Виновата ипотека

Рост цен на вторичном рынке в 2006 г., по данным корпорации “Перспектива”, составил 52,5%, АН “Респект” оценивает этот показатель в 50%. В конце декабря прошлого года 1 кв. м типового жилья на вторичном рынке стоил примерно 37 600 руб. Основным фактором, повлиявшим на рынок жилой недвижимости в регионе в 2006 г., аналитики называют интенсивное развитие ипотечного кредитования.

В условиях, когда увеличение цен на жилье опережает рост реальных доходов населения, ипотека становится эффективным механизмом покупки квартиры. Например, Западно-Уральский банк Сбербанка России в 2006 г. выдал в 2,5 раза больше жилищных займов, чем в 2005 г., и собирается дальше наращивать объемы кредитования.

Сбербанк РФ и Пермское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (ПАИЖК) – основные игроки на региональном ипотечном рынке. В течение прошлого года они снизили ставки по рублевым кредитам: Сбербанк – с 18% до 13%, а ПАИЖК – с 12% до 11%. Число банков в Перми, предлагающих ипотечные кредиты, увеличивается, конкуренция между ними усиливается, что способствует общему снижению уровня процентных ставок. В прошлом году на рынок вышли две финансово-кредитных организации с иностранным капиталом – Международный московский банк и Райффайзенбанк. Эксперты ожидают, что они предложат населению недорогие кредиты.

Правда, в Перми банки преимущественно кредитуют покупку вторичного жилья. По словам заместителя председателя правления банка “Урал ФД” Александра Яцкова, “девять из 10 банков не работают с первичным жильем из-за сложности оформления документации. К тому же, чтобы выдать ипотечный кредит, права застройщика на дом должны быть оформлены в регистрационной палате. А таких объектов в Перми единицы”, – объяснил банкир.

“Пермяки охотно бы покупали новое жилье, чем квартиры на вторичном рынке, – говорит коммерческий директор АН “Респект” Алексей Ананьев, – но строители не дают им такой возможности. Если в 2005 г. в эксплуатацию было введено 460 000 кв. м жилья, то в 2006 г. почти вдвое меньше: 240 000 кв. м”. По словам эксперта, спрос на готовые квартиры за 2006 г. вырос на 16%, а предложение увеличилось всего на 2%. Пермские риэлторы говорят, что срок экспозиции объектов на вторичном рынке в течение всего 2006 г. был меньше месяца.

По словам Ананьева, оттоку покупателей на вторичный рынок способствовало и сформировавшееся у пермяков недоверие к новостройкам. “Были случаи, когда дома оставались недостроенными, застройщики нарушали сроки строительства, на ходу пересматривали проектную декларацию. В то время как квартира на вторичном рынке – готовый объект, туда можно прийти, посмотреть его преимущества и недостатки, изучить дом, узнать состояние коммуникаций”, – аргументирует эксперт.

Таким образом, постоянно увеличивавшийся спрос на вторичное жилье привел к скачкообразному росту цен осенью 2006 г. Каждый осенний месяц квартиры дорожали, по разным оценкам, на 5–7%. Вторичный рынок обогнал рынок новостроек, которые по итогам года выросли в цене на 35,4%, отмечают аналитики “Перспективы”.

С осени 2006 г. предпочтения покупателей вторичного жилья стали смещаться в сторону относительно дешевых однокомнатных квартир в пятиэтажных хрущевках и брежневках – по 37 600 руб. за 1 кв. м. Но их доля в общем объеме предложения не превышала 25%. Предложение в основном формировали двухкомнатные квартиры, на которые, по данным “Перспективы”, приходилось 36,4% рынка.

Менее всего подорожали квартиры в Мотовилихинском, Свердловском и Кировском районах – в них предлагалось больше всего вторичного жилья. Наибольший рост цен (+58,7%) показали квартиры, расположенные в отдаленном районе – Орджоникидзевском. Риэлторы считают, что прежде они были недооценены и в 2006 г. стали пользоваться повышенным спросом. В результате цены на них начали догонять общегородской уровень. Традиционно самым дорогим районом Перми является центральный Ленинский. В 2006 г. он сохранил свои позиции – средняя стоимость 1 кв. м в нем по итогам года составила 46 700 руб. (+43%) – на 6400 руб. больше, чем в чуть менее престижном Дзержинском.

Меньше всего в 2006 г. подорожали комнаты – в среднем на 34%, подсчитали аналитики “Перспективы”. В конце 2006 г. покупатель мог приобрести их по цене 37 400 руб. за 1 кв. м. Впрочем, по мнению Алексея Ананьева, статистика по комнатам существенно искажена и их стоимость может быть выше. “Сейчас продать комнату с корректно оформленным пакетом документов почти нереально. Например, при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо получить одобрение всех ее жильцов, которых затруднительно найти, еще сложнее получить их согласие. Поэтому многие сделки проводятся в форме договора дарения и не учитываются аналитиками и статистикой”, – убежден риэлтор.