Покупать стали больше

В начале 2006 г. цены почти не росли, застройщики поднимали их на 1–2% в месяц, в соответствии с инфляцией. Начиная с марта-апреля покупательная активность значительно повысилась, и новостройки стали дорожать очень быстро. “Для 2006 г. я прогнозировал рост цен на уровне 25–30%, а они выросли на 80%”, – удивляется Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”.

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), отмечает, что на некоторых объектах цена 1 кв. м за год увеличилась на 120–150%. “Нужно учитывать, что росла не только рыночная цена жилья: на нулевом этапе покупатель традиционно платит меньше – это “премия” за риск. Чем ближе к сроку сдачи дома, тем меньше риск и выше цена”, – рассуждает эксперт. По ее словам, некоторые новостройки были недооценены и подорожали на общей волне повышения цен. По оценкам Романчевой, в среднем рост цен составил 80–100% за год.

Причиной такого значительного роста эксперты считают резкое увеличение спроса при сокращении предложения. По итогам 2006 г. жилья сдано на 22% больше, чем в 2005 г., но его значительная часть была распродана еще на этапе строительства.

Дефицит предложения на первичном рынке был связан с нововведениями в предоставлении земли под застройку. “Переход к продаже земли на аукционах требует времени. Сейчас эти процедуры отрабатываются”, – говорит Наталья Корнеевец, директор по договорным отношениям риэлторской фирмы “Содружество-НН”.

“Обычно на рынке предлагается жилье на разных стадиях строительства. Но в 2006 г. в домах, готовых к сдаче, свободных квартир не осталось, их можно было купить разве что у частных инвесторов по договору об уступке прав”, – объясняет дефицит предложения Иванов. Нового предложения на рынке в 2006 г. практически не появлялось. “Дома строятся, но квартиры в них пока не продаются. Застройщики стали реже продавать жилье на нулевой стадии, начинают продажи на уровне 3–4-го этажа или позже”, – говорит Романчева. Например, компания “Нобетек”, строящая дом в микрорайоне “Мещерское озеро”, начала продавать жилье на уровне 7-го этажа. “Автобан” в 2006 г. строил сразу четыре дома на проспекте Гагарина, но квартиры в них не продавал. Еще одна причина дефицита, по мнению Романчевой, – инвестиционные покупки. “Известны примеры, когда дом полностью скупал крупный инвестор. Когда и по какой цене это жилье попадет на рынок, неизвестно”, – говорит она.

Увеличению спроса на жилье способствовало и развитие ипотечного кредитования в регионе. Но все-таки основную лепту внесли, по мнению Натальи Корнеевец, частные инвесторы. “У нижегородских застройщиков все скупается сразу, даже до получения разрешения на строительство, по предварительным договорам. К иногородним застройщикам доверия меньше”, – говорит она. По оценкам Романчевой, доля частных инвесторов в 2006 г. выросла с обычных 10% до 30–40%.

В январе 2007 г. ситуация на рынке новостроек повторяла тенденции прошлого года. “За месяц цены выросли примерно на 5%, предложений на рынке по-прежнему мало”, – говорит Корнеевец.

Выход на рынок новых проектов эксперты ожидают в марте. Но более или менее ощутимое пополнение предложения, по словам риэлторов, покупатели смогут почувствовать не ранее второй половины года.

По мнению Романчевой, особенностью наступившего года станет изменение структуры предложения. Сейчас для Нижнего Новгорода характерно отсутствие четкого деления жилья по типам: типовое жилье часто предлагается как жилье бизнес-класса (его и строится мало, и оно достаточно дефицитно), жилье бизнес-класса – как элитное, а по-настоящему элитного жилья практически нет.

“Оценивая выделенные под строительство площадки (они на окраине города), можно говорить о том, что на рынок в 2007 г. в основном выйдет типовое жилье”, – прогнозирует Романчева. Например, в районе ул. Штеменко большой участок площадью 9 га получила компания “Нижегородкапстрой”. Ее учредители – правительство области и “СУ-155”. Компания заявила о строительстве девяти высотных домов (общей площадью около 100 000 кв. м).

Романчева ожидает, что увеличение предложения в сегменте типового жилья несколько замедлит темпы роста цен на него. А вот элитное жилье и жилье бизнес-класса, по мнению эксперта, в 2007 г. будет дорожать быстрее. “Различия между разными типами жилья станут более четкими, что отразится на ценах”, – прогнозирует Романчева. Увеличению цен будет способствовать и изменившееся поведение застройщиков. “Сейчас строительные компании предпочитают взять кредит в банке, чем продавать жилье на ранних стадиях частным соинвесторам”, – объясняет Иванов. По его словам, выплату процентов по кредитам застройщикам помогает “отбивать” значительный рост цен на готовые квартиры.

Вытеснение с рынка мелких строительных компаний, которые чаще готовы продавать жилье по доступным ценам, тоже, по мнению Андрея Чуранова, менеджера риэлторской фирмы “Монолит”, приведет к удорожанию строящегося жилья. Корнеевец полагает, что дополнительными факторами подорожания новостроек станут дефицит стройматериалов и квалифицированной рабочей силы – последний будет особенно очевиден вследствие изменения миграционной политики.