Неликвида больше нет
Оживление на нижегородском рынке недвижимости началось весной. Снижение курса доллара дало продавцам законное основание поднять цены, чтобы компенсировать свои инфляционные потери. В марте, говорит Антон Кузнецов, менеджер риэлторской фирмы “Чекни”, цены выросли на 5%, но после зимнего затишья участники рынка восприняли это просто как начало обычного сезонного оживления. В апреле цены выросли еще больше и вплоть до сентября поднимались на 7–8% в месяц. Самыми горячими для риэлторов стали сентябрь и октябрь: цены повышались ежемесячно на 10–15 %. В ноябре темпы немного снизились, а в декабре предложение пополнили инвестиционные квартиры, и удорожание не превысило 5%. Ажиотаж на рынке прекратился.
Говоря о причинах такого роста, эксперты в первую очередь напоминают о сокращении предложения на первичном рынке жилья. “Дефицит предложения новостроек заставил часть покупателей обратить внимание на вторичный рынок”, – утверждает Сергей Сорочан, менеджер риэлторской компании “Монолит”. Снижение банковских процентов по рублевым ипотечным кредитам до 13–16% годовых в январе и до 11–15% в августе также способствовало увеличению числа покупателей жилья. По оценке Игоря Пилюгина, регионального директора банка DeltaCredit в Нижнем Новгороде, в 2006 г. почти 10% сделок с жильем произошло при помощи ипотеки (для сравнения: в 2005 г. – 7%). Хотя, отмечает эксперт, положительных решений на получение кредита банками было выдано гораздо больше – многие потенциальные покупатели не смогли реализовать кредит из-за быстрого темпа роста цен и дефицита предложения. Не сумевшие реализовать кредит заемщики, по мнению Сорочана, вышли на рынок и создали дополнительный ажиотаж, послуживший психологическим фактором роста цен.
“Понятие “неликвидное жилье” с лета 2006 г. исчезло из обихода нижегородских риэлторов, – говорит Антон Кузнецов, менеджер компании “Чекни”. – Покупали все: и не пользовавшиеся с 2005 г. спросом трехкомнатные квартиры в хрущевках, и комнаты в коммуналках. Поведение покупателей удивляло – эти объекты даже внаем не сдашь”.
Осенью цены с легкостью перешагнули тысячедолларовый рубеж. По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в январе 2006 г. минимальная цена 1 кв. м составляла примерно $550 – их просили за трехкомнатные квартиры в Сормовском, Московском и Автозаводском районах, в конце года жилья дешевле $1200 за 1 кв. м не предлагалось уже нигде в городе.
Быстрые темпы роста цен сделали сложными альтернативные сделки: цепочки обмена, едва успев выстроиться, распадались из-за того, что кто-то из участников поднимал цену. “Многие покупатели вынуждены были отказаться от намеченного на этот год улучшения жилищных условий: разница в цене квартир одно- и двухкомнатных, а также двух- и трехкомнатных существенно выросла. Если в январе разница между однокомнатной и двухкомнатной квартирами в хрущевке в Ленинском районе составляла $6000–7000, то в декабре уже $18 000–20 000”, – рассказал Антон Кузнецов.
Самым популярным в 2006 г. оставалось, как считает Кузнецов, наиболее доступное по цене жилье, например типовые однокомнатные хрущевки. Ажиотажный спрос на них привел к 150%-ному подорожанию в отдельных районах: Канавинском, Ленинском, Московском. В начале года такие квартиры в Ленинском районе стоили $20 000, в конце – $50 000. В центре города однокомнатные квартиры были не так востребованы покупателями и подорожали, по данным НЦНЭ, “всего” в два раза. “Хрущевки в центральном Нижегородском районе и так были достаточно дороги, и платежеспособные покупатели предпочитали им более комфортное и просторное жилье”, – отмечает Татьяна Романчева, директор НЦНЭ.
В Автозаводском, Нижегородском, Приокском и Сормовском районах лидерами спроса стали двухкомнатные квартиры – на них больше, чем на другие виды жилья, выросла цена. В Советском районе больше всего подорожали трехкомнатные квартиры. По мнению Романчевой, такое распределение спроса свидетельствует о том, что большая часть покупателей в Нижнем Новгороде – не инвесторы, а конечные потребители. “Инвесторы покупают наиболее ликвидное жилье – однокомнатные квартиры, а для потребителя фактор ликвидности не на первом месте. Более важны потребительские качества жилья. Поэтому цены и выросли более всего на двух- и трехкомнатные квартиры”, – аргументирует она.
Анализ, проведенный НЦНЭ, опровергает бытовавшее среди риэлторов мнение о высокой популярности престижного жилья в центре города. “Быстрее всего квартиры дорожали в заречной части города, на которую в конце года приходилось 80% объема вторичного рынка, а также в Советском районе и в микрорайоне Верхние Печеры Нижегородского района. Менее всего жилье подорожало в исторической части города (от 83,5% до 118%) и в Приокском районе (от 99,5% до 146,5%)”, – замечает Романчева.
Эксперты полагают, что цены на жилье будут расти, но уже не такими быстрыми темпами, как в 2006 г. Предложение на вторичном рынке по-прежнему остается ограниченным. Те, кто купил жилье для последующей перепродажи или чтобы просто сохранить средства от инфляции, пока не торопятся его продавать. Но инвесторов, по оценкам экспертов, на вторичном рынке не более 10–20%. Те, кто хочет продать квартиру, чтобы купить другое жилье, получше, уже не могут этого сделать из-за возросшей разницы в ценах, хотя до 2006 г. альтернативные сделки составляли около 90% оборота нижегородского рынка вторичного жилья. Романчева полагает, что после довольно спокойных зимних месяцев оживления рынка можно ожидать к марту 2007 г. Появятся новые предложения на первичном рынке – возможно, это снизит давление спроса на вторичном. Но, отмечает она, освоение новых строительных площадок потребует для расселения жителей сносимых домов квартиры, которые нижегородские инвесторы чаще всего покупают на вторичном рынке. Так что весной 2007 г. эксперты вновь ожидают новый виток цен. Правда, темпы их роста, по общему мнению, уже не будут такими впечатляющими: сыграет роль естественный ограничитель – платежеспособный спрос и психологический фактор – цены и так очень высоки.