Успеть раньше конкурента

За 2006 г. арендные ставки на торговые площади увеличились примерно на 20%, оценивает замдиректора АН “Парус” Максим Хмель: “В начале года арендные ставки в среднем составляли 800–850 руб. за 1 кв. м в месяц, в конце года – 1000 руб. за 1 кв. м в месяц”. Аренда магазина, расположенного в месте с хорошей проходимостью, обойдется в 1300–1600 руб. за 1 кв. м в месяц, добавляет специалист по коммерческой недвижимости АН “Альтаир” Татьяна Калашникова. В центре города на ул. Большой Садовой (от пр-та Буденновского до пер. Крепостной) ставки аренды доходят до 5000 руб. за 1 кв. м в месяц, уточняет Хмель.

В новых торговых центрах (“Мегацентр “Горизонт”, “Вавилония”, “А’стор Плаза”, “Вертол-Сити”, “Проспект”), по данным риэлторов, ставки колеблются от 1300 руб. до 6500 руб. за 1 кв. м в месяц. Площади этих комплексов практически заполнены, утверждают их собственники.

По словам Калашниковой, на окраинах спальных микрорайонов можно найти торговые помещения по 650–800 руб. за 1 кв. м в месяц, но они не очень привлекают арендаторов. Еще дешевле стоят торговые точки на рынках. По данным мэрии, в городе работает 45 розничных рынков общей площадью 25,6 га, количество торговых мест на них почти 22 000. Аренда одного места составляет от 30 до 250 руб. в месяц. Однако в планах мэрии закрыть до 2009 г. половину рынков.

Спрос на покупку торговых объектов увеличивается, отмечают участники рынка. Крупнейшие местные торговые сети – “Империя продуктов”, “В двух шагах” и краснодарский “Магнит” – предпочитают покупать магазины, говорит Хмель. “При грамотном подходе конкурент может запросто занять раскрученное место прежнего арендатора, – объясняет он. – А собственные площади не только повышают капитализацию бизнеса, но и дают определенные гарантии предпринимателям”. Под магазины одежды, обуви, косметики востребованы помещения площадью 60–150 кв. м, говорит Калашникова. Продуктовым сетям требуются площади побольше – от 400 кв. м, добавляет Хмель. Такие площади в дефиците, отмечает гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий.

Бороться за удачное месторасположение ритейлерам приходится не только между собой, но и с банками, которые в последнее время активно развивают свои филиалы и допофисы. Требования банкиров к качеству, площадям и расположению помещений такие же, как у торговцев: фасад с выходом на проходную улицу, площадь – 100–400 кв. м, объясняет Хмель. Особенно востребованными становятся спальные микрорайоны – Александровка, Сельмаш, Северный и Западный, говорит Сосницкий. Интерес банкиров понятен: как и ритейлеры, они должны находиться поближе к потребителям своих услуг, замечает он.

Спрос и дефицит провоцируют рост цен. В начале 2006 г. в районе улиц Пушкинская и Чехова в центральной части города был продан магазин площадью 400 кв. м, каждый 1 кв. м которого обошелся покупателю примерно в 66 000 руб., вспоминает Хмель. В декабре прошлого года подобный объект продавался уже по 110 000 руб. за 1 кв. м. В январе нынешнего года такие магазины выставляют по 160 000 руб. за 1 кв. м, путем торга можно сбить цену до 130 000–140 000 руб.

По данным риэлторов, в спальных микрорайонах стоимость торговых объектов вдвое дешевле – 65 000–80 000 руб. за 1 кв. м. В основном рынок торговых площадей здесь увеличивается за счет квартир на первых этажах, отмечает Калашникова. “Собственники даже не всегда переводят свои квартиры в статус нежилых помещений, оставляя эту процедуру покупателю”, – говорит она. Спрос на торговые площади стимулирует девелоперов строить в микрорайонах небольшие магазины по 6000–10 000 кв. м. В 2007 г. в эксплуатацию будут сданы не менее трех объектов в Стройгородке, Северном жилом массиве и на Темернике, говорит директор АН “Акцент” Евгений Тенишев.

К запуску в эксплуатацию готовятся и более крупные объекты. Летом 2007 г. должны открыться второй гипермаркет “О’кей” и гипермаркет товаров для дома Castorama в Западном жилом массиве, а в ноябре – магазин IKEA и семейный торговый центр “Мега” (общая площадь двух магазинов составит 140 000 кв. м, инвестиции оцениваются в 3,5 млрд руб.). IKEA лишь недавно удалось получить недостающую часть разрешительной документации и возобновить строительство, приостановленное Госстройнадзором в сентябре 2006 г.

Еще несколько торгово-развлекательных комплексов появятся в 2008 г. К этому времени концерн “Единство” обещает построить “МегаМаг” на левом берегу Дона (общая площадь – 63 000 кв. м, инвестиции – $80 млн), ГК “Мир Комвек” – комплекс на пр-те Нагибина (общая площадь – более 70 000 кв. м, инвестиции – $60–70 млн), “КИТ-кэпитал” – ТРК в Мясниковском районе (общая площадь – 50 000 кв. м), а девелоперская компания Adm Group – ТРЦ “Калинка-Малинка” на ул. Малиновского (общая площадь – более 70 000 кв. м, инвестиции – $80 млн).

На территории спорткомплекса “Динамо” (на пересечении пр-та Нагибина и пл. Гагарина) “Росевродевелопмент” планирует начать строительство торгово-досугового центра площадью не менее 80 000 кв. м и стоимостью $100–150 млн.

УК “Молл Менеджмент” готовит проектную документацию для строительства комплекса Park House недалеко от Театральной пл., надеясь к концу 2007 г. получить заключение об экспертизе и начать строительство. По словам директора проекта Ильи Анашкина, строительство ТЦ площадью 100 000 кв. м с подземной автопарковкой на 1400 машино-мест займет 12–14 месяцев. Инвестиции составят не менее $100 млн собственных и заемных средств.