вас в Калининграде масштабный проект, в Воронеже. Почему здесь это все нельзя сделать?
– Работаем там, где получается.
– Чего там больше – места или возможности?
– Инвестиционный климат намного лучше.
– Благоприятнее, чем в Москве?
– Хуже, чем здесь, сложно найти.
– Почему?
– Сопротивление среды очень высокое, прохождение документов крайне затруднено. Отношение к инвесторам в регионах гораздо лучше – там их не так много. Легче разговаривать. К тому же, с точки зрения московского правительства, мы вообще не достойны никакого места занимать.
– Ваши региональные проекты очень масштабны. С чем это связано?
– Такая концепция. Чтобы сделать себестоимость минимальной, нужно соблюсти ряд банальных правил. Эффект масштаба – раз, применяемые технологии – два. Мы хотим делать реальное комфортабельное и доступное жилье, но не потому, что мы белые и пушистые. Просто много дорого продать невозможно. Много можно продать только дешево.
– У компании есть проекты гостиниц, есть жилая недвижимость. Вы в принципе всеядные? К чему-то больше склоняетесь?
– Конечно, к жилой недвижимости.
– А как же сеть отелей?
– Это один из проектов компании. Идея такая – построить сеть и продать. Это одна из моделей бизнеса.
– Вы строите отели не для того, чтобы ими управлять?
– И управлять тоже. Прежде чем продать, нужно же сеть построить. Соответственно, все это время ею нужно будет управлять. До того момента, пока бизнес не станет привлекательным для стороннего инвестора, он должен быть причесан, налажен. Это должен быть действующий бизнес-конвейер по производству денег – вот и все. Первый отель мы запускаем в начале 2007 г. Мы создали дочернюю компанию “Бенефит Плаза” специально для ведения наших гостиничных проектов.
– У вас есть завершенные проекты. Какие из них для вас были лучшими?
– Я без эмоций отношусь к проектам. Где-то концепция была чище сделана, где-то архитектура хороша. Но нравятся все, потому что изначально во все заложены какие-то особенности. Например, в самом первом доме мы применили центральную климатическую установку и первые в массовом домостроении установили пластиковые окна. До этого строители их не ставили. С климатом и шумом была проблема, дом стоит на Садовом кольце. Окна туда же выходили. Мы постарались снизить влияние выхлопов и сделать забор воздуха на крыше с обратной стороны конька. Долгое время система эта работала, потом перестала. Дело в том, что, когда все было продано, несколько лет она работала вообще без обслуживания. Люди не привыкли платить за обслуживание системы приточной вентиляции. А вообще нравится какие-то нестандартные решения применять.
– У вас существует стратегия ведения бизнеса?
– На сегодняшний день у компании четыре стратегических направления. Жилищное строительство. Второе – создание гостиничной сети. Третье – переработка отходов по технологии международного уровня. Четвертое – развитие технологии усиления фундаментов.
У компании патент на технологии, которые позволяют радикально усилить фундамент здания без строительных работ снаружи. Все делается изнутри без вибрации, шума и т. д. Теоретически под любым домом таким образом можно вырыть гараж, не отселяя людей. Если дом строится неподалеку от других, то соседний может “поползти”. Напротив Киевского вокзала была опасность, что здание Хамовнического суда сползет в реку. Мы его усилили, подхватили на сваи – это так называемая методика статического задавливания свай. По цене дает значительный выигрыш. В результате здание суда стоит до сих пор.
– Эту технологию придумали в компании или вы первые ее применяете?
– Принцип придумали до нас. Применяем первыми. Более того, мы применили эту технологию не при реконструкции существующего здания, а при новом строительстве. Она позволяет параллельно возводить здание и давить сваи. На нулевом цикле происходит экономия по времени – примерно месяца два.
– Поговорим о репутации бизнеса. Существует система слежения за качеством строительства?
– Специалисты по технадзору постоянно находятся на площадке. И проверяют тщательно не только бумажки.
– То есть открыли борт машины и посмотрели, какие кирпичики привезли?
– Конечно. Специалисты отслеживают абсолютно все в круглосуточном режиме.
– Получается отследить, чтобы качество соответствовало заявленному стандарту?
– Да. В любом случае на площадке должен быть профессионал. Он обязан понимать во всем. Иначе не жди добра – все украдут и сделают плохо.
– А как отследить качество используемых материалов?
– Покупать только у проверенных поставщиков. Чем мех лучше, тем он дороже…
– Система продаж у вас существует? Продаете сами?
– В элитном сегменте только так.
– Почему?
– Покупатели такого жилья, как правило, хозяева бизнеса или топ-менеджеры. Двухстадийная система. Рекламой и первыми контактами занимаются риэлторы. А к серьезным переговорам уже мы подключаемся. Эта схема продаж, наверное, наиболее эффективна. Приходит, скажем, тот же топ-менеджер. Он рассчитывает на определенное общение. Он не задает дурацких вопросов. Китайская народная мудрость гласит: один дурак может задать столько вопросов, что и десять мудрецов не ответят.
– Есть причины, по которым лучше отказаться от предлагаемой сделки?
– Есть, в основном грязные документы.
– А много таких бывает?
– Львиная доля. По городу ходят банды аферистов, предлагая черт знает что. Была даже история с фальшивыми постановлениями правительства Москвы о строительстве жилого дома. Под Новый год наштамповали несколько постановлений, потом по Москве они долго гуляли. А в базе документов нумерация заканчивалась на несколько номеров раньше. Управление экономической безопасности мэрии разбиралось. Единственная проблема, с которой сталкивается строительство в Москве, – дефицит площадок, хотя развалин старых полно, а получить их под реконструкцию невозможно.
– Почему не сделать конкурс и не продать площадку?
– Вопрос не так стоит. Вопрос – зачем устраивать конкурс и продавать площадку? На рынке нет проблем с финансированием проекта, технологиями и организацией работ – есть проблема с правом на застройку.
– Это право продается и кто больше заплатил, тот построит, правильно?
– Не всегда.
– А что еще может быть?
– Кто замужем за Юрием Михайловичем. Существует круг приближенных людей – такова жизнь.
– Конкуренция возможна?
– Конкуренция продавцов или конкуренция покупателей площадок? Конкуренция компаний за покупателей или за возможность заниматься бизнесом? Если бы не было проблемы с площадками, то тогда была бы конкуренция за покупателя. И все бы встало на свои места. Цена бы сбалансировалась. Рынок нужно регулировать [только] с точки зрения чиновников. Они сами создают кризисную ситуацию и аргументируют необходимость регулирования. Гениально же – запустить бактерию, а потом продать вакцину.
– Тогда каков прогноз развития рынка на ближайшие лет 10?
– Конечная точка развития, в принципе, известна. Есть модели – Токио, Нью-Йорк. Все в частной собственности. Хочешь построить – покупай у собственников. Не продали – не построишь. К этому все идет, потому что под жилыми домами у нас земля теоретически находится в долевой собственности людей.
– Теоретически да, но надо еще право зарегистрировать.
– Закон тем не менее есть.
– Но реальная ситуация такова: он бездействует и будет бездействовать. Я знаю людей, они второй год ходят по всем инстанциям, пытаются зарегистрировать право собственности на землю под жилым домом.
– Мы четвертый год ходим и походим еще. Юрий Михайлович же не вечный. Законы РФ должны действовать и на территории Москвы. Бюрократия рассматривает землю и право на застройку как ценные ресурсы – свои ресурсы. Когда-нибудь права граждан в отношении земельных участков под жильем должны быть восстановлены. Они же носят некоммерческий характер, это вопрос Конституции РФ и целостности страны. Почему в действии Земельного кодекса есть какие-то исключения? Динамика такова, что рано или поздно значительная доля земель будет в собственности граждан. Все будет нормально покупаться и продаваться. Что может быть проще, чем купить земельный участок и построить на нем дом? Проблема с ресурсами в больших городах, там порядок цифр другой. Сделка по покупке небоскреба в Манхэттене – это несколько сотен миллионов.
– Каким видите будущее для компании?
– На ближайшие лет 15 мы работой обеспечены – в регионах главным образом. В Москве четыре площадки в работе.
– Что там строите?
– Жилье. Не строим пока, только согласовываем документы. “Площадки в работе” означает, что они оформляются. Вообще, когда от московской действительности отрываешь взгляд, от этого Клондайка – $25 000 за 1 кв. м, $30 000 за 1 кв. м – и поднимаешь голову, оглядываешься по сторонам, видишь, что Клондайк везде. От Черногории до Таиланда, до Коста-Рики инвестиции дают не меньшую отдачу. В том же Таиланде языковые проблемы никого не волнуют, рост рынка такой же, а защита имущественных прав на порядок выше.
– У нас вообще недвижимость – самая незащищенная собственность.
– Пожалуй. Вопрос философский. Любая собственность – это головная боль.
– А с чем сталкивается молодой бизнесмен, который начинает заниматься чем-либо профильно? Были же и синяки, и шишки...
– Вымогательство чиновников прежде всего.
– Вымогательство чиновников – сейчас довольно модная тема. Какие плохие чиновники, как они вымогают деньги, сидят на “откатах”, я никогда не поверю, что этого не было 10 лет назад.
– Все было. Вы правы. Только аппетиты были разные сейчас и тогда.
– Насколько разные?
– Радикально, на порядки. Отражение роста рынка.
– Например, чтобы сравнить порядок?
– Грубо – если за документ просили $50 000 шесть лет назад, то сейчас до $0,5 млн доходит. Хотя с одной крупной компании и $1 млн содрали не мытьем, так катаньем.
– Может, правительство хочет сделать бизнес на 100% подконтрольным?
– Так он уже подконтрольный.
– Возможно, не до конца? Чиновники говорят, что через него деньги отмывают, серые схемы, черный нал....
– А взятки им чем носят, безналом, что ли?
– Вы, как бизнесмен, ощущаете давление, может, проверки усилились?
– Проверяющие усилились. Умные люди из бизнеса пошли работать в госаппарат. И теперь нормальные коммерсанты на каждой должности. С хорошим калькулятором, нормальными мозгами, отличной квалификацией. Они видят, сколько на ком могут заработать.
– Открыто говорят “дай”?
– Есть три вида давления. Люди просят денег за то, чтобы сделать что-то незаконное, просят за то, чтобы сделать, что положено по закону, и просят денег за то, что не сделают против тебя ничего незаконного. Еще в 90-е было подмечено: московские чиновники берут взятки не за то, что делают что-то неправильное, а за то, что выполняют свою повседневную работу.
– Что вы думаете о возможной отмене лицензирования с 1 января? Не начнут падать дома экономкласса, а как следствие – человеческие жертвы?
– То, что действует сейчас, очень хорошо проиллюстрировал Аквапарк. Государство контролирует качество лишь формально. Есть чиновник, подписывающий акт госкомиссии, инспектор Госархстройнадзора. Что он контролирует реально? Мы в нескольких странах задавали вопрос: лицензии есть? Ничего нет. В Португалии смотрим: работают африканцы, еще более ленивые, чем наши молдаване. Как контролируется качество? Заказчик подписывает акт приемки, подрядчик подписывает, сдает – и все. Государство ни при чем. А если дом упадет, то посадят прораба. И репутация компании изуродована – до свидания!
– Но проблема гастарбайтеров действительно есть?
– Да. Квалифицированной рабочей силы в Москве нет. Разница в том, что в строительстве много неквалифицированного труда. Для человека, не обладающего квалификацией, есть два пути: стройка и автосервис. Но есть реальные профессионалы – рабочие из Таджикистана. Они плохо знают русский язык и только поэтому производят плохое впечатление, как русские буржуины в Лондоне. Таджики – вообще осколок древней персидской цивилизации.
– Почему, неужели мы такие снобы? Разрешили бы людям честно работать, облегчили бы ситуацию с документами, с регистрацией...
– Вы наивно исходите из предположения, что есть какие-то правила игры. А нет никаких правил. Если строитель будет кристально чист, у него будут работать только москвичи и все будут с белой зарплатой, будут уплачены все налоги, то к нему все равно придут. Без вариантов. Но все прекрасно, пока люди не начинают погибать на стройке.
– Должно ли государство быть надзорным органом или личная, репутационная, уголовная ответственность?
– Мой тезис подтверждается тысячелетием строительства. Начиная с египетских храмов, Колизея, собора Парижской Богоматери – и все нормально, никто не регулировал, никакая ИГАСН к строителям не ходила.
– Что касается “откатов”, на стоимость 1 кв. м влияет все, включая размер взятки. Если вся сумма, затраченная на проект, – это 100%, какой кусок от этого в процентах вы относите на “откат”? Сколько получает чиновник?
– Принцип ценообразования другой. Застройщик продает за цену, которую готов дать покупатель. Застройщик предполагает, что часть средств, полученных от сделки, будет потрачена. Например, предполагаем, что по $7000 за 1 кв. м купят. А $4000 уйдет на строительство. А $3000 – резерв: что-то уйдет на поборы, что-то останется на прибыль.