Хочешь свой магазин, покупай квартиру
В 2006 г. в Нижнем Новгороде были построены ТРЦ “Муравей” в Ленинском районе, вторая очередь “Золотой мили” в Сормовском, “Парк Авеню” в Автозаводском, первая очередь ТРЦ в Нижегородском районе на ул. Родионова. С учетом близлежащей “Меги” прирост торговых площадей составил 36%, приблизительно подсчитали нижегородские аналитики. Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, говорит, что IKEA, построившая “Мегу”, задала уровень, ниже которого не должны опускаться нижегородские коммерсанты, если хотят успешно конкурировать с известным брендом. По мнению эксперта, это не только масштабный, но и весьма продуманный проект: здесь правильный подбор развлечений, хорошая организация торговых площадей, а главное, новые для города торговые марки. Привлечение свежих брендов, рассчитанных на среднего покупателя, становится все более актуальной проблемой для Нижнего, говорит Романчева. Впрочем, уточняет она, их мало не только на нижегородском, но и в целом на российском рынке.
Пока что избыток торговых площадей городу не грозит, уверены аналитики. Но, для того чтобы стать успешным, новый ТРЦ не только должен располагаться в проходном месте, но и обладать продуманной концепцией. Иначе в борьбе за покупателей и арендаторов он может уступить своим конкурентам. “За место в “Республике” или “Этажах” арендаторы выстраиваются в очередь, а в “Муравье” или “Новой эре” практически всегда есть свободные площади”, – говорит Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости.
По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в большинстве ТЦ и ТРЦ за 2006 г. арендные ставки поднялись на 10–15%, а в некоторых остались на прежнем уровне. “В течение года собственники пересматривают повышающие коэффициенты для арендаторов, но, как правило, действуют в рамках установленной для данного ТЦ вилки ставок”, – говорит Романчева. По ее словам, изменение этому правилу в 2006 г. было нетипично для Нижнего Новгорода, хотя были исключения. Например, рядом с ТЦ “Канавинский дворик” закрыли рынок, поэтому число желающих арендовать площади в ТЦ прибавилось. Собственник повысил ставки чуть ли не вдвое, с $39 до $65 за 1 кв. м, рассказала Романчева.
Разброс ставок на одном и том же объекте может быть весьма значительным в зависимости от арендатора, занимаемой площади и т. п. Например, в универмаге “Гордеевский” минимальная арендная ставка составляет $30 за 1 кв. м в месяц, максимальная – $300, в нижегородском ЦУМе ставки варьируются от $114 до $570.
В обычных магазинах арендные ставки, по данным НЦНЭ, подросли еще меньше. Трушин отмечает, что в течение года ставки росли неравномерно – например, в апреле, июле и ноябре они повысились. Но в декабре, по данным НЦНЭ, ситуация нивелировалась. Романчева говорит, что, к примеру, на Большой Покровской, одной из наиболее популярных торговых улиц, средние ставки за год выросли всего на 10%, с 1219 до 1332 руб. за 1 кв. м, хотя в течение года здесь предлагались площади и по более высоким ценам.
В отличие от небольшого роста арендных ставок, цены продаж торговой недвижимости за 2006 г. выросли более значительно. Так, на первичном рынке стоимость нежилых помещений в жилых домах возросла, по данным НЦНЭ, на 50–60%. Правда, нужно учитывать, что в основном эти объекты расположены в спальных районах. На начало 2007 г. 1 кв. м в центре Нижегородского района, по данным Трушина, на первичном рынке стоил $2000–3000. Андрей Крайнов, менеджер компании “Выбор-недвижимость”, в этой связи отмечает, что у собственников “был велик соблазн пропорционально повысить и арендные ставки, но рыночная ситуация не позволила им этого сделать”.
По словам Трушина, предложений о продаже магазинов, особенно в центре, очень мало, собственники предпочитают сдавать их в аренду: “Если коммерсант хочет непременно иметь магазин в собственности, он вынужден покупать площади в новостройках или же квартиры на первых этажах и переводить их в нежилой фонд”. Такая покупка обходится недешево: в связи с двукратным ростом цен на вторичном рынке жилья в 2006 г. резко возросла стоимость расселения таких квартир. Тем не менее, по словам Антона Кузнецова, менеджера риэлторской компании “Чекни”, 2006 год стал рекордным по числу таких покупок. По данным городской администрации, за девять месяцев 2006 г. было переведено в нежилой фонд и преобразовано в магазины столько же метров и объектов, сколько за весь 2005 г.
Коммерсанты идут на это не от хорошей жизни – при покупке на вторичном рынке цены могут быть существенно выше. Трушин приводит пример, когда за небольшой магазин продавец сначала просил по $4500 за 1 кв. м, а в итоге продал его вдвое дороже, по $9000 за 1 кв. м, – слишком много было желающих. Хотя такие сделки единичны, по ним нельзя судить о средних ценах, уточняет эксперт.
В 2007 г. эксперты не прогнозируют значительного роста арендных ставок. По их мнению, скорее всего он будет соответствовать инфляции. В ближайшие два года предложение торговых площадей может вырасти еще на треть: планируется строительство нескольких ТРЦ, возводятся многофункциональные здания, в которых присутствуют и торговые площади, будут реконструироваться рынки. Ведется строительство второй очереди ТРЦ ГК “Столица Нижний” на ул. Родионова, планируется строительство второй очереди ТРЦ “Республика”. ГК “Электроника” начнет строительство ТРЦ общей площадью 130 000 кв. м на пл. Лядова, “Новый город” возведет на пл. Свободы ТРЦ “Куба” (5000 кв. м). “Грядущее изобилие усилит конкуренцию между ТРЦ, увеличит сроки окупаемости и будет сдерживающим фактором для роста арендных ставок”, – считает Романчева.