НА АСФАЛЬТЕ: Другие города
По мнению сотрудника Института экономики города Дениса Визгалова, тема возводимых одной компанией городов ненова. Достаточно вспомнить градообразующие заводы и предприятия времен СССР. Однако сейчас строительство в масштабах средних размеров города ведется не только или не столько для того, чтобы обеспечить квартирами сотрудников того или иного предприятия, сколько как отдельный бизнес, связанный в первую очередь с продажей жилья. Хотя в случае действительно обширных жилых застроек девелоперу неизбежно придется позаботиться об объектах коммерческой, индустриальной недвижимости. И, конечно, представления о “частных городах” разительно отличаются от принципов, по которым создавались в прошлом города – спутники столицы.
В течение нескольких лет западные эксперты отмечают, что в Европе, США и Канаде усиливается тенденция к дезурбанизации. Происходит постоянный отток жителей из городов в пригород и на периферию. На сегодняшний день индивидуальные дома составляют от 50% до 90% жилищного фонда в Канаде и США. Многие европейские столицы – Париж, Лондон, Стокгольм – территориально расширяются не за счет присоединения прилегающих земель, а путем создания периферийных микрорайонов и городов-спутников. Тот же путь предсказывают и России, хотя данная тенденция пока не столь заметна.
Как сообщал “Интерфакс”, первый вице-премьер Дмитрий Медведев уже заявил, что “необходимо переходить к комплексному строительству и освоению больших земельных массивов. Где-то это могут быть целые города, где-то – большие участки”, и отметил, что крупный бизнес уже к таким проектам приступил – такое вот одобрение свыше. Ответственный за “доступное жилье” чиновник подчеркнул, что строящееся жилье должно быть оборудовано необходимой социальной, дорожно-транспортной инфраструктурой, хотя это увеличит себестоимость проектов на 15–20%. Теперь девелоперы спешат вписать частные планы в национальную программу.
Миграционные потоки, подчиняющиеся в России центростремительной силе, делают строительство “частных городов” в московском регионе вполне вероятным. Это могут быть привычные города многоэтажек или кластеры вокруг индустриальных и технопарков либо набирающая очки, по восторженным прогнозам экспертов, малоэтажная застройка.
По словам директора по развитию АН “Статус” Дмитрия Иванова, “соотношение жилого и нежилого фонда в новом микрорайоне должно быть продиктовано прежде всего необходимостью обслужить жителей всеми необходимыми сервисами и обеспечить жильцов нового района рабочими местами. На сегодняшний день нежилой фонд составляет примерно 3% от объема жилого фонда. Это стихийный показатель, поскольку в России нет развитого централизованного планирования развития городов”. В США вопросами развития территорий на федеральном уровне занимается департамент жилья и развития городов, в России, в Москве все регулирует градоначальник”.
Примеров мало
Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости ГК “Вашъ финансовый попечитель”, говорит, что в отсутствие достаточного количества примеров строительства частных городов анализировать ситуацию сложно (“Ваш финансовый попечитель” и сам планирует реализовать проект “Рузская Швейцария” на почти 40 000 га, но ничего общего с городской или даже пригородной малоэтажной застройкой не предполагается). В самом деле, если принимать во внимание не те компании, которые пытаются создать в России новую Кремниевую долину, а лишь те, цель которых – строительство жилья и его успешная реализация, то наберется всего три или четыре заявленных на сегодняшний день проекта.
Во-первых, это “Рублево-Архангельское”, застройку которого начала компания “Нафта-Москва” в пойме Москвы-реки в районе деревни Архангельское. Проект представляет собой отдельный городской анклав с развитой инфраструктурой, ориентированный на богатых людей. “Нафта-Москва” планирует за пять лет возвести 2,7 млн кв. м элитного жилья. Стоимость проекта оценивается в $3 млрд.
По словам Виктора Новичкова, заместителя генерального директора проекта “Рублево-
Архангельское”, для принятия решения о строительстве подобного объекта было несколько резонов. Во-первых, крупный участок земли (430 га) в удобном месте. Во-вторых, возможность на этом участке построить и предложить покупателям значительные объемы различных виды жилья (квартиры, таун-хаусы, коттеджи, виллы). Кроме того, на этом участке можно создать полный комплекс социальной инфраструктуры шаговой доступности (объекты медицины, образования, торговли, общественного питания, спорта и т. д.), т. е. предложить “не только новое качество жилья, но и новое качество жизни”. Проект станет частью генплана г. Красногорска.
Причин, которые могут подвигнуть девелоперов на строительство в масштабах города, несколько. Во-первых (и это, пожалуй, главное), выгодное вложение средств на растущем рынке. А во-вторых, многие главы компаний давно перешли на загородный формат жизни. Дорога в столичный офис отнимает у них 1,5–2 часа или заставляет приезжать на работу к 7 утра. Появление городов с собственной инфраструктурой, в том числе офисами за пределами МКАД, позволит многим топ-менеджерам окончательно перейти на загородный образ жизни. Как сказал глава крупной инвестиционной компании, сотрудников можно найти во множестве и в Подмосковье, а собственный комфорт значит немало, когда принимаешь дорогостоящие финансовые решения каждый день.
Другие причины появления частных городов называет генеральный директор девелоперской компании “Ваш дом” Евгений Хуторянский: “Подобные проекты привлекают своей масштабностью и удобством инфраструктуры, которая позволяет застройщикам значительно сократить затраты на строительство и эксплуатацию каждого отдельного проекта, а также увеличивать рентабельность объектов этой инфраструктуры”.
По мнению Новичкова, масштабный проект позволил разработать оригинальную и гармоничную архитектурную концепцию, избежать однообразия. А реализуя проект “по фазам”, компания обеспечила гибкость своей маркетинговой политике.
Другим примером могут служить “Новые вешки”, расположенный в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе. Застройщик комплекса – ГК “Савацкий”, во всяком случае, говорит о нем не как о поселке, а как о городском микрорайоне, “еще одном спальном районе столицы”, только в формате индивидуальных домов. По данным пресс-службы компании, на территории площадью 70 га будет построено 550 отдельно стоящих домов и дуплексов площадью от 220 до 520 кв. м, объекты социального назначения и сферы обслуживания (но много инфраструктуры делать не предполагается, поскольку до Москвы буквально рукой подать). Объем инвестиций в проект – около $200 млн. Строительство “Новых вешек” будет вестись поэтапно в течение четырех лет.
Еще один проект – уже за пределами московского региона – ведет компания “Ренова” под Екатеринбургом (Свердловская обл.). Район “Академический” будет построен с нуля на площади более 15 млн кв. м, проживать в нем смогут более 300 000 человек. Председатель совета директоров ГК “Ренова” Виктор Вексельберг назвал “Академический” проектом комплексного освоения территорий.
“По сути, речь идет о строительстве нового города. Те многочисленные проблемы, которые приходится решать, как правило, связаны с необходимостью вписать новые объекты в действующую инфраструктуру. Это влечет за собой и вопросы согласования, и дефицит социальных объектов – школ, детсадов и т. д. Этот комплекс проблем, как правило, ограничивает возможности девелоперов развивать те или иные направления строительства. Мы же предлагаем подходить к проектам комплексно и фактически, как бы громко это ни звучало, строить города”, – говорит Виктор Вексельберг.
Еще один проект, о котором было заявлено недавно, но наверняка не последний в ряду планируемых “частных городов” – строительство на землях совхоза “Коммунарка”. На 12 000 га (УК “Масштаб”, реализующая проект, имеет в собственности и управляет примерно 6000 га) построят около 10–12 млн кв. м жилья (под это отводится более 80% осваиваемой территории) и около 2 млн кв. м коммерческих площадей (офисные помещения, объекты розничной торговли, научно-технические предприятия).
Основной объем строящегося жилья ориентирован на жителей со средним и высоким уровнем дохода (но это уже не “город миллионеров”, даже запланированы небольшие микрорайоны экономкласса). В целом проект “А101” предполагает строительство объектов здравоохранения, образования (начальных и средних школ, возможно – вуза) и предприятий сферы досуга. Транспортная стратегия предусматривает реконструкцию существующей транспортной сети, в том числе Калужского шоссе, а также прокладку новых дорог и линий общественного транспорта. На территории, расположенной вдоль Калужского шоссе (удаленностью от 3 до 23 км от МКАД), смогут проживать около 300 000 человек. Проект оценивается в $7 млрд, а полностью реализован он будет не раньше чем через 20 лет.
Региональный проект, но с акцентом на строительство коммерческой недвижимости, начинает петербургский филиал международной консалтинговой компании Knight Frank, который заключил контракт с консорциумом девелоперов на разработку концепции развития территории площадью свыше 400 га во Всеволожском районе Ленинградской области, у Кольцевой автодороги (КАД). По данным пресс-службы компании, уже в ближайшие 2–3 года вдоль КАД появится множество заводов, складских терминалов, крупных торговых центров, АЗС и автосалонов. Затем начнется реализация масштабных проектов строительства жилья, офисных центров и бизнес-парков. Это первый проект такого масштаба в пригороде Петербурга. “Knight Frank – Санкт-Петербург” проведет полный цикл консалтинговых услуг – от анализа рыночной целесообразности развития территорий и их эффективного использования до разработки концепции.
“Ввод в эксплуатацию Восточного полукольца КАД дал мощный импульс к развитию территорий, обладающих хорошей транспортной доступностью, – говорит генеральный менеджер “Knight Frank – Санкт-Петербург” Олег Барков. – Собственники и девелоперы участков, расположенных в этой зоне, в последние месяцы резко активизировали свою деятельность. Сейчас ведется активная разработка многих крупных проектов, которые ранее откладывались в течение нескольких лет. По опыту развития территорий вдоль МКАД Москвы можно с уверенностью сказать, что самым правильным направлением деятельности является комплексная разработка больших земельных участков, находящихся под единым или координационным управлением. Тот, кто будет делать это наиболее быстро и профессионально, окажет решающее воздействие на формирование рыночных правил и будет в наиболее выигрышном положении по отношению к конкурентам”.
Не жильем единым
Вице-президент РГР Константин Апрелев отмечает, что именно отсутствие социальной, коммунальной, транспортной инфраструктуры (в том числе общественного транспорта), потери времени на дорогу до места учебы, работы мешают строить и продавать больше малоэтажного жилья за пределами существующих мегаполисов. Возможно, строителям новых “частных городов” удастся преодолеть эти проблемы – отчасти именно за счет масштабности проектов.
“Концепция крупных проектов не основывается исключительно на идее обеспечения жильем. Речь идет скорее о формировании полноценных жилых сообществ, интегрированных в существующую среду. Существенное увеличение числа жителей влечет за собой непременное создание необходимого числа объектов социально-бытовой инфраструктуры, обустройство рекреационных зон и реновацию существующей и строительство новой транспортной сети, а также строительство коммерческих площадей, – говорит Евгений Редькин, директор департамента общественных связей УК “Масштаб”. – Офисные центры и технопарки удовлетворяют потребность жителей в новых рабочих местах, торговые площади – в обеспечении всем необходимым, складские и производственные помещения служат общему экономическому развитию территории. Вне зависимости от стратегии девелопера строительство достаточного количества коммерческой недвижимости является одной из неотъемлемых составляющих успешной реализации огромных объемов построенного жилья”.
Строителям новых городов придется решать не только инфраструктурные, но и административные проблемы, предупреждают эксперты. Пока все подобные объекты присоединяются к тому или иному муниципальному округу с передачей муниципалитету сетей, дорог, инфраструктурных объектов. Будут ли “частные города” становиться новыми муниципальными образованиями с собственным бюджетом, формируемым в том числе за счет налога на недвижимость, покажет время.
По мнению Сергея Лядова, пресс-секретаря девелоперской компании “Сити – XXI век”, крупномасштабный проект застройки может состояться лишь при безусловной поддержке государства. Более того, лишь заручившись личным одобрением главы региона, где будет осуществляться строительство, и в дальнейшем при его постоянном содействии можно рассчитывать на успех.
Впрочем, у государства в этом деле свой интерес. Строительство “корпоративных городов” может стать выходом из сложившейся ситуации дисбаланса спроса и предложения на рынке недвижимости. Такого мнения, в частности, придерживается руководитель департамента загородной недвижимости компании “Новое качество” Андрей Сармин. Он считает, что “новая урбанизация” – развитие загородного строительства по типу европейских городов – наиболее перспективный путь. В большинстве своем существующие города – спутники Москвы (Одинцово, Химки, Королев и др.) отличаются от зарубежных аналогов. В области градообразующими элементами служили промышленные и научные предприятия. Городов-спутников, которые бы создавались как жилые районы, не было, отмечает Сармин. Но в настоящее время, уверен он, есть предпосылки для строительства новых городов-спутников жилого назначения независимыми инвесторами.
Виктор Новичков поделился опытом реализации проекта “Рублево-Архангельское”: “Взаимодействие с властями происходит в рамках согласовательных процедур, предусмотренных действующим законодательством. В настоящее время государство проявляет значительный интерес к подобным масштабным проектам и разрабатывает схему взаимодействия власти и бизнеса при их реализации. Основная проблема находится в плоскости взаимодействия государства и бизнеса в развитии инфраструктуры. Пока все расходы в этой части ложатся исключительно на инвестора”.
Позитивен опыт взаимодействия с государством у Виктора Вексельберга. Проектом “Реновы” в Екатеринбурге интересуются и Дмитрий Медведев, и даже Владимир Путин. Медведев обещал посетить стройку лично.
Помимо властного рычага, который в России часто перевешивает многие другие факторы, для успешной реализации заявленных проектов необходимо и внушительное финансирование. Например, проектом “А101” предусмотрено вложить несколько сотен миллионов на развитие транспорта, столько же составят затраты на инфраструктуру.
Как отмечает Сергей Лядов, только разработка проекта такого масштаба потребует серьезных ресурсов. А так как на этой стадии банки не кредитуют застройщика, поскольку у него еще нет необходимых документов, то источником финансирования могут быть лишь собственные средства.
Кто же может выступить инвестором столь амбициозных проектов? По мнению Романа Рыжкова, потенциальные инвесторы таких проектов – крупные финансово-промышленные корпорации, банки, инвестиционно-строительные холдинги. Именно у такого рода компаний может возникнуть интерес к строительству собственных городов.
С ним соглашается Евгений Якубовский, заместитель генерального директора компании “Новая площадь”. По его мнению, любая инвестиционная компания или инвестиционная группа, которая сможет доказать свою финансовую состоятельность для полной реализации такого масштабного проекта или привлечь необходимые средства, может инициировать строительство. “Как правило, это “дочки” крупных компаний, занятых в ТЭКе, металлургии и других основных “ВВП-образующих” отраслях народного хозяйства. В последнее время такими проектами начали интересоваться иностранные девелоперы и институциональные инвесторы”, – комментирует ситуацию Якубовский.
Преимущества частного
Как считает заместитель директора департамента новостроек корпорации “Инком-Недвижимость” Наталья Пензина, в строительстве частных городов есть ряд преимуществ, выгодно отличающих их от обычных городов области. “От хаотично застраиваемых городов-спутников имеющиеся проекты отличаются хорошо продуманной концепцией, предусматривающей единый архитектурный стиль, наличие всей необходимой социальной инфраструктуры уже на стадии проекта, продуманное решение внутренних дорожных развязок”. Дело за малым – воплотить планы в жизнь, построив жизнеспособный город.
По мнению Романа Рыжкова, транспортные проблемы должны решаться строительством дополнительных дорог и развязок за счет инвестора. С ним согласен Валерий Мищенко, директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, который считает, что транспортные и инфраструктурные проблемы будут решены за счет привлечения частных инвестиций и собственных или заемных средств застройщиков. Он также не исключает возможность решения этих вопросов за счет государства, но в меньшей степени.
Евгений Якубовский ставит под сомнение радужные перспективы подобных проектов из-за неопределенности маркетинговой политики компаний. “Как правило, заявленные проекты “частных городов” предполагают строительство дорогого жилья (элитное и бизнес-класс) в больших объемах и в достаточно короткие сроки, что может привести к локальному затовариванию рынка, поскольку на сегодняшний день наиболее востребовано жилье экономкласса. Это, в свою очередь, ставит под угрозу успешную реализацию проекта”, – комментирует Якубовский.
Есть и еще одна проблема. Строительство большого количества жилья неизбежно толкает застройщиков к типизации, т. е. возведению большого количества домов, похожих как близнецы. Что отрицательно сказывается на спросе, поскольку для покупателей дорогого жилья в предложенных на рынок проектах частных городов фактор внешнего вида окружающей среды и их собственного жилья является одним из важнейших.
Впрочем, Виктор Новичков отмечает, что при разработке концепции развития территории “Рублево-Архангельского” были проведены детальные маркетинговые исследования, включая вопросы транспорта, экологии, инфраструктуры и проч. Архитектурно-планировочные работы велись и ведутся с участием Научно-исследовательского и проектного института градостроительства Московской области.
Каким будет город-сад?
По мнению Евгения Якубовского, главной отличительной особенностью подобных проектов от существующих городов-спутников является тот факт, что они “задумываются” с чистого листа. Как следствие, они должны предоставлять качественно новый уровень сервиса – как с точки зрения потребительских характеристик жилья, так и по уровню необходимой инфраструктуры и сервиса. Как говорят эксперты, покупатель, способный оценить этот сервис, непременно найдется.
У Романа Рыжкова нет сомнений в том, что потенциальный покупатель на жилые объекты в частном городе имеется. И с каждым годом таких покупателей становится все больше и больше.
По мнению Валерия Мищенко, потенциальные потребители такого жилья – довольно обеспеченные жители тех районов Москвы, к которым эти города примыкают или находятся по направлениям, ведущим к этим районам. В зависимости от класса строящегося жилья это могут быть также и бывшие москвичи, работающие в столице, но желающие жить за городом, либо приезжие из других регионов страны.
По мнению Евгения Якубовского, покупателями нового жилья в основном будут люди, которым из-за скачка цен не хватает средств на приобретение жилья с аналогичными потребительскими характеристиками на территории Москвы.
Что касается занятости населения, проживающего в подобных городах, то тут, по мнению экспертов, ситуация будет мало отличаться от обычных городов-спутников. Кто-то предпочтет ездить на работу в столицу, а кто-то найдет ее внутри нового поселения. Видимо, сложностей в этой сфере не возникнет, так как в большинстве поселений планируются и офисы, и представительства крупных компаний, а кроме того, неизбежно возникнут потребности в обслуживании имеющейся инфраструктуры и другие внутренние задачи. Кроме того, некоторые проекты, как, например, проект Knight Frank в Ленинградской области, будут ориентированы в основном на создание рабочих мест – складов, предприятий, заводов и т. д. Безусловно, интерес к таким территориям жителей окрестных городов – как крупных, так и мелких – обеспечен.
В целом эксперты считают, что развитие прилегающих к Москве территорий – это вопрос времени, а возведение “частных городов” является одним из направлений освоения данных территорий и хорошие перспективы у таких проектов определенно существуют.