ТОЧКА ЗРЕНИЯ: “Жизнь” – два часа

Анализ рынка аренды жилья за октябрь, проведенный управлением аренды компании “Миэль-Недвижимость”, наглядно продемонстрировал тот факт, что ожидать ценовой стабилизации пока преждевременно. Арендные ставки по-прежнему растут, а спрос на аренду жилья не снижается.

инамику роста средней стоимости найма квартир на рынке аренды Москвы нагляднее всего изучать на примере сегмента квартир экономкласса (в типовых домах, с дешевым косметическим ремонтом, дешевой “бабушкиной” мебелью). Можно отметить закономерность, повторяющуюся на протяжении нескольких лет: обычно в зимне-весенний период цены более или менее стабильны, нет ни резких спадов, ни резкого роста. Рост стоимости найма, как правило, начинается в июле-августе и продолжается где-то до октября-ноября, после чего останавливается вновь до июля-августа.

Такой сезонный рост цен на рынке аренды квартир аналитики связывают с заметным увеличением спроса на съемное жилье. Причин для значительного увеличения спроса множество. Во-первых, летом приезжают абитуриенты, сдают экзамены в институт, родители для них снимают квартиры. Потом многие поступившие начинают искать квартиры. Во-вторых, осенью, как правило, возвращаются на заработки те представители других регионов, бывших советских республик, которые на лето уезжали на родину, скажем так, в отпуск. Третьей причиной может служить то, что у тех людей, которые в прошлом году искали жилье примерно в это же время, заканчиваются сроки договоров аренды, а продлевать их на новых условиях владельцев (часто в связи с повышенным спросом на аренду и исходя из реалий рынка хозяева квартир повышают цену) не все готовы, поэтому часть из них, соответственно, также начинают искать новое дешевое жилье.

Поскольку спрос увеличивается, цены растут. Какой смысл арендодателю снижать цену, если у него очередь из желающих в 10–15 человек? Он будет играть только на повышение. И это закон рынка. Разрыв между спросом и предложением и является основной причиной роста цен на аренду, особенно в дешевом сегменте. На каждую дешевую квартиру существует слишком большое количество желающих. Яркий пример – октябрьское соотношение спроса и предложения квартир: в 16 раз спрос превышает предложение на очень дешевое жилье (до $450 в месяц – в настоящее время за эту цену можно арендовать квартиру в дальнем Подмосковье, квартиру с полным отсутствием ремонта или комнату), в четыре раза – в диапазоне от $450 до $600 (за эту цену можно снять квартиру в среднем и ближнем Подмосковье) и более чем в три раза – в диапазоне $600–700. Фактором выбора квартиры для арендатора является не только стоимость, но и ее соответствие его пожеланиям (местоположение, обстановка). При наличии огромного спроса на рынке аренды резко снижается количество предложений. Вымывание происходит за счет того, что большая часть предложений быстро реализуется, тем самым уходя с рынка.

Почему еще растут цены? Из оборота исчезает дешевое жилье. Например, в связи с программой сноса пятиэтажек из оборота исчезли квартиры, предлагаемые в этих домах обычно по более низким арендным ставкам. Можно отметить и те квартиры, которые не поступают в оборот по причине того, что когда-то (год или более назад) эту квартиру сняли по цене, “нормальной” на тот период, но значительно более низкой, чем та, за которую подобная квартира сдавалась бы в настоящий момент. Хозяин жильцами доволен, менять их не хочет, соответственно, цену не поднимает совсем или поднимает незначительно, а арендаторы не ищут нового жилья, потому что их все устраивает. Строятся новые дома, но люди, покупая или получая в них квартиры, начинают сдавать их в аренду уже совсем по иной цене: там совершенно другие площади, новые коммуникации, в этих квартирах делают более качественный ремонт, соответственно, хотят получать за них больше.

Интересно отметить, что одним из факторов ценообразования на рынке аренды является то, что ставка аренды устанавливается владельцем квартиры, который часто соотносит цену не с тенденциями рынка, а с собственными представлениями о стоимости квартиры. Поэтому цена часто оказывается завышенной. К риэлторам начинают прислушиваться после того, как пройдет некоторый период времени, в течение которого квартира подвисает, т. е. не пользуется спросом.

Что касается динамики спроса и предложения, то можно рассмотреть ее на примере наиболее популярного сегмента рынка аренды 1-комнатных квартир. Сразу можно сказать, что в октябре количество предлагаемых в аренду квартир уменьшилось. Если рассматривать изменение поступления предложений по отношению к сентябрю, то в октябре поступило на 39,7% меньше предложений 1-комнатных квартир стоимостью до $600 в месяц по сравнению с сентябрем, но поступление квартир более дорогих ценовых диапазонов – от $750 до $1000 и от $1000 до $3000 в месяц – практически не изменилось. Как уже говорилось раньше, основная причина – банальное вымывание квартир с рынка. Дешевый диапазон более востребован, поэтому там и динамика самая значительная. Дорогие квартиры меньше снимаются, дольше на рынке находятся. А дешевая квартира на рынке сейчас “живет” не более двух часов с момента поступления в базу данных до момента сдачи. Конечно, речь идет об адекватной по цене в районе, пользующемся спросом, квартире – впрочем, сейчас это уже практически вся Москва. Также определенный процент может уйти на те квартиры, владельцы которых в последний момент передумали и решили их продать при росте рынка.

Средняя стоимость найма жилья будет увеличиваться и дальше. Это стабильная тенденция рынка. Квартплата растет, цены растут. Однако сами темпы роста должны замедлиться, потому что уже сейчас ставки за наем квартиры слишком высоки для большинства потребителей. Минимум $650 в месяц за 1-комнатную квартиру – совсем не дешево, а многим и очень дорого. Квартиры пользуются спросом только потому, что людям просто надо где-то жить. Сейчас существует устойчивая тенденция среди клиентов к объединению для проживания в одной квартире, так как на одного человека получается меньшая сумма арендного взноса. Увеличился спрос на комнаты. Правда, как и следовало ожидать, при повышении спроса возросла и цена (иногда можно не найти комнату и за $400).

Таким образом, стоимость найма 1-комнатных квартир экономкласса за октябрь выросла на 2,5%, 2-комнатных – на 3,2%. Правда, арендная стоимость 3-комнатных квартир, которые пользуются заметно меньшим спросом, упала на 1,4%.

Наиболее высокие арендные ставки зафиксированы в Центральном и Западном административных округах. Наиболее низкие – в Юго-Восточном административном округе. Следует отметить, что такие округа, как Центральный, Западный, Северо-Западный и Юго-Западный, можно отнести к так называемым престижным районам Москвы. Именно здесь, как показывает практика, предпочитают жить чиновники, научные работники, бизнес-элита, соответственно, и уровень арендных ставок здесь значительно выше.

Престижность районов может быть связана со следующими факторами. В этих районах находится большое количество новых домов и жилых комплексов представительского и бизнес-класса, а также районов сталинской застройки с хорошо развитой инфраструктурой. Хорошая инфраструктура – большое количество бизнес-центров, торговых комплексов. Экологическая обстановка здесь благоприятнее, чем в других районах, есть много парков и зон отдыха. Наиболее востребованными в этих районах являются дома и жилые комплексы, расположенные вдоль основных магистралей. Например, районы Ленинского, Вернадского, Кутузовского, Ленинградского проспектов. К менее престижным относятся Восточный, Южный и Юго-Восточный округа. Хотя здесь также есть жилые дома и комплексы представительского класса. Но стоимость аренды в этих районах значительно ниже, чем в престижных, и, как следствие, жилье здесь более востребовано арендаторами экономкласса.

Согласно статистике компании “Миэль-Недвижимость”, на протяжении последних пяти лет предложение в сегменте квартир бизнес- и элитного класса в несколько раз превышает спрос, даже если учесть, что владельцы квартир часто одновременно работают с несколькими агентствами, что в определенной степени влияет на статистические данные. Однако на практике риэлтор сталкивается с тем, что, несмотря на огромное количество предложений, подобрать квартиру конкретному клиенту в данном сегменте бывает сложно, поскольку качество и уровень предлагаемого жилья зачастую не соответствуют величине арендной платы, которую просит за квартиру владелец. Кроме того, клиенты данного сегмента предъявляют высокие требования не только к качеству квартиры, но и к инфраструктуре, месторасположению дома и т. д.

В настоящий момент времени соотношение между клиентами, желающими снять элитное жилье, примерно такое: 70% нанимателей – русскоговорящие представители чиновничьей и бизнес-элиты, 30% нанимателей – иностранцы. Среди иностранцев владельцы квартир отдают предпочтение гражданам развитых стран Европы и Северной Америки.

Правда, в последнее время усилилась тенденция, когда владелец квартиры отдает предпочтение российской элите. Это связано в первую очередь с тем, что данная группа более адекватно реагирует на высокую стоимость предлагаемого жилья и поэтому производит впечатление более платежеспособной. А приезжающие иностранцы ориентируются на стоимость аренды жилья у себя на родине, которая значительно ниже, чем в Москве.

Поэтому владельцы квартир быстрее находят общий язык с “родными” элитными клиентами. Основные требования, предъявляемые к элитному жилью, следующие. Дом должен относиться к классу премиум или de luxe. Допустимы отреставрированные особняки в историческом центре Москвы. В квартире должен быть выполнен ремонт из дорогих и экологически чистых материалов ведущих мировых производителей. Ремонт должен быть выполнен в определенном стиле (классика, модерн, хайтек и т. д.). Квартира должна быть укомплектована эксклюзивной мебелью известных домов мебели и бытовой техникой ведущих мировых брендов.

Цены на элитное жилье колеблются от 3000–5000 у. е. в месяц и могут достигать 50 000–60 000 у. е. Такой разброс цен обусловлен количеством комнат, элитностью дома, качеством внутренней отделки, общей площадью квартиры, качеством и объемом мебели и технического оснащения квартиры, инфраструктурой дома (охрана, паркинг, огороженная территория и т. д.), инфраструктурой района. Районы, которые могут похвастаться наличием данных параметров, – это престижные ЦАО, ЮЗАО, ЗАО, СЗАО. Больше пользуются спросом квартиры, которые по соотношению “цена – качество” соответствуют требованиям клиента и его финансовым возможностям. Кроме того, для клиентов этого сегмента рынка большое значение имеет близость места проживания к месту работы. Поэтому, несмотря на высокие требования к экологической обстановке, район ЦАО остается более востребованным, чем другие престижные районы. Соответственно, в ЦАО количество предложений квартир элитного класса в аренду значительно больше, чем на окраинах.

Если говорить о прогнозах на следующий год, то скорее всего средняя стоимость найма жилья будет увеличиваться и дальше. А вот темпы роста арендных ставок по сравнению с 2006 г. должны замедлиться. Между тем было бы слишком смело прогнозировать снижение стоимости найма 1-комнатного жилья – слишком уж велик в данном ценовом сегменте разрыв между предложением и спросом. В настоящее время минимальный уровень арендных ставок для 1-комнатных квартир из низшего ценового сегмента составляет в лучшем случае $600–650. Если в наступающем году не произойдет никаких глобальных экономических или политических потрясений, то скорее всего динамика изменения арендной ставки будет такой же, как в предыдущие годы, когда январь – июнь характеризовались практически полным отсутствием каких бы то ни было изменений, а июнь – июль задавали достаточно ощутимые темпы ценового прироста.

Также в рамках рассмотрения ценовой политики аренды можно отметить и устоявшуюся тенденцию большого количества владельцев квартир, желающих получать оплату за наем в виде фиксированной рублевой суммы. Особенно ярко эта тенденция выражена на рынке аренды жилья экономкласса: при найме комнат расчеты в рублях составляют около 90–95%, при аренде квартир с оплатой до $800 в месяц – около 70%. Тогда как для более дорогих вариантов ($800–1200 в месяц) только порядка 30% договоров заключаются с указанием суммы оплаты в рублях. Расчеты в основном фиксируются по жесткому курсу, но может быть предусмотрен пересмотр арендной платы в случае увеличения курса доллара. Иногда стоимость найма фиксируется просто в рублях без привязки к курсу доллара.

В сложившихся условиях роста цен на аренду все больше граждан обращается к ипотеке. Конечно, ипотека стала уже достаточно мощным механизмом, но далеко не все могут ее себе позволить. Можно, конечно, провести сложные вычисления и получить некие результаты, по которым можно было бы судить о том, что выгоднее – ипотека или аренда. Но за цифрами стоят реальные люди и реальная жизнь, поэтому каждый человек решает этот вопрос для себя сам. Например, если доход на семью составляет порядка $4000, человек может себе позволить взять кредит. Но понятно, что чем больше у него денег на первоначальный взнос и чем меньше срок кредита, тем меньше требуется сумма кредита, тем меньше будет разрыв между сегодняшней стоимостью квартиры и реально выплаченной за нее суммой. Ипотека, конечно же, была бы более выгодна при снижении современных ставок по ипотечным кредитам при условии, что банки начнут брать проценты на остаток кредита, а не на всю сумму.