Власти гордятся объемами строительства
За прошлый год стройкомплекс Новосибирска отчитался о вводе 829 000 кв. м общей жилой площади. Однако 206 500 кв. м из них, или 25% объема, пришлось на индивидуальные жилые дома. Многоквартирные дома, таким образом, заняли 622 500 кв. м. Реальный прирост ввода многоэтажных новостроек с 2005 г. составил всего 29%, подсчитали в департаменте градостроительства и архитектуры города.
На 2007 г. власти ставят задачу ввести 870 000 кв. м. По мнению мэра Новосибирска Владимира Городецкого, это поможет стабилизировать цены на жилье. “Я уверен, это приведет к насыщению рынка и, соответственно, повлияет на формирование ценовой политики’’, – убежден чиновник.
Но, несмотря на увеличение объемов ввода, новостройки продолжают дорожать темпами, превосходящими показатели прошлых лет. По предварительным данным RID Analytics, с января по декабрь 2006 г. новостройки подорожали на 30%. По оценке АН “Байт”, цены на новое жилье выросли на 35–40%. По мнению директора АН “Акрополь” Зафара Умарова, с начала прошлого года рост цен достиг уровня 45–50%.
“Больше всего – на 50% – подорожало жилье бизнес-класса: с 25 000–30 000 руб. за 1 кв. м до 50 000–55 000 за 1 кв. м”, – рассказывает Умаров. Типовое жилье, по его словам, поднялось в цене в среднем на 30–35% до 22 000–24 000 руб. за 1 кв. м, а элитное – в среднем на 20–30% до 60 000–65 000 за 1 кв. м.
Инвесторы, приобретшие в 2006 г. квартиры на ранних этапах строительства, могли получить и до 60% годовых, добавляет Умаров. По данным АН “Сибакадемстройнедвижимость”, доля инвесторов, приобретающих квартиры для последующей перепродажи, составляет в среднем по рынку от 5% до 15%. В жилых объектах “Сибсервис-стройреконструкции” доля инвестиционных покупок стабильно составляет около 20%, отмечает директор компании Владимир Литвинов.
“Покупателей жилья на первичном рынке стало больше, люди не боятся инвестировать в новостройки”, – отмечает Умаров. Их действия оправданны: со времен “Социальной инициативы” в Новосибирске не наблюдалось сколько-нибудь значимых скандалов с застройщиками, рассуждает собеседник. Однако, по его подсчетам, профессиональные игроки заключают не более 4–5% от всех сделок на первичном рынке.
По данным АН “Сибакадемстройнедвижимость”, в IV квартале 2006 г. средняя цена квартир в новосибирских новостройках составила 33 630 руб. за 1 кв. м, на окраинах жилье продавалось в среднем по 20 000 руб. за 1 кв. м, а в центре города – по 55 000 руб. за 1 кв. м. Самыми дорогими квартирами были наиболее ликвидные однокомнатные: за 1 кв. м в них просили 35 030 руб. Двухкомнатные обходились покупателям по 33 300 руб. за 1 кв. м, цена 1 кв. м в трехкомнатных была равна 32 320 руб.
Существенной причиной роста цен риэлторы называют все увеличивающуюся доступность ипотечных кредитов и рост числа заемщиков. С начала 2006 г. с использованием ипотеки на первичном рынке проводились лишь единичные сделки, к декабрю их доля в среднем возросла до 5–10% от общего числа покупок, констатирует специалист АН “Сибакадемстройнедвижимость” Татьяна Высоцкая. По данным Сибирского банка Сбербанка России, на 1 ноября 2006 г. общий объем выданных жилищных кредитов в Новосибирской, Томской и Кемеровской областях составил 6,4 млрд руб.
В банке “Сибконтакт” за 2006 г. количество ипотечных кредитов, выданных для покупки жилья в новостройках, возросло до 20–30% от общего объема, основная часть кредитов пришлась на IV квартал, рассказывает вице-президент банка Александр Лубенец. Он признает, что кредитование заемщиков, решающих купить квартиру в строящемся доме, интересно для банков, так как ставки по ипотечным кредитам для новостроек выше, чем для вторичного рынка, на 2–3%. В настоящее время они составляют в среднем 13–14% годовых в рублях. В 2007 г. ипотека на покупку строящегося жилья расширится, прогнозирует Лубенец.
В IV квартале новостройки подорожали на 17,7%, отмечает Высоцкая и винит в этом все большее распространение ипотеки. По мнению риэлторов, в текущем году рост цен на новостройки составит не менее 30%. Однако если в 2007 г. ипотека будет развиваться такими же темпами, как в IV квартале 2006 г., то подорожание будет больше, полагают участники рынка.
Планы по вводу новостроек расписаны мэрией Новосибирска до 2010 г. Для комплексной застройки застройщикам выделено девять площадок. В микрорайонах “Родники”, “Береговой”, “Ключ-Камышенский”, “Плющихинский”, “Весенний”, “Стартовый-Горский”, “Тихвинский”, “Южно-Чемской” и “Акатуйский” планируется ввести в общей сложности более 4 млн кв. м жилья.
На муниципальном аукционе 30 января 2007 г. концерн “Сибирь” приобрел право аренды земельного участка в 26,39 га на ул. Петухова за 294 млн руб. и планирует построить на нем около 250 000 кв. м жилья. Стоимость инженерного обустройства площадки президент концерна “Сибирь” Валерий Червов оценил в 2,2–2,5 млрд руб. “Это существенно снижает рентабельность проекта”, – сетует он.
Чиновники признают, что увеличение объемов строительства и освоение выделенных площадок сдерживает отсутствие инженерных коммуникаций. Надежды возлагаются на участие федерального бюджета. В рамках подпрограммы “Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства” для жилмассивов “Родники”, “Тихвинский” и “Плющихинский” получены госгарантии в размере 647 млн руб., ранее сообщал начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Сергей Боярский.
Рост объемов строительства сдерживает нехватка строительных материалов. Пользуясь этим, производители стройматериалов повышают цены, отмечает президент Новосибирской ассоциации строителей Константин Боков. “Цены на новостройки выросли примерно на 30%, а цемент подорожал на 45%, кирпич – на 20%, арматура – на все 80%”, – констатирует Литвинов. По словам вице-губернатора Владимира Анисимова, новосибирским строительным компаниям для нормальной работы нужно не менее 500 млн шт. кирпича в год, а объем производства в области не превышает 306 млн шт.