ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Игра в классики

Предыдущий вариант классификации не просуществовал на рынке и трех лет. Все это время – с 2003 г., когда прежняя классификация была принята, – она служила объектом для критики и была лишь приблизительным ориентиром для арендаторов и девелоперов. В ней отсутствовал принцип обязательности того или иного критерия, поэтому каждый мог трактовать степень соответствия заданным параметрам на свое усмотрение, что в общем-то и делалось. В новых стандартах тоже есть недостатки, но аналитики обещают регулярно пересматривать классификацию и обновлять ее с учетом требований рынка.

До конца 2006 г. брокеры прогнозируют рекордное поглощение объемов офисных площадей – по данным C&W/S&R, оно может составить 1,2 млн кв. м. За три прошедших квартала уже был арендован и куплен почти 1 млн кв. м. В общей структуре спроса начали превалировать сделки по предварительной аренде со стороны тех, кто снимает себе офис заранее, – в основном это представительства международных компаний. Выступая в Мюнхене на открытии экспозиции российской столицы на международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций Expo Real – 2006, Юрий Лужков отметил, что в Москве аккредитовано около 10 000 зарубежных фирм, и признал, что это вынуждает строить дополнительно в больших объемах офисные центры.

Придирчивые иностранцы

По данным JLL, расходы на высококачественные офисы, помещения для розничной и оптовой торговли в Москве увеличатся в этом году в шесть раз и превысят $2 млрд против $300 млн в 2005 г. Но зарубежные компании привыкли считать свои деньги и требовать за них действительно качественный объект. “В отличие от квартир, которые часто приобретаются как биржевой товар и не воспринимаются как продукт, офисные здания покупаются или сдаются в аренду в результате кропотливейшей работы, – говорит Андрей Баринский, генеральный директор компании Forum Properties. – Потенциальные клиенты самым скрупулезным образом рассматривают проект здания, которое им обещают девелоперы”.

Баринский считает, что “если классификация поможет им в этом, то она станет благом, но стандарты должны быть бескомпромиссными и в класс А надо собрать действительно качественные проекты”.

Именно это намерены сделать консультанты “большой четверки”. “Общее количество площадей останется прежним, – отмечает Ольга Батурина, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости JLL, – но теперь их начнут делить на три класса: А, который станет эталоном качества, В+ и В-”.

“Выработка критериев для классов В+ и В- идет в сравнении с классом А, сама классификация стала более сложной, – отмечает Регина Лочмеле, руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International. – Московский рынок далеко ушел от рынков Восточной Европы, на основе классификаций которых был создан первоначальный столичный вариант”.

За трезвость оценок

В старой классификации было 20 критериев. Для того чтобы зданию был присвоен класс А, оно должно было соответствовать как минимум 16 из них. Так как аналитики не удосужились отметить, какие стандарты являются обязательными, то по умолчанию ключевым параметром для класса А-премиум считалось месторасположение офисного центра внутри Садового кольца.

“Иногда значение местоположения было настолько высоко, что значения других факторов могли быть ниже требуемых и это не влияло негативно на классность здания”, – вспоминает Андрей Петров, директор отдела офисной недвижимости Knight Frank (компания Knight Frank не принимала участия в разработке новой классификации, так как членом Московского исследовательского форума она стала только в ноябре. – В остальных случаях офис мог претендовать на высший класс, если был удачно расположен, хорошо оснащен или продвигал дотоле неизвестный рынку качественно новый формат – как, например, бизнес-парк “Крылатские Холмы”.

“Согласно прежней классификации список столичных зданий класса А не такой уж длинный – он включает в себя около 190 объектов плюс еще примерно полсотни на стадии строительства или предпроектной подготовки. Это самые крупные бизнес-центры Москвы”, – говорит Петров. “Мы полагаем, что половина нынешнего класса А перейдет в класс В”, – прогнозирует Батурина.

“Классификация нужна девелоперам, чтобы трезво и здраво отнестись к своему зданию и правильно оценить, к какому классу оно может принадлежать”, – говорит Батурина. Рынок становится более конкурентным, продолжает она, офисные центры отличаются не только арендными ставками и типом арендаторов, но и подходом девелоперов к реализации своих объектов.

“Недавно наше здание “Эрмитаж Плаза”, одно из лучших зданий А-класса в Москве, участвовало в тендере с другим зданием, формально принадлежащим к классу А, но, на мой взгляд, совершенно другой “породы”. Трудно конкурировать по арендным ставкам, если твое здание в два раза дороже, – сетует Баринский. – Есть много пользователей, которым нужно находиться в офисе класса А, но не все точно понимают, что это такое. Хорошо бы, если бы брокеры, которые являются проводниками такой информации, определили соответствующие правила игры”.

“До последнего времени на рынке наблюдалась некоторая архаичность в отнесении офисов к тому или иному классу, – говорит Алеся Панова, директор департамента маркетинга компании “Промсвязьнедвижимость”. – Например, один из критериев, которому по старой системе должен соответствовать бизнес-центр класса А, – это расположение внутри Садового кольца и высокая транспортная и пешеходная доступность. В прессе же появлялись сообщения о строительстве офисов класса А, например, по Ленинградскому шоссе. Есть бизнес-центры, которые позиционируются как класс А, но располагают недостаточным количеством мест для парковки, в том числе гостевой. В результате посетители тратят много времени на поиск места для машины или вынуждены оставлять ее на проезжей части. Но ведь класс А – это высший класс, т. е. бизнес-центр со всеми удобствами”.

Все одинаково важно

В новой классификации 26 критериев. Чтобы попасть в класс А, В+ или В-, офисный центр должен отвечать всем выделенным параметрам, допускается несоблюдение одного обязательного и четырех факультативных.

Как рассказала Александра Крыжановская, аналитик рынка офисной недвижимости C&W/S&R, все стандарты поделены на шесть смысловых групп и пронумерованы, хотя порядковый номер не означает, что предыдущий критерий важнее

предшествующего. И все-таки на первое место аналитики поставили инженерные системы здания. Центральная система управления здания, его оснащенность системами жизнеобеспечения и электроснабжения являются обязательными опциями для офиса класса А. Факультативным назван лишь один критерий – максимальное ожидание лифта желательно не более 30 секунд.

“В новой системе более четко прописаны критерии по освещенности помещений, глубине зданий, коэффициентам потерь, но не описаны системы пожарной безопасности, – удивляется Панова. – Описание системы управления зданием для классов В+ и В- не содержит конкретной информации и сформулировано как “должным образом организованное управление зданием”. Также расплывчато сказано и об отделке помещений общего пользования: для класса А этот параметр сформулирован как “высококачественные материалы”, а для классов В+ и В- – просто как “качественные материалы”. При всей своей неконкретности данный критерий является обязательным для офисов всех категорий”.

По мнению Владимира Аристархова, генерального директора компании “Промсвязьнедвижимость”, главное для офиса – его местоположение и инженерно-техническая оснащенность. “Месторасположение – постоянная величина, а инженерия устаревает достаточно быстро и постоянно усовершенствуется, – констатирует он. – Она важна для высококлассного офиса. Поэтому на смену старым зданиям приходят новые, в которых использованы более передовые технологии”.

Сергей Лазарев, президент “КФС-групп”, говорит, что его компания хоть и смотрит на нормы, действующие на рынке, но опирается и на собственный опыт. “Мы знаем, что большие холлы, конференц-залы, оборудованные для синхронного перевода, должны быть в классе А. Но мы также знаем, что в нашем здании мы можем обойтись без них. Ведь по всем остальным параметрам наш объект от класса А не отличается”, – рассуждает он.

Николай Рассказов, генеральный директор БЦ “Профико”, вспоминает: когда он заключал договор о продвижении строящегося бизнес-центра с брокерами, то последние настаивали на включении в контракт положения, что он будет класса А. “Но критерии классности изменчивы: сегодня наши уважаемые консультанты говорят одно, завтра их мнение изменится, и мы в класс А можем уже не попасть. Поэтому мы записали, что компания строит высококлассный офис, который будет отвечать таким-то характеристикам, и их перечислили”, – стоит на своем Рассказов.

“Не стоит ожидать, что с появлением новой редакции классификации все здания отныне будут соответствовать заявленному классу, – предупреждает Антонина Лаирова, старший аналитик компании Prime City Properties. – Хотя крупные девелоперы, заботясь о своей репутации, будут продолжать предоставлять участникам рынка полные данные по своим проектам, у небольших компаний, а также у новичков всегда будет оставаться соблазн присвоить зданию более высокий класс”.

“Я не опасаюсь негативной реакции со стороны ведущих девелоперов, – уверена в своей правоте Батурина. – Но возможно непонимание со стороны некоторых единичных компаний, особенно тех, кто вышел или выходит на рынок с единственным объектом, но с большими амбициями”. По ее словам, технологии развиваются, рынок идет вперед и те объекты, которые для своего времени были наилучшими, в настоящее время уже не всегда могут считаться таковыми.

Разница в цене

“Качество московского строительства постепенно приближается к западным стандартам, – отмечает Петров. – Со временем объекты морально устаревают и переходят в более низкий класс. Здания, построенные 5–7 лет назад, должны быть понижены в классе, особенно те офисные центры, застройщики которых сэкономили на качестве строительства”.

“Строящиеся в данный момент офисные комплексы класса А диктуют совершенно иное, более высокое качество объектов, поэтому помещения с менее развитой инфраструктурой, худшего качества и в менее престижном районе будут вытесняться в класс В”, – считает он. Аналогичный процесс будет происходить и в классе В. По подсчетам Knight Frank, около 20–25% зданий, подавляющее большинство которых относится сейчас к классу В, могут быть вытеснены в класс С.

“Новые объекты класса А выходят на рынок по более высоким арендным ставкам, – отмечает Ирина Флорова, руководитель отдела исследований CB Richard Ellis / Noble Gibbons, – разница в цене составляет $200–300 за 1 кв. м”. По данным Крыжановской, на конец III квартала арендаторы платили в зданиях класса А в среднем по $737 за 1 кв. м в год, что на 18% больше, чем в начале года. Средневзвешенные расценки для класса В зафиксированы в начале октября на уровне $523 за 1 кв. м в год.

В замоскворецком субрынке в III квартале наблюдались самые высокие ставки для офисных помещений классов А и В – соответственно около $1000 и $700–800 за 1 кв. м в год. “Замоскворецкий субрынок лидирует по уровню арендных ставок для офисных блоков класса В наряду с CBD (Центральным деловым районом) и белорусским субрынком, – констатирует Крыжановская. – Престижность упомянутых районов является причиной высокого по сравнению с другими субрынками уровня арендных ставок”.

Консультанты предупреждают: не стоит ожидать, что принятие новой классификации отразится на пересмотре арендных ставок. “Каждый арендатор выбирает то, что ему надо, – лояльна Флорова. – Кто-то готов отказаться от качества ради престижного месторасположения”.

Не место красит бизнес-центр

Согласно новым требованиям здание класса А должно быть не просто “хорошо расположено” и не соседствовать с объектами, которые могут “оказывать негативное влияние на его имидж”, вроде кладбищ и свалок. Оно должно либо находиться в 10–15 минутах ходьбы от метро, либо от него до метро должен курсировать “организованный автобус”. Надо понимать, что организовать этот автобус придется собственнику или самим арендаторам.

Кстати сказать, одним из серьезных нововведений для класса А стало требование о единоличной собственности на здание. Если же у бизнес-центра появится пусть даже два владельца, его класс автоматически будет понижен. “Известен ряд примеров, когда хорошо расположенные, качественно построенные объекты значительно теряли в уровне из-за того, что были распроданы отдельными блоками различным компаниям, – отмечает Лаирова. – В подобных условиях практически невозможно осуществлять централизованное управление и эксплуатацию здания, и это понижает его класс”.

В качестве желательного, но необязательного пока критерия названа прозрачная структура собственности. “Этот пункт станет обязательным года через три, – обещает Крыжановская. – Но то, что он появился, уже свидетельствует о зрелости нашего рынка и о его стремлении к цивилизованности. Инвесторы, особенно зарубежные, смогут лучше ориентироваться в структуре предложения”.

Девелоперы в зависимости от того, где они строят офисы, отдают пальму первенства то району, то транспортной доступности. “Месторасположение для офисного центра – не главный критерий, важнее хорошая транспортная доступность: близость к метро и реальная возможность добраться до места на машине”, – уверяет Рассказов. БЦ “Профико”, которым он руководит, строится в Крылатском, в 10 минутах от ст. м. “Молодежная”. Баринский, наоборот, считает, что “лучше центра ничего нет”, и предлагает ввести дифференциацию объектов по местоположению. “Например, отдельно стоящие офисы класса А могут располагаться исключительно либо в CBD – центре города, либо в “Москва-Сити”, а удаленные от центра бизнес-парки к категории А будут отнесены только по техническим характеристикам”, – предлагает девелопер.