Жилью нужны объемы

Петербургу и в 2007 г. не будет хватать офисных и торговых площадей надлежащего качества, поэтому насыщения этих сегментов не произойдет, считает управляющий партнер London Consulting & Management Company (LCMC) Дмитрий Золин.

Тем не менее, по его словам, в 2007–2008 гг. рынок торгово-развлекательных центров ожидает новый качественный виток развития. В эксплуатацию будут введены объекты европейского качества: торговые центры “Мега-Дыбенко”, “Мега-Парнас”, “Радуга”. “Местные девелоперы будут вынуждены пересмотреть стандарты своей работы. Выходом для них может стать привлечение качественных зарубежных торговых сетей, создание новых форматов торговли или уникальных развлекательных зон”, – говорит Золин.

С ним согласна исполнительный директор Praktis Consulting & Brokerage Юлия Дровянникова. “Задачи девелоперов торговых объектов резко усложнятся. Чтобы получить конкурентное преимущество, им нужно будет разрабатывать нестандартные концепции либо же реконструировать объекты в центре, что чревато многочисленными обременениями”, – объясняет она. В этом сегменте, по ее словам, следует ожидать дифференциации арендных ставок между современными торговыми центрами и объектами прежних лет, где возможно их снижение. Дровянникова считает, что в 2007 г. знаковым для рынка станет ввод ТРК компании Vinci Construction Grands Projets “Радуга” и “Северный молл” итальянской Promocentro Italia. Ранее их открытие намечалось на 2006 г.

Все более качественным будет становиться и офисный рынок. Золин считает, что в 2007 г. весьма популярными станут бизнес-центры класса B c хорошими техническими характеристиками (современной системой охраны и видеонаблюдения, большим паркингом, кондиционированием и проч.) и грамотным управлением. А офисные площади, предлагаемые в зданиях бывших НИИ и переделанных под офисы квартирах в жилых домах, напротив, будут постепенно вытесняться с рынка. Реконструированные здания, перепрофилированные под бизнес-центры класса С, тоже будут терять свою актуальность, так как в ближайшие два года арендаторы станут отдавать приоритет новым объектам, говорит Золин.

Наиболее заметные изменения в 2007 г. могут произойти в сегменте складской недвижимости. По словам генерального менеджера “Knight Frank – Санкт-Петербург” Олега Баркова, в 2007 г. этот сегмент вырастет более чем в два раза. По прогнозам компании, к примерно 0,5 млн кв. м существующих площадей класса А и В добавится еще столько же. Барков полагает, что накопившийся за последние годы неудовлетворенный спрос не только поглотит этот объем, но и будет требовать еще большего количества складских площадей.

На фоне роста сегментов коммерческой недвижимости ситуация на рынке жилья скорее напоминает рецессию. Дефицит предложения в 2006 г. и последовавшая за ним ценовая гонка удивили даже видавших виды риэлторов. “В текущем году средняя цена 1 кв. м жилья в Петербурге выросла более чем в два раза и достигла $2500”, – говорит президент компании “Адвекс” Александр Романенко. В 2007 г., по его прогнозу, такого роста ждать не стоит. “Отчасти такое повышение цен стало возможным, так как жилье в Петербурге было явно недооценено, – объясняет он. – С другой стороны, покупательная способность и доходы населения не могут расти так же быстро, как цены в 2006 г. Сегодняшний уровень цен – предельный, это очевидно”. В течение следующего года квартиры будут дорожать на 1–1,5% в месяц, считает он.

Похожую оценку дает и гендиректор инвестиционно-строительной компании “Петрополь” Марк Лернер. По его словам, к концу 2007 г. стоимость жилья может подрасти на 25–30%, цена 1 кв. м на первичном рынке увеличится с $2100 до $2700–2800, а на вторичном – с $2500 до $3000–3200.

В пользу этого прогноза, по словам Лернера, говорит ожидаемое снижение предложения. “Несмотря на рапорты властей о том, что в 2006 г. будет сдано 2,3 млн кв. м жилья, а в 2007 г. – 2,5 млн кв. м, значительного увеличения предложения на рынке не предвидится – большинство этих домов уже достраиваются, а квартиры в них проданы”.

По подсчетам Лернера, в 2005–2006 г. десяток крупнейших застройщиков Петербурга начали строительство примерно 30–50 объектов на участках, приобретенных на торгах у города или на вторичном рынке. “Если сравнить это количество с теми сотнями проектов в год, которые запускались застройщиками на участках, полученных от инвестиционно-тендерной комиссии в 2002–2004 гг., то можно предположить, что в 2007–2008 гг. объем предложения по сравнению с 2005 г. уменьшится на 50–60%. В 2008 г., скорее всего, будет введено не более 1,5 млн кв. м жилья, а в 2009 г. – не больше 1 млн кв. м”, – говорит Лернер.