ГРОМКИЕ ИМЕНА: От Чукотки до “Крылатских Холмов”

– Кто инвесторы основных крупных проектов CMI Development?

– Работаем с Millhouse Capital, “Альфа-групп”, “Нафта-Москвой”.

– Как CMI Development определяет инвесторов, с которыми будет работать?

– У нас свои критерии. Например, если собираемся строить офисный центр, то [это должен быть] объект на $100 млн. Такой объем нам интересен, редко – меньше. Наша компания ориентирована на дорогие проекты. Ну и, конечно, смотрим, есть ли у инвестора опыт работы с недвижимостью.

– Давно ли вы лично на московском рынке недвижимости? По некоторым сведениям, до того как создать CMI Development, вы участвовали в крупных инвестиционных проектах других игроков.

– На рынке я уже 15 лет. До 2000 г. мы с моим партнером Кириллом Климовым работали в компании “Альфа-Эстейт”, которая входила в консорциум “Альфа-групп”. Там мы сделали несколько проектов, например здание “Альфа Арбат Центр” на Арбате, 1–7, где теперь сидит ТНК-BP. Как девелопер “Альфа-Эстейт” выполняла всю цепочку операций в этом проекте: покупала землю, договаривалась с известным американским девелопером Альфредом Таубманом. Соглашение с ним подписали до кризиса 1998 г., но, когда случился кризис, он вышел из проекта. И после мы заканчивали здание без него. Но я считаю, что это успешный объект хотя бы уже потому, что мы нашли удачного арендатора – ТНК-BP – и продали ему здание полностью. Были у “Альфа-Эстейт” и другие проекты, в которых мы с Климовым участвовали: недалеко от Арбата, в Большом Афанасьевском переулке, построили элитные дома № 30, 32. Это эксклюзивные здания. В частности, 30-й дом был одним из первых в секторе элитного жилья в Москве. Потом “Альфа-Эстейт” сделала проект поселка Рождествено в Митине – первый поселок таун-хаусов в городе. Тогда такая концепция казалась сомнительной, потому что российские люди не привыкли к формату “коттедж в городе”. К сожалению, Рождествено тоже пришлось на кризис 1998 г. Но потом, когда рынок начал расти, мы очень успешно продали поселок физическим лицам.

Еще раньше, до “Альфа-Эстейт”, я работал в кооперативе “Альфа-фото”. Тогда о рынке недвижимости никто и не мечтал. Это был кооператив, который занимался всем, как многие организации после перестройки: и компьютерами, и коврами, и т. д. Потом уже, когда было создано СП “Альфа-Эко”, мы начали задумываться о проектах в области недвижимости.

В 2000 г. мы с Кириллом Климовым ушли из “Альфа-групп” и создали собственную компанию CMI Development. И первым нашим партнером-инвестором стала компания Millhouse Capital, для которой на сегодняшний день реализовано несколько проектов.

– Понятно, что Millhouse Capital выступает в роли инвестора некоторых ваших проектов, а является ли она акционером CMI Development?

– Нет, не является. Я вам могу по фамилиям назвать владельцев CMI Development. Кроме меня это Кирилл Климов и Яков Гейлер. Предваряя следующий вопрос – компания была создана на российские деньги. Мы втроем владеем еще несколькими компаниями. Просто для удобства создаем другие юридические лица под иными названиями для работы в каждом из проектов. Millhouse Capital – наш партнер. У нас очень хорошие, дружественные отношения с руководством этой компании. С ними мы обычно заключаем договор по управлению проектом. И как девелопер руководим всей цепочкой операций – начиная от покупки земли и заканчивая сдачей площадей в аренду.

– С какого именно проекта начиналось ваше сотрудничество с Millhouse Capital?

– С бизнес-парка “Крылатские Холмы” в 2001 г. Потом уже стали активно строить офисный комплекс “Балчуг Плаза”, который делали вместе с “С+Т” (“СТ-Групп”) Александра Чигиринского. Он искал партнеров-инвесторов для “Балчуг Плазы”, и Millhouse Capital стала инвестором. А поскольку она уже имела опыт работы с нашей компанией, то пригласила и нас. Таким образом CMI Development вошла в союз с “С+Т” – мы создали совместную компанию, которая занималась девелопментом “Балчуг Плазы”.

– У брокеров бывает соэксклюзив во время реализации площадей в аренду. А у вас получился

содевелопемент. Но разве проект “Балчуг Плаза” начинался не раньше, чем “Крылатские Холмы”?

– Проект был начат раньше, но Чигиринским. Он разработал концепцию, купил землю, искал партнеров...

– Сначала обещали достроить “Балчуг Плазу” к 2004 г., но не достроили. В аренду же ее сдали только в 2006 г. – почему?

– Я не знаю, что обещала “С+Т”, пока проект принадлежал ей. Так что мы не знаем, почему они давали такие обещания.

– Когда Millhouse Capital подключилась к проекту, здание она строила сначала для себя, т. е. якобы для размещения сотрудников “Сибнефти”. Потом оказалось, что объект предназначен для открытого рынка. По какой причине планы изменились? Потому что Абрамович продал “Сибнефть”?

– Сначала мы, как девелопер, так и планировали – строили на заказ. Но потом несколько раз планы менялись. В итоге решили устроить открытый конкурс для арендаторов. Почему – мне сказать сложно, это лучше спросить у самого инвестора. Мы выполнили свою девелоперскую функцию и сдали объект в эксплуатацию.

– Говорят, офисный комплекс “Балчуг Плаза” получился очень дорогим в плане интерьера, так как изначально планировался в качестве резиденции для компании.

– Ничего особенно эксклюзивного или необычного там нет. Интерьеры коридоров, входной группы оформлены, но остальные помещения – классический shell & core.

– Сколько у вас с Millhouse Capital уже реализованных проектов в Москве в общей сложности?

– Совместно у нас три проекта создано: “Балчуг Плаза”, “Крылатские Холмы” и Московский медицинский центр. Есть еще несколько новых проектов, но пока они в стадии проработки.

– Будете ли вы продавать здания в “Крылатских Холмах” и другие свои объекты?

– Сейчас к нам поступает много предложений от серьезных европейских и американских фондов о продаже “Крылатских Холмов”. Потому что получился высококапитализированный объект. То, что он заселен крупнейшими иностранными компаниями, тоже сыграло свою роль. Но владельцы объекта (Millhouse Capital) пока не хотят продавать его. Мы не являемся собственниками тех проектов, которые финансирует Millhouse Capital.

Вообще же ряд проектов, над которыми сейчас работаем, мы планируем сделать инвестиционно привлекательными.

– Нам известно, что вы также являетесь девелопером интересного проекта офисного комплекса “Дубровка Плаза”, который находится на территории завода “Московский подшипник” (бывший 1-й Государственный подшипниковый завод им. Л. М. Кагановича, построен в 1932 г.) на ул. Шарикоподшипниковской. Его, по нашим данным, планируете завершить в 2007 г. и объем инвестиций в проект составляет около $130 млн. Компания “ЕПК” – инвестор проекта и владелец проекта. И, кажется, у нее возникли там какие-то проблемы с реализацией задуманного. Верна ли вся эта информация?

– Знаете, инвестор категорически не согласен с тем, чтобы мы что-либо комментировали.

– Был у вас еще торговый центр какого-то необычного формата, который открылся в 2005 г., называется Dream House. Могли бы вы подробнее рассказать о концепции?

– Это малый торговый центр на 13 000 кв. м торговых площадей. Бюджет проекта составил $25 млн. Инвестором проекта были частные лица, у которых появилась идея сделать дизайнерский центр на Рублевке, так как в том направлении живут основные потребители дорогого дизайна. Мы называем объект “дизайн-центр”. Он построен на участке площадью 1 га в Барвихе, в 8 км от МКАД, на пересечении Рублево-Успенского и Подушкинского шоссе. В этом комплексе арендуют помещения дизайнерские компании, мебельные производители, магазины элитных производителей кухонь, отделочных материалов, посуды, постельного белья, аксессуаров для дома. Центр задумывался также как место, где будут проводиться различные конференции сообщества дизайнеров. За основу для объекта взята европейская модель.

– Если не брать в расчет магазины “Перекресток”, которые вы построили в Москве в 1990-х гг., то получается, что Dream House – ваш единственный проект в секторе торговой недвижимости?

– Нет, не единственный. До этого мы построили большой супермаркет на Чукотке на 7000 кв. м торговой площади. Кроме того, мы там же построили пищевой комбинат по производству молочных и хлебобулочных изделий. У руководства региона была потребность в таких объектах. После того как губернатором Чукотки стал г-н Абрамович, эта территория начала приводиться в порядок. Когда я первый раз прилетел на Чукотку и смотрел в окно иллюминатора, когда мы приземлялись, у меня было такое впечатление, что вчера война закончилась. Везде была разруха. Насколько я понимаю, Абрамович задался целью сделать из заброшенного края образцовый регион. Он туда вкладывал много средств, там даже в столице – Анадыре – не было дорог, какие уж торговые центры! Деньги на строительство мы получали от компаний, зарегистрированных на Чукотке.

– Что-то еще будете возводить на Чукотке?

– Думаю, что скорее всего нет. Заканчивается губернаторский срок Романа Абрамовича. Да и сделано уже немало. Вообще, я считаю, что как губернатор он в этом регионе добился фантастического результата.

– Из московских проектов, завершенных в прошлом году, введен в строй бизнес-парк “Крылатские Холмы”. Но есть и вторая часть земельного участка, отведенная под медицинский центр, который пока не построен. Почему этот центр расположится рядом с бизнес-парком?

– Это еще одна совместная с Millhouse Capital идея – строительство медицинской клиники. Проект для нас скорее имиджевый. Он должен быть завершен в 2008 г. Не так давно мы по просьбе акционеров Millhouse Capital искали участок для этого объекта. Учитывая, что вопрос возвратности средств в данном виде бизнеса в России пока не совсем понятен, т. е. с точки зрения доходности, так как подобных частных проектов практически не существует, мы предложили им следующий вариант: построить бизнес-парк из четырех офисных зданий (тогда, когда проект только начинался, формат бизнес-парка не был широко распространен в России, но маркетинговые исследования показывали, что он может быть успешным в Москве) и на другой части участка, на 3 га из 9 га, возвести собственно медицинский центр. Рентабельность проекта бизнес-парка “Крылатские Холмы” посчитать было несложно, так как на рынке было несколько прецедентов до нас. Бизнес-парк мы успешно реализовали, как вы знаете. Мы получили премию CREA 2006 за “Крылатские Холмы” (и за Dream House как за лучший малый торговый центр тоже).

– Не строится ли медицинский комплекс в рамках какой-либо очередной социальной программы московского правительства? И как вы вообще получили всю эту площадку?

– Участок был выкуплен у города на аукционе еще в 1990-х гг., а потом мы его купили у одной структуры без каких-либо обременений. Он изначально предназначался под жилищное строительство, но мы поменяли назначение земли. Что касается программ, то не было никакого задания со стороны правительства города. Но у акционеров компании Millhouse Capital было желание построить в России частную клинику. Потому что достаточно много денег – около $5 млрд в год – уходит на лечение россиян за границей. По мнению инвесторов нашего медицинского центра, клинику международного класса можно создать и в Москве. В зарубежных медцентрах высокого уровня врачи, как правило, работают по контрактам. Поэтому в любой стране можно подписать контракт с иностранными врачами, если клиника этой страны соответствует зарубежным стандартам. Например, менеджмент клиники будет связываться с менеджером врача, специалист будет приезжать и делать операцию. Ориентировочно $125 млн составляют инвестиции в медицинский центр. Но CMI Development в проекте выступает только в роли девелопера. Управлять функционирующим центром будет структура из Millhouse Capital.

– Кто архитектор здания?

– У нас там две компании: американская NBBJ Design и российская “АБД Лимитед”.

– Кто разрабатывал маркетинговую кампанию для бизнес-парка “Крылатские Холмы”?

– Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko.

– В бизнес-парке сданы в аренду все четыре здания, как мы знаем. Кого можете назвать из крупных компаний-арендаторов?

– Из крупных и удачных для проекта арендаторов – компания Microsoft, Intel, Sun Interbrew, вслед за которыми в проект пошли и многие другие.

– Действительно у вас в бизнес-парке офисные помещения заняты только зарубежными брендами?

– Из русских компаний присутствуют те, кто оказывает сервисные услуги сотрудникам офисов: магазины, химчистки, кафе. Среди арендаторов офисов действительно только представители зарубежных организаций. Получилось такое иностранное коммьюнити.

– В каких пределах находятся арендные ставки на офисные помещения?

– Очень многое зависит от количества арендуемых площадей, сроков аренды, этажа. Цены – от $400 до $650 за 1 кв. м в год. Те, кто пришел в здание первым, получали меньшую ставку, чем последние, – около $400, например. Последнее помещение мы сдавали по цене выше $600.

– Формат бизнес-парка в России нынче моден. Иногда, если объект большой и состоит из нескольких офисных зданий, его создатели тут же называют его бизнес-парком. Как ваша компания понимает этот формат?

– За рубежом распространен такой формат. Они отличаются от просто офисных центров тем, что расположены не в центре города (в центре – дорогая земля), на большой площади, на их территории находятся открытые паркинги, где машино-мест гораздо больше, чем в обычных офисах, например одно машино-место на 40 кв. м. Все здания парка объединены общей инфраструктурой. Сами постройки невысокие – 4–6 этажей. Это также красивые виды из окон и экологически чистые места, к которым подведены удобные транспортные пути. Если говорить о “Крылатских Холмах”, то рядом с ними есть метро, до которого мы пустили маршрут шаттла для удобства рядовых сотрудников. Менеджеры и владельцы компаний-арендаторов живут, как правило, в направлении Рублевского шоссе и добираются до работы на машинах. Даже если бизнес-парк находится на окраине города, от него должна быть возможность быстро добраться в центр города. Рядом с “Крылатскими Холмами” сейчас строится Краснопресненский проспект, который соединит Новорижское шоссе и Краснопресненскую набережную. Это будет трасса без светофоров, ведущая в центр Москвы.

Я охарактеризовал общемировую модель бизнес-парка в общих чертах. В Англии мы видели бизнес-парки, построенные рядом с железнодорожными ветками, многие люди в Европе добираются на работу на электричках. Мы также недавно ездили в Гонконг – смотрели один бизнес-парк, он тоже очень похож на большинство европейских парков. Но там бизнес-парки довольно часто финансирует государство. И сдает по не очень высокой цене площади в аренду, чтобы, например, поддерживать развитие компаний, занимающихся высокими технологиями. Бизнес-парки не надо путать с технопарками, в первых нет производства.

В нашей стране есть очень высокая потребность в создании не только бизнес-парков, но и различных промышленных территорий и технопарков. Думаю, государство когда-нибудь придет к тому, чтобы различными способами поддерживать их строительство. Хотя это вопрос и характера самого рынка. У нас в стране он сильно зависит от сырьевых ресурсов, и цены на сырье влияют и на арендные ставки тоже. Но, безусловно, когда-нибудь предложение офисов в Москве будет выше, чем спрос.

– Как вы считаете, могут ли быть перспективными, высокорентабельными проекты офисных комплексов и бизнес-парков на МКАД и в ближнем Подмосковье?

– Знаете, я считаю, что это перспективное направление. Скажу почему: на сегодняшний день пока еще серьезные компании, планирующие размещать в Подмосковье наукоемкие производства, не пришли в Россию. Но они обязательно придут, если в экономике страны все будет нормально. И вот как раз большие офисные парки за чертой города будут ими востребованы.

– Какие новые проекты с Millhouse Capital собираетесь делать в ближайшее время?

– Мы работаем над участком земли, пока не могу сказать где, но в Москве. Это будет бизнес-парк, на 30–40% больший по площади, чем “Крылатские Холмы”. Плюс к этому инвестор попросил нас найти несколько вариантов различных проектов, в которые можно было бы вложить средства: земельные участки, инвестконтракты и т. д.

– У вас в Подмосковье есть еще один интересный проект – “город миллионеров” в Рублево-Архангельском, который вы как девелопер вроде бы собираетесь строить с компанией “Нафта-Москва”. Будет ли там 100 000 кв. м офисных площадей, как сообщалось ранее в прессе, и каковы вообще последние новости этого проекта?

– У меня, к сожалению, нет полномочий что-либо говорить от лица инвестора.

– Есть ли у вашей компании проекты, которые она финансирует самостоятельно?

– Мы делаем сами несколько небольших офисных зданий в Москве. Они находятся на стадии разработки документации. В Подмосковье строим коттеджный поселок и один жилой дом.

– Ваша компания работает в разных секторах рынка. Но на чем вы все-таки делаете акцент?

– Мы стараемся специализироваться на таком формате, как офисные центры и бизнес-парки. Еще мы, конечно, хотели бы – и сейчас предпринимаем усилия для этого – заниматься девелопментом складских комплексов. Считаем, что это очень перспективное направление. В жилом секторе, мы считаем, и так есть большие и хорошие компании.

Мы работаем сейчас над выходом на рынки других регионов. Изучаем ситуацию на Украине. Мне кажется, что Украина – очень перспективная страна, там будет рост рынка недвижимости, и страна когда-нибудь, безусловно, войдет в Европейский союз. В Киеве мало современных зданий, тех же офисных. Точно так же мы проводим маркетинговые исследования, так сказать, в бывших странах восточного блока. Есть страны достаточно перспективные для развития проектов недвижимости. Например, бывшая Югославия. Москва и область – это, конечно, коммерчески привлекательные регионы, но здесь развивается все быстро, а в других областях пока широкое поле деятельности из-за неравномерности развития регионов.

– Как CMI Development определяет свою функцию на рынке недвижимости?

– Наша функция – девелоперская. Девелопмент подразделяется на несколько видов, если можно так сказать. Есть компании, которые сами вкладывают деньги и сами управляют проектом. Есть девелоперы, которые входят в проекты вместе с партнерами и тоже управляют работами. И существует fee development, когда компания заключает контракт с инвестором за определенный гонорар (fee) или за долю в проекте. Мы, как правило, работаем в двух вариантах: делаем fee development – в основном с большими инвесторами. Если же доля участия нашей компании сопоставима с долей инвестора, то мы входим в проект со своим капиталом. Как девелопер мы делаем все – от подбора участка до управления процессом сдачи площадей в аренду. Но генподрядных организаций в нашей структуре нет, мы нанимаем их на принципах аутсорсинга. Предпочитаем работать с западными строительными компаниями. Однако у нас есть подразделение, которое осуществляет надзор за строительными работами. Управлением построенными объектами тоже не занимаемся. Это отдельная ниша на рынке. Есть компания Sawatzky, например, которой можно передать эту функцию. Она, в частности, управляет “Крылатскими Холмами”.

– Чем сильна структура CMI Development?

– У нас в структуре несколько ключевых подразделений, на которых держится работа компании. Есть отдел, занимающийся согласованиями проектов, его возглавляет мой партнер Яков Гейлер. У нас есть маркетинговое подразделение, которое возглавляет Гарегин Аветисян, – тоже достаточно важное. И существует группа заказчика, которая занимается надзором за строительными работами, ее возглавляет Григорий Агранат.

– А основной штат сотрудников где размещается? Сколько у вас специалистов, сколько вы платите сотруднику в среднем?

– У нас в холдинге работает 180 человек. Центральный офис находится на Краснопресненской набережной. И в компании сложилась такая практика, что офисы команд, работающих над тем или иным объектом, располагаются прямо на стройплощадке. Зарплата у специалиста – в среднем от $1000 до $3000.

– Планируются какие-то расширения штата, всей компании?

– Саму компанию вряд ли будем увеличивать. Но у нас есть идея развивать сотрудничество с зарубежными девелоперами для создания совместного бизнеса. Я считаю, что для российских девелоперов такая стратегия полезна и перспективна. Для нашего рынка это естественный путь развития, когда компании будут объединяться с иностранцами через покупку, создание различных альянсов или новых компаний. Мы сейчас думаем над разными вариантами. Если мы объединимся с одним из иностранных девелоперов, то получим доступ к западному финансированию и ноу-хау. Они же получат наш опыт работы на местном рынке. Думаю, на российском рынке будет происходить укрупнение компаний через разные формы слияний и поглощений.

– То есть продать долю своей компании вы готовы?

– Да, мы сейчас ведем переговоры на эту тему с несколькими европейскими девелоперами.