ДОХОДНОЕ МЕСТО: Недооцененный лизинг

Аукционный опыт уже имеется у ЗАО “Балтийский лизинг”. Правда, пока отрицательный. “Мы тоже заранее оговорили с клиентом стоп-цену и прописали ее в лизинговом договоре. По итогам аукциона она была превышена больше чем в два раза. Мы сошли с дистанции. Что делать в такой ситуации? По ходу торгов перезаключать договор на другую сумму невозможно. Правда, в данном случае сам арендатор был не готов купить полуподвальное помещение на Владимирском проспекте по $4500 за 1 кв. м. Он заявил нам, что не понимает, за счет чего можно отбить такие затраты”, – рассказывает коммерческий директор компании “Балтийский лизинг” Владимир Наймарк.

Схема финансовой аренды достаточно популярна в разных отраслях бизнеса, в частности на рынке разнообразного оборудования. Так, по экспертной оценке, сегодня с использованием лизинга в Петербурге продается до 45–50% новой строительной техники. Однако в сфере недвижимости такой способ приобретения объектов остается экзотикой.

По данным Управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в городе оформлено всего около 20 сделок лизинга коммерческих площадей. Между тем спрос на эту услугу постепенно формируется. В ней в первую очередь заинтересованы малые и средние компании, в том числе производственные, которым не хватает денег на приобретение помещений в условиях быстро растущих цен на недвижимость. Банковские кредиты для них не всегда доступны в связи с отсутствием необходимого обеспечения, а лизинг мог бы стать альтернативным способом привлечения средств. Смольный уже готов обкатать эту схему.

Помещения с довеском

По итогам 2006 г. петербургский фонд имущества рассчитывает продать на торгах примерно 900 объектов нежилого фонда (в основном встроенно-пристроенных помещений), которые принадлежат городу. Средняя цена по итогам аукционов составляет около $1000 за 1 кв. м. Хотя небольшие встройки в центре города уходят значительно дороже. Например, в ноябре помещение общей площадью 84 кв. м, расположенное на 1-м этаже в доме по Загородному проспекту, 13, было реализовано примерно по $2840 за 1 кв. м, а 60-метровый цоколь на Большой Морской улице, 57, – по $2265 за 1 кв. м.

Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) в обязательном порядке направляет на торги помещения, если они сдаются в аренду по ставкам не более 50 у. е. за 1 кв. м в год (это, как правило, объекты на окраинах, во вторых-третьих дворах, полуподвалы и т. п.), если арендная плата за площади авансирована до конца 2009 г. или на больший срок (размер ставки и местоположение помещения при этом не имеют значения), если арендатор освобожден от платежей на год или больше в связи с зачетом затрат на капремонт, наконец, если пользователь сам подал заявление на выкуп “стен” (заявку не удовлетворят только в том случае, если арендованный объект расположен на одной из 11 магистралей, признанных наиболее привлекательными для коммерсантов).

По действующему законодательству арендаторы не имеют преимущественного права на выкуп своих помещений. Им приходится конкурировать за них на аукционах со сторонними – порой значительно более состоятельными – претендентами.

“Положение действительно патовое: малые предприниматели берут у КУГИ “убитые” объекты, приводят их за свой счет в божеский вид и вынуждены на торгах на равных бороться за помещения с крупным бизнесом. Они сами себе вырыли могилу, значительно увеличив за счет ремонта рыночную привлекательность объектов. Я считаю, это величайшая несправедливость. Нужно лоббировать поправки в федеральный закон о приватизации”, – считает председатель комиссии по экономической безопасности общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Петербурга Валентин Боцвин.

“Хотя новый вариант закона пока не принят, город тем не менее заинтересован, чтобы арендаторы располагали набором финансовых инструментов, позволяющих им участвовать в аукционах и выигрывать, – комментирует заместитель генерального директора фонда имущества Петербурга по экономике и финансам Владимир Жуковский. – Собственно, таких инструментов два: кредитование под залог приобретаемого объекта и лизинг. Первый наиболее очевиден и понятен. Однако использовать его пока не получается. Проблема юридическая: между переходом права собственности к покупателю и регистрацией ипотеки существует временной разрыв. Банк-кредитор в этой ситуации оказывается уязвимым. Устранить коллизию можно лишь при помощи поправок в ипотечное законодательство. Поэтому сегодня лизинг особенно актуален”.

Фонд уже заключил рамочные соглашения о сотрудничестве с несколькими лизинговыми фирмами (“Зест”, “Глобус-Лизинг”, “Балтинвест”, лизинговая компания Номос-банка). Список этот открыт. Чиновники приглашают к сотрудничеству всех серьезных игроков рынка. “В 2007 г. мы планируем реализовать на торгах не менее 1000 нежилых объектов. Больше половины продаваемых помещений заселены арендаторами. Как правило, пользователи обитают в них не первый год, они регулярно вносят арендную плату, а значит, имеют вполне устойчивый бизнес. Это совершенно понятные клиенты для лизинговых компаний”, – поясняет Владимир Жуковский.

В числе первых соглашение с фондом имущества подписала компания “Зест”. Она готова приобретать объекты, предоставляя их в дальнейшем в лизинг на срок не менее двух лет. Клиент должен внести авансовый платеж в размере 20% от суммы сделки. “Зест” готова работать с помещениями, начальная цена которых на торгах составляет не менее 2 млн руб. “Мы предварительно оцениваем рыночную стоимость объекта и возможные риски, связанные с его приобретением. Еще до выхода на аукцион устанавливаем цену отсечения, больше которой дать не готовы”, – рассказывает заместитель генерального директора ЗАО “Зест” Светлана Рясная.

В торгах компания пока не участвовала, но за два месяца зафиксировано свыше 30 обращений от арендаторов. Сформирован портфель заявок более чем на $3 млн.

Аналогичная история произошла с клиентом лизинговой компании “XXI век”. “Мы согласовали цену за помещение в 2 млн руб., а на торгах она подскочила до 10 млн руб. Разве можно строить взаимодействие с лизинговыми структурами в условиях ценовой неопределенности?” – недоумевает генеральный директор фирмы Лариса Пушилина.

Валентин Боцвин считает: “Когда на федеральном уровне будет закреплено право добросовестного предпринимателя выкупить недвижимость – пусть и по рыночной цене, тогда и цену сделки можно будет спрогнозировать. Вот тогда и произойдет настоящий всплеск спроса на лизинговые услуги на рынке государственных объектов”.

Впрочем, в фонде имущества полагают, что и в нынешних условиях перспективы у такого бизнеса есть, главное – нанять грамотного оценщика, который со значительной степенью точности сможет предсказать итоговую цену аукциона. Владимир Жуковский рассчитывает, что первые сделки по лизинговой программе пройдут в конце этого – начале следующего года.

Плюс на минус

Одно из основных преимуществ лизинговой схемы для покупателя – экономия на налогах. Лизинговые платежи относятся на себестоимость продукции. Кроме того, предприятие может применять ускоренный коэффициент амортизации. “Лизинг – уникальный в своем роде инструмент поддержки реального сектора экономики. Он по определению выгоден тем предприятиям, которые платят белые зарплаты и показывают полную выручку”, – считает директор Северо-Западной лизинговой ассоциации Татьяна Позднякова.

Тем не менее к объектам недвижимости этот финансовый механизм применяется пока крайне редко. Причин несколько.

Не все лизинговые компании активно продвигают услугу в связи с правовыми проблемами. “Между Гражданским кодексом, законами о финансовой аренде и о регистрации прав на недвижимое имущество есть некоторые противоречия. Именно поэтому договор лизинга недвижимости, мягко говоря, не стал самым популярным в хозяйственной практике. Законодатели заключили нас в своеобразные ножницы”, – комментирует начальник отдела лизинга недвижимости ЗАО “Зест” Ирина Молтасова.

С юридической точки зрения отличие финансовой аренды от классической заключается в том, что на момент совершения такой сделки лизинговая компания не является собственником имущества, которое она передает лизингополучателю. Однако по закону о регистрации аренда – это обременение или ограничение права собственности. Поэтому зарегистрировать арендный договор можно только в том случае, если лизинговая компания уже оформила права на объект. То есть все наоборот.

Однако последовательность действий в данном случае принципиальна. “Именно она определяет сущность договора. Если порядок не соблюден, любой проверяющий орган, прежде всего налоговый, может усмотреть в лизинге классическую аренду. Чем это чревато для лизинговой компании? Теряется право на ускоренную амортизацию объекта, происходит доначисление налогов на прибыль и на имущество, применяются штрафные санкции”, – поясняет Ирина Молтасова.

Единственный выход – одновременно подавать на регистрацию оба договора – купли-продажи и лизинга, уповая на то, что управление Росрегистрации оформит эти сделки одним числом.

Другое серьезное препятствие, мешающее развитию рынка, – поведение продавцов недвижимости. “На вторичном рынке собственники по-прежнему не желают обозначать в договоре реальную сумму продажи и оперируют балансовой стоимостью. Никто не хочет платить налог на прибыль. Здание продается за 10 миллионов, а по документам фигурирует миллион. Только на рынке новостроек расчеты происходят по реальной рыночной стоимости. В чем здесь проблема для лизинговой компании? Банк кредитует ее под договор купли-продажи. Какая сумма в нем указана, ту банк и перечислит – ни копейки больше. Даже если оценка объекта на порядок превышает цифру, указанную в договоре”, – говорит Владимир Наймарк.

На то, чтобы ситуация изменилась и продавцы перестали предпочитать чемоданы с наличкой, потребуется время. “Пока конъюнктура на рынке коммерческой недвижимости такова, что правила игры диктуют владельцы площадей. Сложные лизинговые схемы им неинтересны. Высоколиквидные объекты в дефиците, поэтому покупателям приходится подстраиваться под требования их хозяев и изыскивать кредиты, если собственных средств не хватает”, – комментирует руководитель отдела коммерческой недвижимости компании “Адвекс-Росстро” Татьяна Кирсанова.

Еще один нюанс – лизинг распространяется не на все виды недвижимости. “Коммерческие площади все активнее продаются еще на стадии строительства. Но к незавершенке лизинговая схема неприменима. Кроме того, нельзя оформить в лизинг земельные участки, поэтому исключаются сделки с имущественными комплексами”, – рассуждает генеральный директор компании Praktis Consulting & Brokerage Илья Еременко.

Впрочем, лизинговые компании предлагают обходной путь. Если предметом сделки является здание с участком, то само строение передается клиенту в лизинг, а земля – в классическую аренду. После того как все выплаты по лизинговому договору завершены и покупатель становится собственником недвижимости, он получает право на выкуп участка. Например, такая сделка заключена в компании “Прогресс-Нева Лизинг”.

У предпринимателей, заинтересованных в приобретении объектов в рассрочку, тоже есть причины, мешающие им стать клиентами лизинговых структур. В частности, сроки договоров. Большинство компаний передают объекты в лизинг максимум на пять лет (в редких случаях – на семь). Владимир Наймарк считает, что это вопрос развитости финансового рынка в целом. По мере прихода в страну длинных западных денег сроки будут увеличиваться. “Еще 2–3 года назад и договор на пять лет считался недостижимой мечтой. Сейчас это норма. Если мы в итоге придем к 10 годам, то с учетом утроенной амортизации, которую можно использовать при лизинге, это позволит списать в течение срока договора даже новый объект”, – комментирует Наймарк.

В риэлторской фирме “Авентин-Недвижимость” отмечают, что клиентов, готовых заключить лизинговые договоры, довольно много, но их не устраивает цена услуги. Процентные платежи сегодня составляют 8–12% в рублях в год от стоимости объекта (в зависимости от его характеристик, рисков конкретной сделки и проч.). Встречаются и более высокие ставки.

При этом, по оценке Владимира Наймарка, средняя маржа лизинговой компании равна 2–4%: “Этот рынок уже стал очень конкурентным. На мой взгляд, ставки по лизинговым договорам вполне соответствуют нынешней финансовой ситуации. Конечно, клиент предпочел бы купить объект вообще беспроцентно. Но тогда он получит необоснованную прибыль: платить за него будет другая организация, а стоимость приобретенного имущества будет расти – хотя бы за счет инфляции”.

Первоначальный взнос по лизинговому договору обычно составляет 15–25% от стоимости приобретаемого имущества.

Еще одна проблема, препятствующая развитию рынка, – элементарная неграмотность потенциальных клиентов. Малому предпринимателю, который сам стоит за прилавком своего магазина или за стойкой кафе, трудно разобраться в тонкостях финансовой аренды. Характерно, что среди немногочисленных лизинговых сделок преобладают операции с производственной недвижимостью. Промышленники, опробовав схему с лизингом оборудования, распространяют ее и на недвижимость.

Сегодняшнее отношение к лизингу напоминает ситуацию на ипотечном рынке несколько лет назад. Директор по развитию Becar Realty Group Игорь Горский считает, что, как и в случае с ипотекой, для развития лизинга необходима активная государственная поддержка. “Об ипотечном кредитовании разговоры шли лет 10, но они так и остались бы декларацией, если бы власть не стала катализатором процесса. Ставки по лизинговым операциям должны быть ниже, чем по банковским кредитам, тогда это направление пойдет в рост, – полагает Игорь Горский. – В свою очередь, применение белых лизинговых схем поможет легализовать новые денежные потоки. Ипотека – массовый рынок, лизинг – более штучный. Объекты (особенно производственные) труднее подбирать и оценивать, чем типовые квартиры. Однако неизвестно, у какого из этих финансовых инструментов потенциал выше”.