Ипотечная квартира ушла с молотка

Вчера состоялся первый в Петербурге аукцион по продаже квартиры должника, не выплатившего ипотечный кредит. Во вчерашних торгах приняли участие три физлица. Двухкомнатная квартира на Октябрьской набережной площадью 56 кв. м досталась по стартовой цене в 2,234 млн руб. покупателю, который представился Ярославом Кузьминым. О торгах он узнал из объявления в “Вестнике Фонда имущества Санкт-Петербурга”. Фонд был организатором торгов. “Меня привлекла цена, которая ниже среднего уровня цен на рынке”, – говорит Кузьмин. Квартира досталась ему по $1500 за кв. м, а средняя стоимость жилья массовых серий – $2000–2500 за кв. м.

Как пояснил Андрей Степаненко, гендиректор Фонда имущества, квартира была приобретена около полугода назад на ипотечный кредит одного из петербургских банков при посредничестве Санкт-Петербургского ипотечного агентства. После того как ее владелец несколько месяцев не вносил платежи, квартира была выставлена на торги, рассказал гендиректор Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислав Назаров.

Назаров отказался назвать бывшего владельца квартиры и банк, выдавший кредит. “У предыдущего владельца есть свой бизнес, с которым что-то не сложилось. Человек осуществил вложения, которые себя не оправдали”, – говорит Назаров. По его словам, в Петербурге было несколько случаев, когда ипотечные квартиры приходилось продавать из-за неплатежеспособности заемщика. Однако публично такая квартира пошла с молотка впервые, говорит он.

В банках тоже не помнят таких прецедентов. “Это единичный случай”, – говорит генеральный управляющий петербургского филиала Международного московского банка Александр Конышков.

Назаров не сомневается, что такие ситуации будут возникать и в будущем. “Европейская практика показывает, что около 1% покупателей не могут выполнить своих обязательств по кредиту. У нас ситуация также усугубляется ажиотажем лета 2006 г., когда из-за ценовой гонки [на рынке недвижимости] люди покупали все подряд, не всегда при этом рассчитывая свои силы”, – объясняет Назаров.

Управляющий петербургским филиалом “Кредит-Москвы” Елена Угрюмова считает, что в 2007 г. невозврат кредитов по ипотеке может составить 3–5%. С развитием ипотеки такие случаи будут учащаться, согласен аналитик Advanced Research Петр Минин. На ближайшие годы при условии отсутствия макроэкономических потрясений и роста цен на недвижимость уровень дефолта по ипотечным кредитам будет в пределах 1%, прогнозирует начальник отдела методологии и развития инвестбанка “КИТ Финанс” Антон Карелин.

Рынок ипотечных кредитов растет. “Банкам выгоднее выдавать ипотеку, чем заниматься корпоративным кредитованием. Ставки по ипотеке в рублях от 12–13%, а по кредитам корпоративным клиентам – от 8–9%, объясняет Минин.

Бурный рост этого рынка приводит к неразборчивости банков, что может стать причиной роста невозвратов, полагает один из экспертов ИЦ “Рейтинг”. По его оценке, в группу риска попадают около 40% клиентов, которые получают сейчас кредиты на покупку жилья. “Население также не особо задумывается, сможет оно выплачивать проценты по кредиту или нет, и слишком уверено в себе. Отмена первоначального взноса тоже вызовет рост доли невозвратов”, – уверен эксперт. Однако на банковскую систему это повлияет мало. “Все страховки по кредиту – в пользу кредитора”, – говорит он.

При росте цен на недвижимость банк может покрыть все свои расходы за счет продажи квартиры, при стагнации рынка могут быть и потери, считает Карелин. Вернуть долг можно с помощью коллекторских агентств – с точки зрения минимизации трудозатрат это хороший способ, но он достаточно дорог, добавляет он. Снизить риски банка может продажа пула ипотечных кредитов или их секьюритизация, говорит Конышков из ММБ.

Впрочем, пока беспокоиться рано, уверен Конышков. “По опыту стран с развитым ипотечным рынком бум невозвратов по ипотеке наступает на четвертый-пятый год ее развития”, – говорит он. “Один случай – не тенденция, и заранее его не предотвратить”, – полагает Конышков. Он считает, что невозвраты по ипотеке могут прийтись на 2008–2009 гг.