Покупатели требуют жилья

С момента вступления в силу новых норм по выделению участков под жилищное строительство – с октября 2005 г. – в Самаре не проводились земельные аукционы. Застройщики не могли начинать новые проекты. “С весны 2006 г. участки вообще перестали выделять”, – говорит гендиректор СК “Портал” Игорь Михеев. По мнению большинства участников рынка, основная причина в том, что у муниципалитета не было средств на подготовку площадок. В июле 2006 г. проводить аукционы была уполномочена областная администрация, однако ситуацию это не изменило.

“Строители уже с начала 2006 г. прогнозировали сокращение числа предложений и повышение цен на новостройки”, – вспоминает гендиректор СК “Куб” Ефим Вейсман. Участники рынка утверждают, что к началу марта число предложений по квартирам в незавершенных объектах сократилось на 30%. В сентябре областные власти официально заявили, что в городе не сдан в эксплуатацию ни один жилой дом. В минстрое области до сих пор не знают, сколько жилья было введено в 2006 г. Озвучиваются разные оценки: 330 000 кв. м или 423 000 кв. м. По информации Самарской гильдии строителей, объемы сданного жилья в 2006 г. не превышают 300 000 кв. м. Например, в 2005 г., по данным городского департамента строительства, в Самаре было сдано 340 000 кв. м новостроек.

Уровень предложений на первичном рынке с января до декабря 2006 г. уменьшился в два раза. “Спрос на жилье вырос и намного – примерно на 70–80% – превысил предложение. Это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости”, – считает Михеев. По данным ИК “Дом”, предложение отставало от спроса “всего” на 50%.

Некоторые новостройки вообще не предлагались на продажу, хотя покупатели изъявляли желание приобрести в них квартиры. “В жилом комплексе “Крейсер” в 2006 г. 1 кв. м подорожал более чем на 97%, в ЖК “Звезда” – на 90%, рост цен по объекту “Свобода” составил 99%”, – сообщает гендиректор ИК “Дом” Евгений Поберезкин. По данным компании “RBE-Риэлт”, стоимость 1 кв. м в Солнечном микрорайоне Самары составила на конец 2006 г. примерно 40 000 руб., в Ленинском, Октябрьском районах города – около 50 000–60 000 руб. Таким образом, в центральных районах города верхняя ценовая планка преодолела порог в $2000 за 1 кв. м. Михеев прогнозирует, что в 2007 г. этот порог преодолеют и районы, далекие от центра.

“Ситуация на рынке долевого строительства в 2006 г. не всегда поддавалась логике”, – сетует начальник риэлторского отдела “RBE-риэлт” Елена Инкина. По ее мнению, в прошлом году спрос не зависел, как раньше, от престижности того или иного района города, а ориентировался в основном на наличие разрешительной документации у застройщика. Скандалы 2005 г. с обманутыми дольщиками в 2006 г. побудили потенциальных соинвесторов внимательнее относиться к подписываемым договорам. “В прошлом году цена 1 кв. м социального жилья с полным пакетом разрешительной документации приравнивалась к цене 1 кв. м новостроек в центральных районах города, у которых не было полного пакета документов”, – приводит пример Инкина.

В 2006 г. застройщики свели к минимуму продажу квартир на стадии “котлована”, что способствовало сокращению предложения и подорожанию новостроек. Михеев винит в росте цен и нестабильной ситуации в строительной отрасли в 2006 г. законодательные инициативы 2005 г. Среди них – закон о долевом строительстве, передача полномочий по выдаче площадок от города к области, ужесточение норм градостроительного кодекса. “Потребительский ажиотаж и рост цен на стройматериалы также сыграли на повышение”, – утверждает он. Но кроме подорожания цемента в июле-августе строители ощутили его дефицит.

Михеев утверждает, что в 2006 г. наблюдался отток капитала из строительной отрасли. “Некоторые крупные инвесторы отказывались от планов по освоению площадок, количество строек заметно снизилось”, – говорит он. “Новых инвесторов отпугнули самарские проблемы с землей и разрешительной документацией”, – добавляет заместитель гендиректора СК “Губерния” Анатолий Коновалов.

По мнению руководителя аналитического центра irn.ru Олега Репченко, Самара не является инвестиционно привлекательным городом для развития жилищного строительства. “Этим она отличается от таких регионов, как Сочи, Нижний Новгород и др., куда активно приходят крупные московские застройщики”, – отмечает он. Михеев полагает, что инвесторов отпугивают высокие экономические риски, поскольку процесс строительства в Самаре порой сильно затягивается из-за проволочек с документами. “Судя по изменению политической ситуации в городе, есть вероятность, что ситуация изменится в ближайшие два года”, – говорит Репченко. По его словам, девелоперы из других регионов хотели бы строить в Поволжье, но инвестиционно привлекательным пока считается только Ярославль. В Самаре, по данным Репченко, рентабельность строительства в сегменте экономкласса составляет 15%, в элитном – 20–22%.

На 2007 г. строители прогнозируют снижение темпов роста цен. “В среднем новостройки подорожают на 37%, отдельные объекты – более чем на 50%”, – говорит Поберезкин. По данным Коновалова, рост цен за январь 2007 г. уже составил около 3–4% и предпосылок для его замедления нет.

Самарская гильдия строителей (СГС) сообщила, что в 2007 г. областное правительство планирует повышение стоимости аренды земли в 13–25 раз. По словам пресс-секретаря СГС Михаила Рогульского, правление гильдии и так не видит условий для увеличения объемов застройки Самары, а повышение арендной платы еще больше увеличит себестоимость строительства. Сейчас администрация выделяет участки строителям по договорам аренды, поскольку ближайший аукцион по продаже земли предполагается только весной. Практически все договоры об аренде заключены до октября 2005 г., до постановления о передаче земли в ведение области.