В поисках утраченного гостеприимства

Власти и бизнес

“Программа строительства гостиниц реализуется с опозданием, так как эти объекты окупаются в 4–5 раз медленнее жилых”, – жаловался на открытии Московского международного гостиничного форума в сентябре 2006 г. заместитель мэра Иосиф Орджоникидзе. “Инвесторы редко рассматривают гостиницы как перспективные для вложений, в коммерческом проекте отель считается обременением, – говорит Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. – Ведь такой объект редко можно выгодно сдать в аренду, в лучшем случае – продать. Операторы его возьмут в управление или аренду, только если он полностью готов, хорошо оснащен и интересен с точки зрения рентабельности”.

“Чистый гостиничный проект окупается от четырех до 12 лет в зависимости от категории и месторасположения объекта, – говорит Дмитрий Сазанчиков, директор по маркетингу GVA Sawyer. – Минимальный срок у отелей высшего сегмента, расположенных в центре города. По сравнению с окупаемостью любого офисного проекта в 3–4 года эти сроки не устраивают инвесторов, и они ищут способы их уменьшения, например включая гостиницу в состав многофункциональных комплексов”.

Однако подобные устремления бизнеса московские власти намерены скорректировать – если ситуация с недостаточным насыщением города офисными площадями постепенно выправляется, то дефицит гостиничных номеров в Москве по-прежнему катастрофический.

“Сейчас, когда город дает участки, он более внимательно, чем раньше, контролирует, чтобы инвесторы строили на них гостиницы, а не что-то другое, например офисный центр”, – признает Дэвид Хорн, вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels. По его словам, за этот год политика московских властей в отношении гостиничного строительства стала более жесткой. “В тендерах побеждают девелоперы, которые предлагают построить гостиницы, а не просто многофункциональные центры, как пример можно привести Lake City на Ленинградском шоссе”, – аргументирует Хорн.

В июле 2006 г. вышло постановление правительства Москвы “О неотложных мерах по стимулированию развития гостиничного хозяйства города Москвы” (№ 516-ПП от 18.07.2006). Этот документ дает 50%-ную льготу на выкуп права долгосрочной аренды земельного участка под строительство гостиницы. Арендная плата за землю на период строительства и три года после ввода объекта в эксплуатацию составит 1% годовой арендной ставки. Город не будет брать себе никакой доли в гостинице, которую строит инвестор, более того, все инженерные коммуникации для гостиниц вместимостью до 100 номеров в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) и для всех гостиниц за ТТК будут строиться за счет бюджета.

Городские власти также готовы пойти на то, чтобы оплатить до трех четвертей процентной ставки по кредиту, если инвестор взял его для того, чтобы построить гостиницу. “С точки зрения инвестора, это не слишком большие преференции, особенно если учесть тот факт, что интересных мест под строительство гостиниц в Москве практически не осталось”, – отмечает генеральный директор компании “Русские отели” Станислав Капинос. “К гостиничным объектам предъявляются особые требования – желательно, чтобы они располагались на проходных улицах, в центральных районах города. Таких площадок в столице немного”, – добавляет генеральный директор компании “БЭЛ Девелопмент” Игорь Жуков.

В сентябре главный архитектор Москвы Александр Кузьмин заявил о планах города зарезервировать под строительство гостиниц 300 земельных участков. “Места, где ранее предполагалось разместить эти гостиницы, теперь застроены жилыми домами и социальными объектами. А так как при строительстве гостиниц основную роль играют их месторасположение и вид, открывающийся из окон, городу сейчас предстоит заново подбирать места”, – заметил он.

Цены по высшему разряду

Москва испытывает недостаток в гостиницах абсолютно всех категорий – с этим утверждением согласны все участники рынка. Однако строящиеся в Москве крупные гостиницы относятся к высшему ценовому сегменту. “Желающих заняться дорогими гостиницами у нас выше крыши, – иронизирует Евгения Малакаева, президент компании “МАК”. – Идешь по центру: транспортные развязки никакие, машины ставить негде, а отели пятизвездочные друг на друге”.

“Бывшие трехзвездочные “Интурист”, “Москва” и “Россия”, где можно было остановиться за $100, станут гостиницами класса люкс; “Украина” тоже повысит классность и превратится в отель “4 звезды”, такая же судьба уготована реконструируемой гостинице “Минск”, – говорит Смирнова. – И такие примеры можно продолжить”.

На месте “Интуриста” в марте 2007 г. для гостей откроется Ritz Carlton – он отнесен к категории “5 звезд премиум”. По информации управляющей компании, в отеле общей площадью более 59 000 кв. м будет 334 номера, из них 65 люксов и один президентский номер площадью 237 кв. м. Минимальная цена за ночь – 23 000 руб., максимальная – 430 000 руб. Инвестор – компания Capital Partners, генподрядчик – “ГРМ-Строй”, проектировщик – мастерская № 22 ГУП МНИИП “Моспроект-4” под руководством Андрея Меерсона.

“Capital Partners хочет работать на московском рынке, поэтому проект Ritz для них как визитная карточка, – говорит Хорн. – У нашей компании есть и другие клиенты, из Казахстана, которых интересуют проекты в гостиничной сфере. Иностранцы строить отели в Москве вряд ли будут, если только “3 звезды”. Accor, Rezidor делают это в России как пример, чтобы показать, что и этот сегмент может быть прибыльным. Международные операторы во всем мире приходят в гостиничный бизнес как управленцы”.

Four Seasons появится на месте гостиницы “Москва”. Ее архитектурный облик будет восстановлен, а общая площадь превысит 180 000 кв. м, из них 26 300 кв. м – коммерческих площадей, в том числе 16 200 кв. м – торговых. Девелопер объекта – “Декмос”, инвестор по итогам проведенного правительством Москвы тендера – “Декорум”, финансирование проекта обеспечивает Сбербанк России, генпроектировщик – “Моспроект-2” им. М. В. Посохина (“Мастерская-7”).

“БЭЛ Девелопмент” выступает девелопером и заказчиком строительства гостиницы категории “5 звезд” по ул. Тверской, 16/2, стр. 2. На месте бывшего здания “Московских новостей” планируется построить девятиэтажную гостиницу на 110 номеров с подземным паркингом. Завершиться строительство должно в конце 2008 г. Инвестиции в проект составят примерно $30–35 млн.

“Когда основные игроки на рынке “5 звезд” будут определены, начнется бум отелей “3–4 звезды”, – прогнозирует Капинос. – Эта ниша уже осваивается международными и российскими гостиничными операторами. Например, на ул. Лесной и в Сокольниках открылись трехзвездочные отели Holiday Inn, в центре принимает гостей Heliopark Empire, к концу года распахнет свои двери мини-отель “Ассамблея” в Газетном переулке. Вот только очередь отелей “2 звезды” подойдет не скоро”.

По словам Капиноса, в Москве поток гостей растет со скоростью, несопоставимой со скоростью согласования документов строительства, и поэтому уравновесить спрос и предложение на гостиничном рынке в ближайшей перспективе вряд ли удастся.