НА АСФАЛЬТЕ: Кредитный катализатор

И все же одна из главных новаций в жилищном строительстве – девелоперы все увереннее занимают деньги у банков или на фондовом рынке, горожане перестали шарахаться от ипотеки. И те и другие приучаются жить в кредит, соизмеряя неизбежные выплаты с будущими доходами.

Например, компания “Северный город”, входящая в холдинг RBI, в конце ноября размещает на ММВБ 3-й и 4-й выпуски корпоративных облигаций на сумму 1 млрд руб. (организатор займа – ОАО “Банк “Санкт-Петербург”). Срок обращения выпусков облигаций составит четыре года, ориентировочная доходность – 11,85–12,35% годовых. По словам генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, привлеченные средства будут направлены на развитие новых проектов и приобретение земельных участков.

“Северный город” входит в число крупнейших петербургских застройщиков, характерно, что компания первой освоила привлечение средств на фондовом рынке (пилотый заем был размещен в 2002 г.) и в числе первых же начала активно использовать ипотечные схемы. Сейчас квартиры в объектах “Северного города” реализуются по совместным ипотечным программам со Сбербанком РФ, банком “КИТ Финанс”, ПСБ и Райффазенбанком.

Размещение облигаций на петербургских и московских биржах проводят или планируют группа “ЛСР”, “ЛенСпецСМУ”, “Петербургская недвижимость”, “М-Индустрия”.

Доля ипотеки на первичном рынке (залог прав требования) неуклонно растет: в сентябре совместные программы с застройщиками предлагали 15 петербургских банков.

По данным исследования, которое специалисты компании “Маркетинг & аналитика” провели по заказу Городского бюро кредитования, из тех, кто собрался покупать готовую квартиру, 64% рассматривали возможность приобретения квартиры в кредит. Из тех, кого больше привлекает первичный рынок, более 93% рассматривали возможность ипотеки. Итого доля потенциальных заемщиков составляет около 73%. В реальности же процент ипотечных сделок гораздо скромнее – всего 5,7%.

Причина столь разительного диссонанса в том, что сложившийся в результате ажиотажного спроса уровень цен делает приобретение квартиры для многих граждан невозможным. Даже в кредит. Даже на 30 лет…

Кредитный рост

Повезло, например, Ирине Пановой и Сергею Осадченко, сотрудникам холдинга “Адамант”. Они успели получить заем и купить квартиру на самом старте весенней ценовой гонки. Сейчас делают в своей трешке косметический ремонт. Доходы позволяли им получить кредит на сумму около $110 000, они взяли в Городском ипотечном банке $106 000.

“У нас весь кредит с обслуживанием получается порядка $167 000. Брали на 10 лет по 9,9% годовых в долларах. Есть определенный риск, но мы пока спокойны. Если будет возможность, собираемся вернуть долг раньше. Первоначальный взнос составил $20 000. Мы успели вскочить в последний вагон”, – говорит Ирина Панова. Сейчас такие же квартиры, как та, что они купили, стоят дороже, чем весь кредит вместе с процентами.

Но горожан, которые могут (и хотят) по своим доходам выплачивать $1200–2000 в месяц, становится все меньше.

В петербургском Сбербанке за август – октябрь количество желающих взять кредит на покупку жилья сократилось в несколько раз. По данным Городского ипотечного банка, число заявок на кредиты, поступающих к брокерам и кредитным структурам, уменьшилось в III квартале на 15–20%. Главная причина – рост цен.

По данным исследования, проведенного для Городского бюро кредитования, с июня по октябрь 2006 г. заемщики стали богаче на 60%. Правда, доля тех, кто в состоянии официально подтвердить легальный доход, сократилась на 70%. В июне средний уровень дохода потенциальных покупателей квартир в кредит составил 32 587 руб. на семью, при этом 51% респондентов могли подтвердить доходы справкой 2-НДФЛ. В октябре 2006 г. он вырос до 54 337 руб. И только 30% из потенциальных заемщиков могут подтвердить такие доходы официально.

Кто будет крайним?

Новая ситуация втянула в ипотеку граждан с серыми доходами. Либерализация банковских требований позволила им претендовать на получение кредитов.

Интересная подробность: среди обширного списка факторов, которые привели рынок к ажиотажной гонке цен (инфляция, развитие ипотеки, рост доходов населения, влияние московского рынка, изобилие приезжих), на первом месте, по данным упомянутого опроса общественного мнения, с результатом 37% оказались действия правительства РФ.

Правительство, в свою очередь, указало на строителей и велело расследовать: а не было ли ценового сговора?

В ноябре петербургское управление ФАС завершило расследование по поводу ценового сговора на рынке строительства жилья. Из акта проверки следует, что причинами резкого повышения цен на жилье стали объективные факторы, а именно: несовершенство законодательства, в частности закон о долевке, дефицит земельных участков, рост цен на энергоресурсы и стройматериалы. Антимонопольщики согласились с заявлением строителей, что средняя рентабельность в отрасли составляет 14%. Так что злого умысла в деятельности строителей не обнаружилось.

По данным застройщиков, себестоимость сооружения типовых квартир уже достигла $2000 за 1 кв. м. За 10 месяцев этого года стоимость “квадрата” выросла на 70%.

Рынок жилья сжимается

Впрочем, сильно сетовать на уменьшение числа покупателей не приходится. Потому что покупать вскоре будет нечего.

По данным Петербургкомстата, за январь – сентябрь 2006 г. петербургские строители ввели в эксплуатацию 13 500 квартир общей площадью 996 000 кв. м – на 13% меньше, чем год назад. Городские власти планировали, что за год в Петербурге будет построено 2,3–2,5 млн кв. м жилья. Даже если сделать поправку на традиционный декабрьский аврал, вряд ли получится выйти на желанные показатели.

Может, оно и к лучшему. Потому что горожане пока не готовы покупать жилье по новым ценам. Даже в долг.

По данным портала BN.ru, в начале ноября спрос на первичном рынке составлял 29% от июньского. По данным аналитиков АН “Итака”, индекс рыночной активности (количество обращений) на первичном рынке по отношению к среднему уровню сократился более чем в два раза. Эти сведения подтверждаются информацией об объеме продаж: в I квартале 2006 г. в новостройках реализовано 783 100 кв. м, во II – 921 800 кв. м, в III – 531 800 кв. м (данные корпорации “Петербургская недвижимость”).

Сходная картина на вторичном рынке. Цены за год (с октября 2005 г.) выросли в 2,3 раза (на $1345 за 1 кв. м), предложение летом сократилось вдвое, сейчас объем предложения только начинает восстанавливаться. При этом объем покупательских запросов, по данным АН “Итака”, уменьшился на 40%, в октябре – еще на 21%.

Количество открытых сделок в сентябре (по отношению к августу) уменьшилось на 21%, в октябре этот показатель начал восстанавливаться.

Менеджер Центра жилищного кредитования “Адвекс” Вячеслав Печаткин охарактеризовал ситуацию, сложившуюся на рынке жилья, как “кризис жанра”. “Поскольку спрос на жилье в этот период (весной – летом 2006 г. – “Ведомости”) был ажиотажным, цены перескочили экономически обоснованную планку, – считает он. – Покупатели явно выдохлись в этой гонке и остановились, чтобы перевести дыхание.

Бежавшие впереди продавцы, оглянувшись, увидели, что за ними никто не бежит, и тоже остановились. Думают, что делать дальше: или потихонечку двигаться вперед в надежде, что покупатель их все-таки догонит, или вернуться назад и двигаться с той скоростью, с которой может передвигаться ослабленный в боях за недвижимость покупатель. Многие из продавцов решили зафиксировать прибыль и продать на пике цен. Но с каждым днем сделать это становится все сложнее – подверженный ажиотажу покупатель уже закончился, а других мало”.

Восполнение дефицита

Дефицит покупателей на квартирном рынке обусловлен двумя группами причин. Первая может быть обозначена как “психологическая” (сегодняшняя цена жилья не воспринимается как “справедливая”, особенно это относится к хрущевкам и “плохой панели”), вторая – финансовая (банально не хватает денег).

Дальнейшее развитие ситуации зависит не только от объемов нового строительства (здесь чудес не будет – площадь застройки увеличится только в 2008 г.), но и от двух смежных сегментов – ипотечного кредитования и аренды.

По данным Управления Росрегистрации по СПб и ЛО, за девять месяцев этого года в Петербурге и области более 4000 квартир куплено и построено за счет кредитных средств или целевых займов (за прошлый год – 2384). Сотрудники управления с января по сентябрь выдали 3517 закладных (всего в 2005 г. – 1170).

Участники рынка ипотечного кредитования предполагают, что в этом году в Петербурге будет выдано около 8000–9000 ипотечных кредитов. За время ажиотажа банки предприняли ряд шагов, направленных на то, чтобы удержать клиентуру. Ценовая гонка и поспешность заключения сделок ставили ипотечных клиентов в заведомо невыгодное положение, и эту ущербность надо было чем-то компенсировать. Существенно снизился первоначальный взнос (в некоторых банках – до нуля), гораздо либеральнее стали требования к заемщику и качеству залога (ранее квартиры в старом фонде как залог не рассматривались, а теперь – сколько угодно), банки начали выдавать кредит под приобретение квартир в области и загородных домов. Время оформления ипотеки сократилось до недели, а в рекордном варианте Городского ипотечного банка – до двух рабочих дней. Наконец, на 1–1,5% снизились процентные ставки. Банки эти шаги предпринимают не из альтруизма, а под жестким давлением новых требований заемщиков.

Специалисты Городского бюро кредитования отмечают, что в июне 44% респондентов (потенциальных заемщиков) были готовы внести 30% и более собственных средств. В октябре те же 44% ориентировались на первоначальный взнос 20%. А 40% респондентов рассчитывают найти выгодный кредит с 10%-ным взносом. Средний размер первоначального взноса, который готовы внести потенциальные заемщики в октябре, составил 24%, или $23 000. Средняя сумма кредита, заявленная потенциальными заемщиками, возросла с $42 000 до $64 333.

И теперь возникает резонный вопрос: а не спровоцируют ли либеральные условия заимствования (помноженные на PR-активность государства, по-прежнему рекламирующего ипотеку) новый вал обращений за кредитами, а как результат – новый виток ценовой гонки?

Генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров уверен, что раз ничего кардинально нового за последний год не произошло, так и в следующем году значительных потрясений ожидать не следует. “Роль катализатора играют иные факторы, и в первую очередь – ожидания участников рынка, сформированные, например, СМИ”,– полагает Назаров.

Директор Центра жилищного кредитования “Адвекс” Ирина Забродина отмечает, что, “пока не пройдет этот шок [от нового уровня цен], большого вала покупателей не будет. Но через 2–3 месяца все вернется на круги своя. Рынок оживает. В риэлторские фирмы все чаще обращаются граждане среднего класса, которым просто надо поменять одно жилье на другое, и очень часто эти обмены целесообразно делать с кредитной добавкой. Чем большое будет таких предложений, тем быстрее сбалансируется рынок”.

Заместитель генерального директора компании “Кредитный и финансовый консультант” Денис Лисаков говорит: “Рынок сейчас нашел точку равновесия и находится в достаточно сбалансированном состоянии. Все банки работают примерно на одинаковых условиях... Новый разгон цен возможен лишь при каком-то значительном потрясении рынка. Однако на данный момент никаких потрясений не предвидится”.

Лисаков также отмечает, что в этой сфере остается много нерешенных проблем. Нет единых стандартов совместной работы банков и строительных компаний. Не работает законодательная база в сфере долевого строительства. Каждый банк решает подобные вопросы индивидуально и крайне неохотно идет на то, чтобы кредитовать объекты, возводимые не партнерскими компаниями.

Арендный резерв

Специалисты, анализирующие петербургский рынок жилья, давно отметили взаимосвязь между кредитным и арендным сектором. Чем выше активность в сегменте аренды, тем менее охотно граждане берут кредиты на покупку жилья. И наоборот.

Арендные ставки начали подниматься вслед за ценами купли-продажи. Но с отставанием на несколько месяцев. За год стоимость аренды типового жилья выросла на 40–50%. При этом практически весь рынок перешел на расчеты в рублях. Еще один значимый фактор – на рынок было выброшено некоторое количество инвестиционных квартир.

В сентябре – октябре ставки увеличились в среднем на 30%. Стоимость аренды типовой единички в спальном районе сегодня начинается от 12 000 руб. (весной за нее просили 9000 руб.). 2-комнатные квартиры оцениваются не ниже 15 000 руб. в месяц, за трешку арендодатели просят от 17 000 руб., комнаты обходятся арендаторам в 5000–7000 руб.

Операторы рынка говорят о заметном увеличении числа иногородних съемщиков, в том числе иностранцев. Так что ставки будут расти и дальше. Но все же в арендном секторе ограничение “сверху” (предел платежеспособного спроса) действует жестче и быстрее: у продавца с завышенными запросами остается на руках непроданная, но растущая в цене квартира. А неразумного арендодателя гнетет осознание упущенной прибыли.

И для владельцев жилья, и для петербуржцев, постоянно снимающих жилье, ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам – это некий постоянный ориентир.

Предприниматель Денис С. (семья, двое детей) снимает квартиру не первый год. Конечно, задумывается об ипотеке. Недавно он присмотрел квартиру, которая его устроила бы. Ежемесячные выплаты по кредиту (если его еще дадут) составят около $4000. А вообще на сумму займа плюс проценты снимать квартиру, в которой он живет, можно еще около 50 лет…

У генерального директора АН “Адвекс” Владимира Гаврильчука цифры получаются другие, но того же порядка. Двушка в приличном месте – около $150 000, снимать такую же квартиру в аренду (по сегодняшним, разумеется, ставкам) можно на протяжении 27 лет. Конечно, такие наглядные расчеты резко снижают привлекательность ипотеки.

Как отмечают специалисты ИИЦ “Недвижимость Петербурга”, можно поступить еще проще: имея, например, те же $150 000, положить их на банковский депозит и на проценты арендовать вполне приличное жилье…

Владимир Гаврильчук говорит: “Арендные ставки еще не подросли до того уровня, когда ипотека становится выгодной для нанимателей”.

Большинство участников рынка отводят на период стабилизации полгода-год. Видимо, в долгосрочной перспективе на это и стоит ориентироваться.