ГРОМКИЕ ИМЕНА: Время разбрасывать камни

– “КФС-групп” долгое время была непубличной компанией, поэтому о ней известно немного. Расскажите, чем вы занимались, прежде чем прийти на столичный рынок недвижимости?

– Наша компания создана на севере в г. Когалыме. А свою деятельность мы начали с сотрудничества с предприятием “Когалымнефтегаз”. Компания занимала серьезную нишу в нефтяном бизнесе, являясь одним из основных поставщиков нефтепродуктов в Свердловскую, Челябинскую, Омскую области, в сам город Когалым, а также в Северный Казахстан. Параллельно в Кустанайской области мы наладили полный цикл производства зерна – от посевной до уборки урожая, а также занялись его хранением и переработкой. Но в середине 90-х начался период осложнения отношений России с Казахстаном, появилось много препятствий, и нам пришлось отказаться от этого направления. В 1998 г. мы также вышли из нефтяного бизнеса. Новым этапом стали переезд компании в Москву и переориентация на девелоперские проекты.

– Вы рискнули заняться девелоперской деятельностью в Москве без опыта?

– Не совсем. Я сам по образованию строитель, к тому же еще в Казахстане мы возводили крупные промышленные объекты – элеваторы, поэтому опыт уже имели.

– С чего вы начали?

– Мы начали со строительства складов.

– Почему? В конце 90-х большинство компаний строили жилье, офисы, торговые помещения.

– Основная причина заключается в том, что, придя на московский рынок в 1999 г., мы столкнулись с серьезной конкуренцией. Выжить новичкам было очень сложно. Поэтому мы решили сосредоточить внимание на строительстве складов, где такой конкуренции еще не было. Складской рынок нам показался более открытым. Для строительства складов подходила подмосковная земля, а в Московской области в то время не действовали такие взаимоисключающие ограничения, как в Москве. Второй важный момент – у нас уже был партнер, который раньше занимался логистикой. С 1995 г. компания была соучредителем Корпорации “ЕМСТС” (Единая международная сеть таможенных складов. – “Ведомости”), и ее президент Владимир Елин сумел нас зажечь и убедить в том, что складской девелопмент очень перспективен.

– Какой был первый проект?

– “Запад Терминал” на ул. Рябиновой в промзоне “Очаково”. Начали его в период финансового кризиса, но проект был для нас полностью понятен. Была приобретена строительная площадка фабрики “Трехгорная мануфактура”, и на ней возвели 18 500 кв. м складских площадей.

– Какие параметры определяют успех складского комплекса?

– Местоположение. Для нас главный критерий – выбор площадки, расположение которой будет удобным прежде всего для дистрибуторов. В отличие от многих других компаний мы не сдаем помещения в аренду посредникам, а только конечному потребителю услуг. А для дистрибутора важно не столько завезти товар, столько вывезти его из склада. Второй критерий – мультимодальность терминалов, доступность как минимум двумя видами транспорта – автомобильными перевозками и железной дорогой. Те компании, которые сделали ставку только на автомобильный транспорт, сделали ошибку.

– Прежде чем принять решение о строительстве складского терминала, вы проводите маркетинговые исследования, консультации?

– Консультанты, с которыми мы сотрудничаем, – это компании Blackwood и Knight Frank. Но в первую очередь полагаемся на свой собственный опыт. Мы уже восемь лет в складском бизнесе, научились строить и понимаем, что делать. К тому же у нас есть своя компания – “КФС-девелопмент”, которая выполняет функции технического заказчика и полностью берет все работы по созданию объекта недвижимости на себя.

– Сколько складских и офисных площадей вы построили и какие инвестиции в проекты?

– На сегодняшний день мы построили четыре складских терминала классов А и В общей площадью 104 000 кв. м и офисные площади более чем на 10 000 кв. м. Инвестиции в проекты составили около 4 млрд руб.

– Какой оборот компании?

– По группе компаний в 2005 г. оборот составил 1,2 млрд руб., а в 2006 г. достигнет 2,5 млрд руб.

– Какие требования являются обязательными для складских комплексов класса А?

– Их около 30. Основное – это близость склада к транспортным узлам. Важно, чтобы добраться до него можно было как минимум двумя, а желательно и тремя видами транспорта: автомобильным, железнодорожным и авиацией. Кроме того, высота склада должна составлять 12–14 м, в нем должно быть установлено современное стеллажное оборудование. Территория складского комплекса должна быть удобной для заезда и парковки автотранспорта, не менее 50% территории должно быть выделено под стоянку и развороты. Кроме основных услуг по хранению товаров в них должны предоставляться также услуги по формированию заказов и транспортировке грузов. В складском терминале класса А обязательно наличие офисной составляющей. В зависимости от приближенности терминала к черте города она должна составлять примерно 10% от общей площади складского комплекса.

– Свои склады вы сдаете в аренду?

– Мы идем двумя путями: сдаем складские площади в прямую аренду компаниям, которые сами занимаются дистрибуцией, и предоставляем логистические услуги. Например, в терминале “Солнечный” площадью 60 000 кв. м заявок собрано в два раза больше, чем всего площадей в терминале. Но мы решили, что половину площадей мы сдадим в прямую аренду, а по остальным 30 000 кв. м будем предоставлять услуги.

– Какие ставки по прямой аренде будут в складском терминале “Солнечный”?

– По прямой аренде мы ориентируемся на ставки $200 за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных расходов.

– Кто управляет вашими терминалами?

– Корпорация “ЕМСТС”. Она имеет хороший опыт по работе с транснациональными корпорациями, такими как “Филип Моррис”, “Бритиш Америкэн Тобакко” и др. К слову, из акцизников самые выгодные клиенты – это табачные и алкогольные компании. Ни одна из них не имеет договора на прямую аренду, а только получает комплексные услуги. Это объясняется тем, что товары этих компаний очень подвижны, они постоянно замещаются, одни партии привозят, другие – вывозят со склада. Поэтому самой компании производить эти работы неэффективно. Более 10 лет мы работаем с компанией “Филип Моррис” по рекламной продукции. Это очень активное перемещение товара, связанное с сезонной рекламной кампанией, во время которой мы автомобильным, железнодорожным и авиационным транспортом осуществляем доставку товаров более чем в 200 населенных пунктов России.

– Компания объявила о реализации крупномасштабного проекта “Великий шелковый путь” по строительству сети складских терминалов класса А в разных регионах России. Расскажите о нем подробнее.

– Идея проекта лежала на поверхности. За время работы в логистическом бизнесе мы увидели, насколько услуги того уровня и качества, что мы оказываем, востребованы дистрибуторами и в Москве, и в регионах. Поэтому мы решили построить и в дальнейшем эксплуатировать целую сеть терминалов в 13 городах России, имеющих население более 1 млн человек. Проект предусматривает три стадии реализации. Первая охватывает Москву и Санкт-Петербург, вторая – Ростов-на-Дону, Самару, Краснодар, Волгоград, Пермь, Екатеринбург, Казань, Уфу. Третью стадию мы планируем разбить на два этапа и пойти в Новосибирск, Иркутск и дальше двигаться на восток страны до Владивостока.

– Что вы планируете построить в рамках реализации проекта?

– Проект постоянно дорабатываем. Сначала планировали построить всего 330 000 кв. м, но, когда в рамках реализации первого этапа запустили 70 000 кв. м в Москве – это “Терминал в Немчиновке” и терминал “Солнечный”, – поняли, что это мизер, который столица проглотила и не заметила. После корректировки планов мы собираемся построить в Подмосковье еще два складских терминала. Один – в свободной экономической зоне “Шерризон” общей площадью 150 000 кв. м. Второй скорее будет на Каширском шоссе тоже общей площадью около 150 000 кв. м. Всего – 300 000 кв. м. Этими объемами мы закрываем северный коридор Москва – Санкт-Петербург и южный коридор Москва – Новороссийск, которые с позиции Министерства транспорта считаются приоритетными и активно развивающимися направлениями России.

В Санкт-Петербурге мы намереваемся построить складской терминал в уже сложившейся промышленной зоне “Парнас” в непосредственной близости от пивного завода “Балтика” общей площадью 120 000 кв. м, что позволит закрыть потребность в складских площадях в северной части города. Второй терминал площадью 150 000 кв. м мы планируем построить в южной части города, чтобы закрыть юг города – коридор Санкт-Петербург – Москва.

В Новосибирске, Иркутске и других городах собираемся строить складские комплексы по 50 000 кв. м и возводить их будем в две стадии единым модулем два по 25 000 кв. м или по 20 000 и 30 000 кв. м.

– А не опасаетесь ли вы серьезной конкуренции, ведь на рынок Подмосковья выходят зарубежные девелоперы. В частности, бельгийский девелопер Ghelamco собирается построить складской комплекс площадью 220 000 кв. м на севере Подмосковья. Инвестиционный фонд Raven Russia и российская ГК “Эспро” заявили о совместном строительстве логистического парка “Восточный” площадью 300 000 кв. м в Ногинском районе Московской области, канадский девелопер Giffels собирается построить 600 000 кв. м в Домодедовском районе.

– Мы понимаем: чтобы быть на этом рынке конкурентоспособными, даже больше того – занять лидирующую позицию, нужно с кем-то объединяться. В наших планах – создание СП, в которое войдут как крупные российские, так и иностранные компании.

– У вас уже есть конкретные предложения?

– У нас есть предложение от чешской компании , которая заявила о строительстве 450 000 кв. м складских площадей в Восточной Европе. Возможно, мы станем партнерами.

– Вы говорите о проектах, а земля у вас есть?

– На самом деле земли сейчас достаточно много, другое дело, что нас интересуют только земли промышленного назначения. В свободной экономической зоне “Шерризон” у нас есть участок площадью 35 га, который позволяет построить складской терминал, и на этой же территории планируем выделить участок площадью 5–7 га под строительство бизнес-центра. Проект привязан к территории, и в настоящее время мы разрабатываем рабочую документацию. На Каширском шоссе у нас есть несколько предложений, и я думаю, что к концу 2006 г. мы определимся с участком. Наши критерии – площадь около 30 га, это должна быть земля промышленного назначения с подведенными коммуникациями. Мы не экономим на приобретении земли – нам важно получить тот участок, который позволит как можно быстрее приступить к строительству. Любое промедление с выходом на площадку отодвинет нас далеко от поставленной цели. Поэтому предпочитаем не экономить, а искать то, что нам нужно.

В Питере у нас есть участок площадью 12 га. Он небольшой, но мы его приобрели, потому что земля готова под застройку. Потом мэрия Санкт-Петербурга нам предложила еще и соседний участок – тоже около 12 га, и мы, я думаю, на него согласимся. В южной части города компания рассматривает два участка по 30 га. Один из них – в районе южной ТЭЦ, второй – в промзоне “Шушары”, рядом со строящимся заводом “Тойота”. В ближайшем будущем мы примем решение и по ним.

– А как обстоят дела с землей в регионах?

– Мы уже имеет базу предложений по земельным участкам в Ростове, Самаре, Екатеринбурге, и первое полугодие 2007 г. у нас уйдет на оформление земли под застройку. Но сроки могут немного сместиться, так как в регионах земель сельскохозяйственного назначения, переведенных под земли промышленности, гораздо меньше, чем в Московской области. Поэтому мы допускаем, что нам придется покупать сельскохозяйственные земли и весь 2007 год потратить на их перевод и оформление, а выйти на строительные площадки мы сможем только в 2008 г.

– Почему вы начали региональную экспансию именно с этих городов?

– Сейчас это самые развитые регионы. Ростов – это центр юга России, Самара – все Поволжье, а Екатеринбург – это в настоящее время второй город по товаропотоку.

– В чем состоит особенность проекта складского терминала в “Шерризон”?

– Этот проект для нас сделал Сергей Татарников – известный архитектор, который более 10 лет проработал в Америке и получил хороший опыт промышленного проектирования.

Особенность терминала состоит в том, что он проектируется и строится модулями 150 х 150 м, что дает выход примерно 20 000 кв. м площадей. Модули универсальны по конструкции. По мере пуска каждого модуля мы будем добавлять следующий, и, таким образом, финансовая сторона проекта будет складываться очень рационально.

– Какие сроки строительства складского комплекса?

– Мы планируем выйти на площадку в I квартале 2007 г., а завершить проект – в конце 2007 г.

– Какой объем инвестиций в складской комплекс в “Шерризон”?

– Около 3 млрд руб.

– Кто будет финансировать проект?

– В этот проект на паритетных началах мы идем совместно с компанией “А1” – “Альфа-групп”.

– На какой срок окупаемости проекта вы ориентируетесь?

– В “Шерризон” у нас расчетный показатель – четыре года.

– А какие сроки у вас по Питеру?

– Строительство первой очереди – а это 60 000 кв. м – мы планируем начать ориентировочно в феврале 2007 г. и закончить в конце 2007 г. или в начале 2008 г.

– Кто будет вашим финансовым партнером в Питере?

– Тоже компания “А1” – “Альфа-групп”.

– Вы практически одновременно собираетесь начать строительство складских терминалов в регионах, что подразумевает очень серьезные инвестиции. На какие средства вы рассчитываете?

– У нас есть договоренность с Внешторгбанком на проектное финансирование и покупку земли, но строить терминалы мы собираемся на привлеченные средства. Сейчас мы находимся на стадии подписания меморандума с лондонским офисом компании “Меррилл Линч Интернешнл”, подразделение принципиальных глобальных инвестиций (ПГИ). Компания занимается вложением средств в девелоперские проекты, и следует отметить, что раньше ее не интересовало логистическое направление. Но с учетом того что чешская компания Pinakle, от которой мы получили предложение о сотрудничестве, на 50% принадлежит “Меррилл Линч”, круг интересов расширяется. Сейчас вопрос находится в стадии обсуждения. Если все получится, то наши компании объединятся для дальнейшего финансирования всего проекта и, возможно, последующего выхода с ним на IPO. В начале ноября наши представители были в Лондоне и договорились о подписании меморандума с основными тезисами, для того чтобы к концу года совместная компания была создана.

– В чем состоит интерес англичан?

– Их интересуют масштабность и доходность проекта.

– А ваш?

– Если нашим партнером станет “Меррилл Линч Интернешнл”, то это будут более дешевые деньги.

– О каком объеме инвестиций идет речь?

– Мы заявили о $280 млн. Этих денег должно хватить, для того чтобы закончить первый московско-питерский этап.

– Какой долей “Меррилл Линч” может войти в проект?

– Обсуждаются два варианта – 33% или 40%. Контрольный пакет в любом случае останется у российской стороны.

– А на каком этапе вы думаете продать бизнес?

– На этапе готовности складов. Я думаю, что, когда мы закроем первый и второй этапы, мы будем интересными для покупателей. Опытные инвесторы смотрят на то, что компания умеет делать, и если у нас будет третий этап строительства складов в стадии реализации, то это их вряд ли остановит.

– Почему пришла идея продать бизнес?

– Весь мир идет по пути глобализации, и, если Россия вступит в ВТО, для компаний, которые придут к нам, правила игры будут такими же, как в Западной Европе, а мы вряд ли сможем конкурировать, например, с . Мы ничего не видим плохого в том, что, если мы создадим конкурентную компанию, она станет интересной для лидеров мировой логистики. В последние два года мы пересмотрели свое отношение к тому, чем владеет наша компания и насколько долго она должна сохранять за собой активы. Мы считаем, что “пересиживать” в проекте – это значит терять деньги. Нужно не только вовремя войти в проект, но и не пропустить момент, когда придет пора из него выйти. Это дает скачок, потому что тот доход, который фактически приближается к банковскому проценту, не позволяет развиваться. Это не инвестиционные деньги!

– Сколько вы планируете заработать на возможном IPO?

– Все будет зависеть от объемов строительства. Но я думаю, что при объеме 500 000 кв. м класса А мы можем заработать около $250–300 млн.

– По мере ввода новых терминалов вы планируете вносить какие-то изменения в работу логистической компании – Корпорации “ЕМСТС”?

– Совместно с Корпорацией “ЕМСТС” мы уже разработали проект реформирования логистической компании. Вместо небольших логистических компаний, базирующихся на каждом складе, у нас будет единая компания. Мы уже сейчас внедряем технологию складского учета, скорее всего это будет программа “Манхэттен”, которая используется американскими компаниями и хорошо зарекомендовала себя на рынке. И дальше мы планируем строить работу компании в параметрах, которые понятны для западных логистов.

– Вы сказали, что, занимаясь серьезным бизнесом, нужно очень внимательно контролировать ситуацию и вовремя выходить из проекта, чтобы не потерять доход. Но ведь полученные средства тоже нужно куда-то вкладывать. У вас уже есть на примете проекты, в которые вы планируете войти в будущем?

– Да. Мы уже и сейчас не зацикливаемся на одном направлении. Параллельно разрабатываем проекты строительства офисных центров в Москве и в регионах. У нас сделаны все предпроектные проработки по строительству офисного комплекса в Москве на 100 000 кв. м. В настоящее время ждем выхода акта разрешенного использования участка.

– О каком участке идет речь?

– Участок примыкает к выходу из ст. м. “Водный стадион” – это территория Московского экспериментального завода “Грамзапись”. Мы его приобрели, когда пришли на московский рынок в 2000 г., и перепрофилировали под торгово-офисное назначение. Сейчас здание функционирует как торговый центр, но в будущем мы планируем его снести и построить современный торгово-офисный комплекс.

– Когда вы собираетесь приступить к строительству?

– В конце 2008 г.

– Если учесть, что в Москве ежегодно вводят не один десяток офисных зданий, не окажется ли проект запоздалым?

– Нет, я так не думаю. Во-первых, в Северном административном округе практически нет бизнес-центров. Во-вторых, наш комплекс имеет удачное расположение. Рядом находится метро, с учетом того, что планируется спрямление Кронштадтского бульвара, мимо нашего здания будет проложен выезд на Ленинградское шоссе. Вблизи будет проходить монорельсовая дорога из “Шереметьево” в “Сити”. По мере реализации городских проектов наш только выиграет.

– Офисный проект у вас будет только в Москве?

– Нет, и в других городах тоже. Например, сейчас мы находимся на этапе покупки земли в районе аэропорта “Пулково” в Петербурге.

– Вы будете привлекать соинвесторов на офисные проекты?

– Я думаю, что мы пойдем по пути проектного финансирования. А финансовым партнером будет либо Сбербанк, либо Внешторгбанк.

– Над какими проектами еще работает ваша компания?

– У нас есть несколько проектов. К примеру, один из них в г. Снежинске Челябинской области, где сосредоточены высокоинтеллектуальные трудовые ресурсы, но приложения им долго не было. Мы в этом городе построили завод “Снежфарм” по выпуску таблетированных фармпрепаратов и в конце 2006 г. планируем запустить производство. Завод возводился по программе перепрофилирования части высвобождающихся трудовых ресурсов в связи с конверсией и являлся продуктом совместного сотрудничества Минатома России и Агентства атомной энергетики США. Это не такой масштабный проект, как “Великий шелковый путь”, но он весьма заметен на фармацевтическом рынке России. Новых проектов в этом сегменте не так много, в основном работают реконструируемые заводы со старыми, еще социалистическими мощностями. Мы же решили пойти по иному пути и построить новое современное производство, и я считаю, что мы от этого только выиграем.

– Строительство жилья не представляет интерес для компании?

– У нас есть планы построить один из лучших элитных домов в Москве. И это не беспочвенное заявление. Проект нам сделал Сергей Чобан, один из талантливейших архитекторов России, гражданин Германии. Сейчас он работает над проектом башни “Федерация” в “Сити”. Однако его первый проект в Москве – это как раз наш дом. Мы гордимся тем, что пригласили этого архитектора в Москву.

– Где будет располагаться этот дом?

– На территории ЦАО, но о деталях проекта мы сообщим дополнительно.

– Вы собираетесь выйти на рынок жилья сразу с элитным проектом. У вас нет опасения, что без практики строительства жилья вы можете что-то упустить и проект не получится таким успешным, как вы ожидаете?

– У нас очень выигрышная площадка, удачное окружение этой площадки, мы привлекли хорошего архитектора, и, наконец, мы стараемся смотреть на тот продукт, который создаем, глазами потребителя. Мы уже реализовали несколько проектов в Москве. К слову, центральный офис Союза архитекторов России – это наш проект, поэтому толк в том, что и как делать, мы знаем. Мы всегда стремимся к лучшему, поэтому стараемся сделать так, чтобы получилось не просто “пафосно”, как это принято в Москве, а максимально удобно и комфортно для будущих жильцов. Дом – это интимный мир, поэтому мы хотим создать его таким, чтобы жильцам в нем было удобно, чтобы здание выглядело элегантно и всегда дорого, чтобы все качества – и внешние, и внутренние – были на самом высоком уровне. Когда знаешь, что хочешь получить, это обязательно получится.