Золотое дно девелоперов

Больше денег, меньше места

По оценке Jones Lang LaSalle (JLL), общий объем инвестиций в торговые центры Москвы за 2006 г. составил $1,4 млрд. В прошлом году было закрыто восемь крупных инвестиционных сделок в сфере столичной торговли, отметили в Knight Frank. “Девелоперы готовы делать сложные масштабные проекты и ждать окупаемости уже не 3–4 года, а 5–7 лет”, – говорит Юлия Никуличева, замдиректора отдела стратегического консалтинга и оценки JLL.

По мнению Алексея Могилы, директора департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty, концепция таких проектов, как “Мега”, доказала свою успешность и нашла своего потребителя. Растет число анонсированных на 2007–2010 гг. проектов площадью более 90 000 кв. м, как вдоль МКАД, так и на территории Москвы.

Среди открывшихся в 2006 г. аналитики Colliers International выделяют три торговых центра регионального масштаба: первая очередь ТЦ “Мега – Белая Дача” общей площадью около 270 000 кв. м на 14-м км МКАД, ТЦ “Европейский” (180 000 кв. м), “Город” (133 900 кв. м). В конце прошлого года введены в эксплуатацию ТЦ “Рамстор-Капитолий” (130 000 кв. м.) и “Ереван-Плаза” (34 000 кв. м).

Открытие ТРК “Европейский” на Киевской площади эксперты называют знаковым событием – это самый крупный ТЦ в пределах МКАД, где представлены новые для России торговые марки. “В ситуации, когда пулы арендаторов столичных торговых центров копируют друг друга, это позволит “Европейскому” стать одним из наиболее привлекательных и успешных ТЦ Москвы”, – считает Александра Кадченко, замруководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium.

Никуличева акцентирует внимание на том, что “Европейский” – единственный после “Атриума” масштабный объект, расположенный в центре города. Другие строящиеся крупные ТЦ зарываются под землю – “Павелецкая площадь”, “Пушкинская площадь”, “Площадь Тверской заставы”. По данным Никуличевой, ставки аренды в “Европейском” сейчас равны около $4000–5000 за 1 кв. м в год для торговой галереи, $1500 за 1 кв. м – для крупных магазинов (от 800 кв. м).

Меньше, чем обещали

Максим Гасиев, региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International, говорит, что открыто 11 комплексов общей площадью 866 000 кв. м и торговой площадью 365 000 кв. м, что на 30% больше, чем в 2005 г. В JLL считают, что качественных ТЦ в 2006 г. введено 353 000 кв. м, что на 25% больше, чем за предыдущий год. По оценке Praedium, объем введенных в эксплуатацию в 2006 г. качественных торговых площадей (примерно 850 000 кв. м) вырос по сравнению с 2005 г. на 38%.

Основной ввод пришелся на IV квартал 2006 г. “Стремление девелоперов успеть к новогоднему пику продаж побуждает их открывать даже не полностью завершенные объекты”, – отмечает Гасиев. Подавляющее большинство введенных в эксплуатацию ТЦ – универсальные торгово-развлекательные центры.

В итоге объем качественных торговых площадей вырос, по версии JLL, до 1,55 млн кв. м, что составляет 149 кв. м на 1000 жителей. В Knight Frank дают более щедрую оценку: показатель обеспеченности современными торговыми площадями на душу населения, по мнению аналитиков компании, достиг уровня 225 кв. м на 1000 человек. Это по-прежнему меньше, чем в крупных городах Европы и США. Текущий спрос со стороны арендаторов остается неудовлетворенным. Уровень свободных площадей оценивается экспертами в диапазоне от 1% (JLL) до 3–5% (Praedium).

Кроме того, как обычно, введено в эксплуатацию меньше, чем было заявлено, – сроки завершения строительства некоторых объектов перенесены на 2007 г. Заминки могут возникнуть с получением разрешений на строительство или новым согласованием, если западный инвестор потребует внести изменения в концепцию. Иногда требуется получить новые разрешения, когда девелоперы увеличивают площадь и высоту объекта, объясняет Никуличева.

Неизбежный рост

В 2006 г. ставки аренды в удачных объектах с хорошим местоположением продолжали расти, говорит Гасиев. Никуличева уточняет, что сейчас – рынок девелоперов, у арендаторов нет выбора, им приходится соглашаться с увеличением ставок. Минимальные цены на аренду в ТЦ по-прежнему у якорных арендаторов – в среднем по $150–300 за 1 кв. м в год, по данным Penny Lane.

В Praedium годовое повышение ставок оценивают на уровне 6–8%. По их мнению, такая же ситуация сохранится и в 2007 г. К вводу в текущем году запланировано примерно 1,5 млн кв. м качественных торговых помещений, конкуренция между ТЦ обостряется.

Из проектов, которые должны выйти на рынок, эксперты выделяют “Лотте Плаза” на Новом Арбате, 21, корейской компании Lotte & Lotte. Открытие этого многофункционального комплекса (общая площадь – 79 000 кв. м, сдаваемая площадь – 22 700 кв. м) запланировано на III квартал 2007 г. Во II квартале на пр-те Андропова должен открыться ТРЦ общей площадью 72 000 кв. м (сдаваемая – 44 000 кв. м). Подземный ТРЦ на Павелецкой пл. обещают открыть в декабре, этот совместный проект “Ингеокома” и правительства Москвы предусматривает строительство в общей сложности более 113 000 кв. м площадей. Еще один ожидаемый уже в I квартале 2007 г. объект – ТЦ “Времена года” на Кутузовском пр-те, 48. Общая площадь – 65 000 кв. м, сдаваемая площадь – 25 000 кв. м.

CB Richard Ellis/Noble Gibbons (CBRE/NG) среди ожидаемых рынком объектов называет также ТРК River Mall общей площадью более 220 000 кв. м и ритейл-парк “Рио Гранд” на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе площадью 260 000 кв. м (ГК “Ташир” намерена инвестировать в этот проект $200 млн). “ИК “Нерль” стала владельцем Савеловского рынка и планирует построить здесь торговый центр площадью около 250 000 кв. м. Инвестиции в реконструкцию и строительство нового ТЦ на месте рынка оцениваются в $1600 за 1 кв. м”, – сообщили в CBRE/NG.

Инвестиционно привлекательный

Рынок качественных торговых помещений Москвы привлекателен для иностранных инвесторов и управляющих компаний, утверждают аналитики. Международная консалтинговая компания А.Т. Kearney опубликовала ежегодный рейтинг, в котором Россия заняла 2-ю позицию среди стран, наиболее привлекательных для инвестиций в розничную торговлю, уступая лишь Индии. “Это дает основания говорить об увеличении инвестиций в данном секторе”, – радуются в Penny Lane. В России появляются торговые объекты инвестиционного качества и пока еще высоки ставки капитализации (в среднем 11%), объясняют решение международных аналитиков в Praedium.

В 2006 г. наиболее активным инвестором проявил себя австрийский холдинг Meinl European Land Ltd, который в I квартале 2006 г. выкупил у “СТ девелопмент” два ТЦ – “Молл-Гэллери Отрадное” и “Молл-Гэллери Братеево”, а также приобрел два земельных участка для последующего строительства за $486 млн. Прошлым летом еще одна австрийская финансовая структура – фонд ImmoEast – приобрела “Золотой Вавилон – 1” и “Золотой Вавилон – 2”. В декабре этот же фонд приобрел ТРК “Пятое авеню”.

Сделки купли-продажи торговых площадей проводят и российские компании. В Cushman & Wakefield/Stieles & Riabokobylko (C&W/S&R) напоминают, что в начале года группа “Даев плаза” завершила сделку по продаже торгового центра “Европарк” фонду “Лигастройпроект”. Сумма сделки, по оценкам участников рынка, составила $150–170 млн. Торговый дом “Копейка” приобрел 100% долей в ООО “Торговая фирма “Самара-продукт”. Cети “Пятерочка” и “Перекресток” официально объявили о слиянии. Контролирующим акционером объединенной компании стала “Альфа-групп” Михаила Фридмана. По данным CBRE/NG, общая сумма сделки составила около $1,365 млрд. Закрыта сделка по консолидации финансовой компанией “Уралсиб” 100% акций розничной сети “Копейка”. Сумма сделки оценивается в $500 млн. Финская Stockmann, развивающая по франшизе сеть Zara в России, продала бренд его владельцу, испанской Inditex. Сумма сделки составила $41,5 млн, сообщили в CBRE/NG.

Западные инвесторы поверили в российский рынок ритейла, они приходят в Москву и/или в регионы – им понятны правила игры, говорит Никуличева. По данным Knight Frank, сети Peek & Сloppenburg и Hennes & Mauritz сейчас подыскивают помещения для своих магазинов. Ряд западных ритейлеров (Castorama, Globus) выбрали региональную стратегию выхода на российский рынок.