ГРОМКИЕ ИМЕНА: Выигрыш на чужом поле

– Какова доходность от инвестиций вашей компании в недвижимость?

– В каждом случае доходность зависит от страны и конкретного объекта. В последние 4–5 лет инвестиции в недвижимость приносят в среднем 25–40% прибыли. Когда рынок находится на пике, то и прибыль максимальная.

– Эти показатели только для Италии?

– Все эти годы я занимался инвестициями в разных странах Европы, эти показатели справедливы для всех стран Европы, в которых наша компания ведет дела.

– Несколько слов о Millenium Capital Holding, о его трансформации из инвестиционной компании в холдинг.

– Сегодня наша группа имеет отделения в различных странах Европы: Франции, Италии, странах Балтии, Люксембурге. В настоящее время итальянское отделение аккумулирует до 80% от объемов инвестиций, которые направляются в девелопмент недвижимости на северо-западе Италии. В свою очередь, суммарная доля Франции и стран Балтии в общем объеме инвестирования составляет около 20%.

– Когда ваша компания решила инвестировать в недвижимость?

– По большому счету нет разницы, во что инвестировать. Millenium Capital – это компания, которая занимается девелопментом жилой, гостиничной и коммерческой недвижимости. Мы инвестируем в проекты в сфере недвижимости: покупаем здания или земельные участки, иногда – промышленные предприятия, а затем реконструируем эти объекты недвижимости, чтобы выгодно продать их инвесторам, арендаторам или конечным потребителям. Застройщики, как правило, вначале ищут средства на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, тогда как такие девелоперы, как Millenium Capital, демонстрируют инвестиционный подход в выборе очередного объекта. Главным критерием является возможность приращения стоимости объекта посредством его реконструкции, ремонта и дальнейшего совершенствования. После этого объект продается, обеспечивая инвесторам прибыль.

– Почему ваша компания в свое время выбрала страны Балтии? Рынок недвижимости этого региона не отличается особой динамичностью.

– Мы инвестируем в недвижимость вообще, в материальные активы, отличающиеся высокой степенью надежности. В то время (в начале 2000-х) мы сочли рынок стран Балтии новым, динамично развивающимся. Вдохновленный недавним обретением независимости и предвкушением скорого вступления в ЕС, этот рынок был тогда на подъеме. Людям требовались новые здания, новые концепции строительства. В воздухе “повеяло весною”, и, как и все вокруг, рынок недвижимости расцветал. Так что, на мой взгляд, Millenium Capital начала работать в странах Балтии своевременно.

– Но это были рискованные инвестиции, нет?

– Не думаю. Однако мы все-таки руководствовались стратегией, применяемой для рискованных инвестиций. В этом случае инвестор получает специальную “премию за риск”. Вкладывая средства в безрисковые объекты, мы гарантированно можем получить 3–4% годовых. А инвестируя в новые, растущие рынки, можно получить гораздо более высокую прибыль.

– Много ли проектов реализовал ваш холдинг в странах Балтии?

– В период 2002–2003 гг. мы инвестировали в этот регион $4,5 млн. Всего с момента основания компании, с 1999 г., мы реализовали 21 проект. В настоящее время компания работает над 11 проектами, коммерческая стоимость которых оценивается в 125 млн евро.

– В каких странах ведутся эти проекты?

– На сегодняшний день мы реализуем целый ряд инвестиционных проектов в Северной Италии, это как горнолыжные курорты, так и курорты на морском побережье – в Аоста-Вэлли, на Лигурийском побережье, в Тоскане, а также в районе озер Комо и Маджоре. В данном случае мы инвестируем только в загородную недвижимость (дома для отдыха). Все наши проекты отвечают самым высоким стандартам как в части проектирования, дизайна и отделки, так и в части строительных материалов, энергосберегающих и других прогрессивных технологий. Современные покупатели – как итальянцы, так и иностранцы – очень требовательны.

– Почему, инвестируя в недвижимость, вы сделали ставку на загородные дома?

– Когда в конце 1999 г. мы основали компанию Millenium Capital в Люксембурге, я уже планировал начать инвестировать в недвижимость. Были все предпосылки для этого: оптимистичные показатели на рынке недвижимости, а также возможность приобрести надежные материальные активы. До этого я практически всю сознательную жизнь работал с акциями и деривативами (производными финансовыми инструментами), т. е. с абстрактными нематериальными активами. К 2000 г. традиционный механизм инвестирования – фондовая биржа – претерпевал крах. Вот почему мы и стали подыскивать возможность для альтернативного инвестирования. Мы начали вкладывать средства в швейцарские и итальянские фонды, специализирующиеся на инвестициях в недвижимость. И уже вскоре мы поняли, что рынок недвижимости растет и приносит значительные доходы.

– Несколько слов о вашем первом инвестиционном проекте.

– Это был объект в Швейцарии, неподалеку от озера Лугано. Затем мы переместились на Лазурный Берег, в район Монте-Карло, где успешно реализовали еще три проекта. Следующим шагом (2001–2003 гг.) стали страны Балтии, а именно Рига. А затем понемногу мы сконцентрировали деятельность нашей компании в радиусе Милана. Но в ближайших планах – расширение границ, мы хотим инвестировать в страны Центральной и Восточной Европы.

– Как вы определяете перспективное для инвестиций направление, страну?

– Инвестиционная стратегия состоит из нескольких элементов, важнейшими из которых являются потенциал рынков, наличие потенциала для роста цен и темпы их роста. Другими важными факторами являются макроэкономические прогнозы, анализ конкурентоспособности, политической и социальной стабильности, бюрократической системы и всевозможных рисков. Например, почему мы скорее инвестируем в Киев, нежели в Монте-Карло? Потому что мы считаем, что рыночные цены на жилую недвижимость в Киеве имеют гораздо больший потенциал роста на ближайшие годы, нежели в Монте-Карло, где цены на недвижимость непомерно высокие, а темпы их роста – низкие.

– Каким вы представляете себе российский рынок недвижимости? Вы готовы инвестировать в нашу страну или, напротив, ждете, что россияне будут покупать итальянскую недвижимость?

– На сегодняшний день мы не планируем инвестировать в Россию. Однако в нашей компании понимают, что российский рынок недвижимости действительно интересен и чрезвычайно многообразен. Так что уже в 2008 г. мы планируем провести на российском рынке недвижимости первый инвестиционный эксперимент. В то же время со стороны российских покупателей наблюдается довольно высокий спрос на зарубежную жилую недвижимость. Нам удобнее получать гарантированные доходы от продажи россиянам итальянской недвижимости, нежели рисковать и ждать высоких доходов от инвестиций в российскую.

– Приведите пример типового объекта для инвестирования – это дом или квартира или доля в многофункциональном комплексе?

– Говорят, что домовладельцы покупают дома для удовольствия: это материальные активы, стоимость которых год от года возрастает. Похоже, что Италия лидирует по числу собственников-домовладельцев (ее жителям принадлежат 85% всех домов). Собственность легко купить и продать, цены растут с каждым годом.

– Но особенно в Италии популярны кондоминиумы самых разных размеров. Какова средняя цена 1 кв. м в современном кондоминиуме?

– Цены различаются от района к району, варьируются в зависимости от того, находится жилой комплекс в городе или в сельской местности. Например, стоимость 1 кв. м в эксклюзивном комплексе на морском побережье Форте-дель-Марми составляет 12 000 евро, а в районе горнолыжного курорта Аоста-Вэлли в два с лишним раза меньше – 5500 евро.

– Какова в Италии ставка по ипотечным кредитам и на какой срок они выдаются?

– Все зависит от рыночных условий и от финансового благополучия каждого конкретного покупателя. В среднем процент по ипотечному кредиту варьируется от 4,75% при фиксированной ставке до 5,5% при получении займа сроком на 15 лет. Однако в каждом конкретном случае сроки и процентные ставки определяются индивидуально. Впрочем, в связи со вступлением России в ВТО количество российских и иностранных банков, готовых кредитовать ваших соотечественников на приобретение недвижимости, должно значительно увеличиться. Значит, среди них будет усиливаться конкуренция за клиентов, и проблем с кредитованием теоретически быть не должно.

– Помогает ли ваша компания владельцам, не проживающим в своих кондоминиумах постоянно, сдавать их в аренду на время отсутствия?

– Millenium Capital не имеет такой возможности. Закон предписывает обратиться с такой просьбой к администрации здания или жилищного комплекса, которая вправе оказывать такую услугу владельцам недвижимости за соответствующее вознаграждение.

– Каковы предпочтения покупателей из России?

– Почти всех без исключения российских клиентов, равно как и жителей Северной Европы, очень привлекают близость теплого моря, песчаные пляжи и большое количество солнечных дней в году. Некоторые интересуются роскошными виллами и квартирами в окрестностях Портофино, Санта-Маргарита, а также вблизи озер Комо и Лаго-Маджоре (60 км от Милана) или в Форте-дель-Марми (в солнечной Тоскании). Россиян также интересует недвижимость в Лигурии и Сардинии. А некоторые требуют подыскать объекты класса de luxe стоимостью свыше 10 млн евро. Просто так, по желанию покупателей, такие объекты на рынке не появятся, так что, наверное, им имело бы смысл пересмотреть свои стандарты внутренней отделки и дизайна помещений. Кстати, таких покупателей у нас не очень жалуют.

А вот новая волна покупателей нас, напротив, очень устраивает. Это новое поколение профессионалов, бюджет которых на приобретение недвижимости составляет 350 000–500 000 евро. Они предпочитают покупать дома и квартиры в районе культурной столицы Италии (Умбрия, Тоскания) или в живописных районах (озера, Лигурийское побережье, Пьемонт).

– Россиян высокие цены часто не останавливают, а подталкивают к активным действиям.

– Да, например, в Лигурии их вдохновило то, что соседние квартиры и блоки можно объединять на стадии строительства, возможность удобной схемы рассрочки платежей для объектов, которые будут введены в эксплуатацию в конце 2007 г., в 2008 г. и даже в начале 2009 г.

– Существует ли в Италии региональный принцип работы риэлторов?

– Хотя мы занимаемся девелопментом главным образом на севере Италии, мы можем подобрать объект и с помощью наших многочисленных партнеров – других участников европейского профессионального сообщества. Принадлежность к нему и тесные связи внутри него гарантируют качество и объектов, и услуг.

– Какие объекты вы считаете самыми перспективными для инвестирования?

– Наш холдинг предлагает две различные возможности инвестирования. Можно приобрести квартиру, которая будет постоянно расти в цене. Или можно последовать примеру нашей компании и инвестировать в многоквартирные объекты и целые комплексы и стать миноритарными акционерами нашей компании. В последнем случае ожидаемая доходность гораздо более привлекательна. Кроме того, я организовал два инвестиционных фонда, вкладывающих средства в недвижимость на территории Европы и открытых для частных вкладчиков.

– Каковы размер первоначального взноса и доходность в случае инвестирования по второму типу?

– Взнос – 250 000 евро. Фиксированного показателя доходности нет, но, если вы участвуете в проекте как партнер, это 25–40% годовых.

– Как лично вы пришли в недвижимость?

– По правде говоря, когда я стал учредителем Millenium Capital в 1999 г., я не знал о недвижимости ровным счетом ничего. Однако 24-летний опыт работы на рынке капитала позволяет применять те же подходы и методы, что я в свое время использовал на бирже.