НА ВОЗДУХЕ: Центры притяжения

Действующие центры изначально планировались и создавались как самостоятельные объекты, и появление или проектирование на их территории либо рядом с ней коттеджных поселков происходило по мере роста их популярности. Напротив, больше половины анонсированных рекреационных объектов включены в строящиеся поселения.

Много или мало

Проекты рекреационных центров различаются по масштабам и затратам, но в основном объекты сосредоточены на севере и западе области. По большей части девелоперы облюбовали Дмитровское и Новорижское шоссе. Первое давно освоено любителями горнолыжного спорта и выводит к большой воде, что по достоинству оценили любители яхтинга. Второе чрезвычайно активно застраивается дорогими коттеджными поселками, жители которых являются потенциальными посетителями инфраструктурных комплексов. По словам ведущего аналитика компании “Северо-Запад” Полины Ивановой, на Новой Риге и Рублевке сейчас находится около 45% всех коттеджных поселков (на расстоянии до 65 км от МКАД), ежегодно на каждом из этих направлений в среднем появляется 5–10 новых объектов, по числу же распроданных поселков Новая Рига занимает 1-е место.

“Обустройство коттеджных поселков прошло несколько стадий, – вспоминает Феликс Лещенко, консультант отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. – Сначала главенствовало стремление отгородиться от внешнего мира высоким забором, поэтому важнее всего было обеспечение охраны, а наличие, к примеру, детской площадки воспринималось почти как “идейный прорыв”. Однако, пожив некоторое время в таком замкнутом пространстве и осознав, что экология и безопасность – это еще не все, люди стали искать места, где им был бы предложен максимальный уровень комфорта”.

Согласно исследованию по выявлению потребительских предпочтений, проведенному компанией “Северо-Запад”, более 80% опрошенных хотели бы видеть в поселке премиум-класса SPA-центр, бассейн, столько же – ресторан, 60% высказались за фитнес-центр, теннисные корты и небольшой магазин. Наименее популярными составляющими комфортной жизни внутри поселка для респондентов стали кинотеатр и боулинг – за них проголосовало всего лишь 5% опрошенных.

Чуткие к запросам обеспеченных потребителей компании-застройщики объявили о выходе на рынок нескольких проектов с максимально насыщенной внутренней инфраструктурой, включающей и рестораны, и лечебные заведения, и фитнес-центры с бассейнами, и многое другое. Но действительность подкорректировала обещания девелоперов. “Дело в том, что рентабельной и окупаемой инфраструктура в загородном коттеджном поселке становится, если его площадь составляет более 50–60 га, а количество участков – не менее 200, – предупреждает Иванова. – В противном случае плата за комфорт ложится тяжелым бременем на жителей поселка, что негативно сказывается на его имидже и способно отпугнуть часть потенциальных клиентов. В настоящее время размер платежей в коттеджных поселках бизнес- и премиум-класса составляет в среднем $300 в месяц. Платить больше люди не хотят”.

“Позволить себе развитую инфраструктуру может не каждый девелопер, – продолжает Иванова, – затраты слишком высоки, а сроки окупаемости составляют несколько лет. Многие застройщики стремятся либо отдать территорию операторам на условиях продажи или сдачи в аренду, либо обойтись минимально необходимым инфраструктурным набором: для поселка бизнес-класса это детские и спортивные площадки, круглосуточная служба сервиса, прогулочные зоны”.

Для своего дачного поселка “Истра Кантри Клаб” “Северо-Запад” предусмотрела торгово-развлекательный центр с боулингом, салоном красоты и ресторанами. “С точки зрения целесообразности инвестиций планируется, что это будет внешняя инфраструктура, доступная как для жителей “Истра Кантри Клаб”, так и для жителей ближайших поселков, – рассказывает Иванова. – По нашим подсчетам, потенциальных пользователей примерно 3000 человек, или 1500 домовладений. Большую часть клиентов обеспечит “Истра Кантри Клаб”, по нескольку десятков или даже сотен дадут “Крючково-1”, “Крючково-2”, “Опушкино”, “Финская деревня – 1”, “Финская деревня – 2”, “Альпийский” и “Давыдовское”.

В элитной “Никольской слободе” разбит искусственный пруд с ландшафтным парком, расположены две детские площадки, ресторан европейской кухни “Круассан” и теннисный клуб “Теннис Лэнд”. В следующем году планируется открытие лицея и начало строительства SPA-комплекса. Кроме того, “Никольская слобода” соседствует с конноспортивным клубом “Новый век”, где жители поселка держат собственных лошадей.

Внутри или снаружи

“Строительство разнообразной дорогостоящей внутренней инфраструктуры даже в очень крупном поселке может оказаться убыточным предприятием, – говорит Ирина Могилатова, президент компании Tweed. – Она заранее рассчитана только на жителей поселка, посетители “с улицы” нежелательны, так как могут нарушить их покой. Она не будет окупаться, и со временем ее содержание будет включено в коммунальные платежи. Как результат, управляющая компания получит недовольство жителей, а стремление к минимизации издержек приведет к снижению качества предлагаемых услуг”.

“Явная нерентабельность подобных проектов заставила застройщиков сократить заявленные опции поселков, – продолжает Лещенко. – А открытые там аптеки, рестораны, фитнес-центры, салоны красоты оказались со временем заложниками собственной элитарности и закрытости. К примеру, все лично мне известные рестораны в закрытых поселках испытывают недостаток в посетителях, а дома, расположенные с ними по соседству, – беспокойство от свадебных фейерверков”.

“Большой инфраструктурный комплекс, если его сделать внутри поселка, слишком дорого обойдется жителям, если же открыть его всем желающим, то непонятно, как обеспечивать безопасность”, – соглашается член совета директоров компании “Резиденции Бенилюкс” Галина Студеникина. Одно из возможных решений – вынести общественный центр за пределы жилой зоны. Например, в “Резиденциях” центр под названием “Амстердам” расположится на прилегающей к жилым зонам территории, его общая площадь составит 13 000 кв. м, там будут и спортивные залы, и бассейны, и кафе, и даже театральная студия. А на 30 га находящейся рядом лесопарковой зоны под названием “Дикий Запад” будут работать SPA-комплекс, площадка для пейнтбола, детский лесной городок и проч.

“Строительство так называемых внешних инфраструктурных комплексов вблизи престижных коттеджных поселков – мероприятие, выгодное во всех отношениях, – отмечает Могилатова. – Предполагается, что они будут обслуживать не только жителей ближайшего поселка, как, например, “Павлово подворье” – поселок “Павлово”, но и жителей всех поселков, расположенных в окрестностях. При строительстве подобных комплексов подразумевается, что посетители будут не только приходить, но и приезжать”.

Рядом или далеко

Создание инфраструктурных оазисов поблизости от Москвы Лещенко называет одной из последних тенденций загородного рынка. “Элитные поселки “затачиваются” под человека, который живет за городом, работает в Москве, даже не ставится под сомнение тот факт, что ему необходима богатая инфраструктура. Но сама инфраструктура выносится за пределы поселка, располагается рядом и объединяется в центр досуга, доступный и другим состоятельным гражданам”, – объясняет эксперт.

“Крупные инфраструктурные комплексы – это новый этап развития загородной недвижимости, – добавляет Евгений Шевченко, директор департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. – Хотя окупаемость масштабных объектов, в последнее время появляющихся в Подмосковье, не слишком быстрая, это нельзя назвать их минусом. Перспективы подобных проектов представляются довольно оптимистичными – их появление, как правило, в значительной степени увеличивает уровень продаж недвижимости в районе и повышает ее стоимость минимум на 20%”.

Одним из основных плюсов подобных комплексов эксперт считает то, что они уместны везде, где есть спрос на недвижимость. “Перед девелопером коттеджного поселка в зависимости от его концепции и расположения всегда встают вопросы, связанные с инфраструктурой: строить, не строить, если строить, то какую, как, кто ею будет управлять, – говорит Ольга Кисарина, руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium. – Первой компанией, решившейся построить крупный инфраструктурный комплекс (“Павлово подворье”), стали “Открытые инвестиции”. В связи с интенсивным строительством поселков по новорижскому направлению и его недостаточной обеспеченностью инфраструктурой любой крупный инфраструктурный проект при условии качественной концепции будет успешен. Спрос огромен, конкурентов практически нет”.

“Инфраструктура в шаговой доступности повышает статус близлежащих поселков и престиж всего направления, – подчеркивает Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа департамента маркетингового анализа управляющей компании “Масштаб”. – Если девелопер рассчитывает в дальнейшем реализовывать дорогостоящие высококачественные поселки по этому направлению, создание таких комплексов – хорошие инвестиции в будущие проекты”.

В октябре корпорация “Инком-Недвижимость” объявила о своем намерении построить на 24-м км Новорижского шоссе крупнейший для коттеджного Подмосковья многофункциональный комплекс. Не мудрствуя лукаво, его назвали NovaRiga и запланировали в его составе детский сад, школу, медицинский центр, православный храм, торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, аквапарк, гостиницу для обслуживающего персонала, конный клуб и даже гостиницу для животных. В пресс-релизе было особо отмечено, что NovaRiga станет первым инфраструктурным комплексом такого масштаба на престижном и активно развивающемся новорижском направлении.

По сообщению компании, объем инвестиций в его создание составит $500 млн, комплекс займет 200 000 кв. м, первые объекты начнут строиться уже в следующем году. Окончание строительства запланировано на 2010 г., планируемая рентабельность разных составляющих проекта – от трех до семи лет. Инфраструктурный комплекс будет обслуживать не только поселки “Инкома” – их на Новой Риге уже 10 и еще столько же в проекте, – но и всех желающих. Партнерами корпорации по этому проекту являются гимназия “Жуковка”, сеть спортивных клубов “Планета Фитнес” и медицинская компания “СИА Интернешнл Лтд.”. “Инком” позиционирует свой объект как уникальный и уверен в его успехе, равно как и в отсутствии конкурентов.

“Появления проектов, подобных нашему, в ближайшее время мы не ожидаем, – уверена Лидия Гречина, директор департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости”. – Мало кто из девелоперов может позволить себе так “расточительно” распоряжаться землей, на которой можно построить коттеджи. Ряд услуг комплекса будет уникальным, мы считаем, что он привлечет не только тех, кто живет по Новой Риге, но и на Рублевке, и в Москве”.

“Внешние инфраструктурные комплексы на Новой Риге есть практически в каждом коттеджном поселке, – развивает мысль Иванова, – плюс ее жителям доступна развитая инфраструктура Рублевки. Поэтому вскоре перегруз такого рода предложений будет ощущаться достаточно остро. Хотя, если создатели этого проекта будут не только направлять свои интересы на это направление, но и привлекать потенциальных потребителей услуг развлекательной индустрии с других, то этот проект может быть весьма интересным”.

“Инфраструктурные комплексы, строящиеся за городом, рассчитаны в первую очередь на владельцев коттеджей и таун-хаусов, расположенных на трассе, и на местных жителей, – возражает Лебедев. – Рассчитывать на охват московской аудитории, даже если комплекс расположен на удалении 10 км от МКАД, тут не приходится. Целевая аудитория таких комплексов четко определена и сфокусирована в одном месте”.

Крупно или мелко

“На современном загородном рынке предложения в коттеджных поселках довольно однотипны, – говорит Иванова. – Чтобы привлечь покупателей, девелоперам необходимы принципиально новые концепции и креативные идеи. Либо же масштабные территории, на которых можно создать города в миниатюре”. Александр Крутов, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, отмечает тенденцию появления проектов, создающих среду обитания фактически с нуля. “Девелоперы вынуждены за городом искусственным образом моделировать среду сложившихся городских образований. На первое место выходят такие понятия, как поэтапное освоение территории, разработка программы девелопмента на несколько лет вперед, создание дополнительных генераторов спроса, привлекающих интерес внешних пользователей, и инфраструктуры, позволяющей задержать потребителей на территории как можно дольше, строительство жилья. Одновременно возникают вопросы, связанные с качественным и своевременным удовлетворением повседневного спроса, и т. д.”, – говорит эксперт.

“Перед реализацией подобных проектов необходимо провести комплексное исследование, выяснить количество посещений, покупательский поток, спрогнозировать его рост и т. п.”, – продолжает Лебедев. В настоящее время УК “Масштаб” разрабатывает проект по комплексному освоению калужского направления в рамках единого мастер-плана. По словам Лебедева, он предполагает масштабное развитие инфраструктуры на всех этапах реализации, учитывающее ежегодный прирост населения и увеличение объема жилья в регионе. “Создавая полноценные самодостаточные жилые сообщества, необходимо обращать внимание на развитие инфраструктуры параллельно со строительством жилых домов, – говорит эксперт. – Сейчас наша компания проводит комплексное исследование потребительских предпочтений на примере таких автономных регионов, как Митино, Южное Бутово и Мытищи. Цель – выяснить потребности населения в образовательных, развлекательных, торговых сферах. Полученные данные будут учтены в разработке будущей инфраструктуры на нашей территории”.

Такой же политики обещает придерживаться и ГК “Вашъ финансовый попечитель”, создавая свою “Рузскую Швейцарию”. “Наш проект потому и именуется курортом, или курортно-рекреационной территорией с жилой застройкой (прошу отметить, что жилая все-таки на втором месте), что среди объектов первой очереди строительства ровно половина по численности (три из шести) и почти 80% от общей площади – это два кантри-отеля (“Бунино” и “Акатово”) и горнолыжный курорт “Паново”, – говорит Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК “Вашъ финансовый попечитель”.

“Мы не идем по стандартному, общепринятому в России пути – сначала построим жилье, а потом подтянем инфраструктуру, – продолжает он. – Строительство инфраструктуры у нас пойдет параллельно, а иногда и опережающими темпами. Из заявленного объема затрат на первую очередь в 12 млрд руб. 9 млрд руб. будет направлено именно на строительство вышеуказанных объектов”.

Рыжков уверен в радужных перспективах таких объектов: “Обеспеченным людям надоело жить в “резервациях” – в коттеджных поселках на площади в 10–20 га, за кирпичными стенами. Сейчас наиболее перспективны проекты на нескольких сотнях и тысячах гектаров, когда под рукой у человека находится все необходимое: больницы, школы, магазины, спортивные комплексы, озера, парки и т. п.”, – говорит он. Фактически девелопер объявляет о своем намерении создать мини-город с социально однородной средой, но внутри природного оазиса. “На территории “Рузской Швейцарии” сохранятся все леса, а береговая линия Рузского и Озернинского водохранилищ останется нетронутой, – обещает Рыжков. – Для сравнения посмотрите, во что превратились сегодня берега Истринского или Клязьминского водохранилищ”.