Вторичная зависимость
“Вторичный рынок жилья в 2006 г., особенно в первой половине года, пережил ажиотажный спрос, – рассказывает Ольга Фридман, директор компании “Академия недвижимости”. – Главные причины этого – активное развитие ипотечного кредитования и события, происходящие на первичном рынке”. Покупательский спрос переместился с первичного рынка на рынок готовых квартир, – говорит Максим Хвостов, директор по риэлторской деятельности компании “Дисса”. Он объясняет это тем, что многих самарцев испугал пример обманутых дольщиков, пострадавших от банкротства нескольких строительных организаций. Хвостов добавил, что покупатели обращались на вторичный рынок еще из-за сокращения предложения новостроек. “В прошлом году резко снизились объемы строящегося жилья и ввод в эксплуатацию новых домов, – отмечает он. – На рынке вторичного жилья это привело к преобладанию спроса над предложением и возникновению дефицита”.
“Из-за этих факторов мы наблюдали более резкое повышение цен, чем в прошлые годы”, – резюмирует Фридман. “Рост стоимости жилья стал самым ярким событием на рынке готовых квартир”, – соглашается с ней Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис”.
По словам Евгения Поберезкина, генерального директора инвестиционной компании “Дом”, цены на жилье даже в устаревших домах, особенно в хрущевках, были выше, чем в новостройках, но готовые квартиры пользовались повышенным спросом – банки охотно предоставляли самарцам ипотечные кредиты на их покупку. Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”, говорит, что новые квартиры большой площади в прошедшем году дорожали медленнее, спрос на них был не столь активен.
“Взлет цен в 2006 г., действительно превысивший все ожидания, во многом вызвало развитие ипотеки в регионе, – подтверждает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании “Поволжский центр развития”. – По нашим оценкам, приобретение квартир на кредитные деньги составило не менее 25–30% от общего объема сделок на вторичном рынке”.
Структура потребительских предпочтений в прошлом году, по оценкам самарских риэлторов, была довольно предсказуемой. Повышенным спросом пользовалось недорогое жилье в нецентральных районах. По данным Чемпинской, лидировал по спросу Ленинский район, за ним следовали Кировский и Промышленный. В большом дефиците были небольшие однокомнатные квартиры – их предпочитали покупать при помощи ипотеки. Хвостов добавляет, что в 2006 г. были востребованы и элитные квартиры в центре города. “Это связано с повышением доходов населения, увеличением денежной массы в регионе”, – считает Винтаев. Особенно востребованными, по оценкам участников рынка, были квартиры, лишь условно относящиеся к вторичному жилью, – продающиеся в уже сданных новостройках со всей необходимой документацией, а главное – с правом на собственность. Потребители по-прежнему опасались вкладываться в недвижимость на этапе строительства. “Приобретение готовых новостроек не только надежно, но и очень привлекательно в качестве инвестирования средств, – говорит Поберезкин. – Они максимально подходят для покупки через ипотеку и не имеют рисков последующего отчуждения”. Но таких объектов на самарском рынке в 2006 г. было немного.
“Зарегистрированные квартиры были большой редкостью в 2006 г. – не более 5% от общего объема выставленных на продажу квартир, – подсчитал Поберезкин. – В листингах компаний были лишь единичные предложения подобных объектов. Малые объемы строительства сокращали предложение изначально, а большой спрос вымывал с рынка квартиры в надежных новостройках на начальных стадиях возведения домов”.
Эксперты неохотно прогнозируют, как будет развиваться ситуация на рынке вторичного жилья в этом году. Большинство из них отмечают, что на повышение спроса и рост цен на готовые квартиры будет сильно влиять рынок новостроек. “Все будет зависеть от того, насколько стабилизируется первичный рынок, от объемов строящегося жилья, – говорит Хвостов. – Если там все будет более или менее спокойно, того оттока покупателей на рынок вторичного жилья, как в прошлом году, может, и не произойдет”.
“По нашим оценкам, в 2007 г. цены на вторичные квартиры будут увеличиваться в среднем на 3% в месяц, – обещает Чемпинская. – Возможно, что с сентября по декабрь они будут расти активнее – традиционно люди стремятся решить свои квартирные проблемы после сезона отпусков и до наступления Нового года”. Другие эксперты не соглашаются с таким прогнозом роста цен. “Специалисты нашего аналитического центра ожидают, что темпы роста цен в 2007 г. замедлятся”, – говорит Поберезкин. “Цены уже достигли предела платежеспособного спроса в прошлом году, – соглашается с ним Винтаев. – Скорее всего, увеличение стоимости готового жилья в течение этого года не превысит 15–20%”.
По мнению местных риэлторов, в 2007 г. на вторичном рынке должна произойти корректировка цен. “Стоимость недорогих, небольших по метражу квартир должна немного снизиться, так как рынок уже насытился ими, а цены на квартиры больших площадей могут повыситься, так как они, возможно, начнут пользоваться большим спросом в связи с ростом доходов и улучшением условий ипотечного кредитования”, – поясняет Винтаев. Чемпинская заметила, что в 2007 г., как и в прошлом, ожидается мало предложений квартир на чистую продажу, без цепочек обмена. Поберезкин добавил, что в этом году стоит ожидать ускорения роста цен в таком дефицитном сегменте, как готовые квартиры в новых домах.