Брокер выбрал девелопмент
В последние годы многие инвесткомпании заинтересовались инвестициями в недвижимость. Крупные фонды недвижимости сформированы “Тройкой Диалог” (1,9 млрд руб.) и “Ренессанс Капиталом” (1,5 млрд руб.). БКС занялся инвестициями в недвижимость в конце 2004 г. с создания ЗПИФ “Фонд недвижимости БКС”, рассказывает представитель компании Юлия Иванова. Туда вошло и здание на проспекте Мира, где находится московский офис БКС. Но компания занимает лишь 2500 кв. м, оставшиеся площади объемом 18 000 кв. м сдаются. Сначала БКС покупал здания, а в прошлом году начал приобретать инвестпроекты с нуля и строить коммерческую недвижимость. По словам Ивановой, сейчас в Москве БКС строит офис площадью 3000 кв. м на Новой Басманной улице. Строительство коммерческой недвижимости БКС ведет также и в Уфе, на подписании находятся проекты в Иркутске и Новосибирске. В прошлом году для управления недвижимостью в группе “БКС” была создана отдельная управляющая компания “БКС – Фонды недвижимости”. Ей сейчас доверены три закрытых ПИФа недвижимости: “Фонд недвижимости БКС”, “Таганай-Инвест”, “Первый Сибирский”. В них аккумулировано 375 млн руб.
В 2007 г. БКС вложит более 1 млрд руб. в коммерческую недвижимость в крупных городах России, рассказал финансовый директор компании Виталий Шелиховский. 500 млн руб. составят собственные средства БКС и средства акционеров, другая половина будет привлечена через ЗПИФы – существующие и новые, говорит он. На эти средства компания планирует построить или приобрести не менее 10 офисных помещений в Екатеринбурге, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Тольятти, Красноярске, Иркутске, Калининграде, Астрахани, Воронеже, Томске. Площадь каждого составит около 5000 кв. м. Из них около 1500 кв. м компания планирует использовать для размещения собственных сотрудников, а остальное сдавать в аренду или продавать, добавляет Шелиховский. Покупать помещения он считает не очень выгодным: в декабре БКС участвовал в аукционе по продаже двух крупнейших в Новосибирске магазинов – “Товаров для детей” и универмага “Железнодорожный”, однако цены (173 млн руб. и 214 млн руб. соответственно) показались слишком высокими. “Компания была готова отдать за каждое помещение не более 150 млн руб., а при сложившейся цене подобные объекты выгоднее построить”, – говорит Шелиховский. Для реализации девелоперских проектов создана компания “БКС-стройинвест”, которая занимается подбором и анализом проектов. Шелиховский ожидает получить от инвестиций не менее 30% годового дохода. По его мнению, этот доход “более стабилен и гарантирован, чем доход от вложений в ценные бумаги”.
Директор по работе с корпоративными клиентами AG Capital Геннадий Талдыкин считает, что 30% годовых получить от инвестиций в девелоперские проекты с коммерческой недвижимостью в крупных городах вполне реально – около 20% девелопер может заработать собственно на строительстве, а еще около 10% – за счет роста рынка. Правда, успешность инвестиций во многом зависит от выбора объектов, оговаривается он. Директор управления регионального развития “Финама” Андрей Шульга отмечает, что “в центральной части городов сложно найти места под застройку из-за жесткой конкуренции за них, а офис в спальном районе для брокерской компании – плохой вариант”. Сам “Финам” не строит офисную недвижимость, но покупает земельные активы, говорит Шульга. Объем земельного ПИФа сегодня невелик – около 20 млн руб., а его доходность за второе полугодие 2006 г. составила 11,52%, отмечает он. У “Регионгазфинанса” около 10 рентных ПИФов (компания не строила, а покупала недвижимость, а сейчас сдает ее в аренду), их активы составляют около 300 млн руб., доходность по ним в 2006 г. варьировалась с 18% до 25%, рассказал замгендиректора управляющей компании “Регионгазфинанс” Алексей Пузанков.