НА КОНТИНЕНТАХ: Кому нужен дом за $1 млн
К таким выводам приходят авторы доклада, составленного по заказу The Wall Street Journal командой аналитиков из Национальной ассоциации строителей жилья (NAHB). Эту группу возглавил директор Ассоциации по исследовательской деятельности Гопал Алувалья, а данные для анализа предоставила компания First American Real Estate Solutions из г. Санта-Ана (штат Калифорния).
Аналитики исследовали положение на первичном и вторичном рынках частных жилых домов в ценовом диапазоне от $750 000 до $1,25 млн в окрестностях крупнейших американских городов. В последнем квартале 2005 г. с объектами в таком ценовом диапазоне было зарегистрировано по 100 и более сделок на 65 рынках. Всего через год этот показатель упал более чем вдвое – таких активных рынков стало всего 32. Почти на половине из них в IV квартале 2006 г. цены в сегменте класса “старт-люкс” (самое дешевое из элитного предложения) по сравнению с последним кварталом 2005 г. или не выросли, или снизились – кое-где на 7,2%. В целом же медианная цена на этих 32 рынках выросла на скромные 1,4% и составила $890 000. На национальном рынке жилья медианная цена снизилась за тот же период на 10% с $250 000 до $225 000.
Впрочем, по оценке Национальной ассоциации риэлторов (NAR), которая следит за развитием ситуации только на вторичном рынке жилья и которая публикует свой доклад 15 февраля, в IV квартале 2006 г. по сравнению с тем же периодом предыдущего года медианная цена снизится всего на 3,9% – до $216 500. Аналитики из NAHB объясняют, что разница в оценке происходит по двум причинам: во-первых, две организации по-разному определяют географические границы пригородов, а во-вторых, в исследовании NAR не учитываются данные по первичным рынкам.
Однако все аналитики сходятся в одном: рынок жилья, открывающего сегмент класса люкс, лучше переживает циклический спад, так как до некоторой степени сумел избежать того бума, который в предыдущие несколько лет охватил весь рынок недвижимости в США.
Поскольку инвесторы зарабатывают на том, что быстро перепродают купленную недвижимость, при первых признаках замедления рынка они принимают меры к сокращению убытков, в том числе и снижая цены.
Пропал азарт
Конечно, сейчас “миллион долларов” звучит не столь внушительно, как несколько лет назад, в течение которых цены на жилую недвижимость росли кое-где со скоростью 10% и более в год. Майкл Паттерсон, брокер по недвижимости в Санта-Барбаре, штат Калифорния, для аукционного дома Sotheby’s, утверждает, что в 2001 г. за $1 млн можно было бы купить усадьбу на берегу океана. Сейчас на те же деньги можно подобрать разве что перестроенный дом на две спальни, возведенный более полувека назад. А вот в Далласе на $1 млн можно купить новенький дом на четыре спальни на самом берегу озера. “Прежде сами слова “миллион долларов” завораживали, – отмечает Паттерсон. – Теперь такого очарования нет”.
Впрочем, за какие-то 5–6 лет сильно изменилась и публика, желающая купить жилье по цене от $1 млн и выше. В прежние времена это были люди, обладавшие большим состоянием, которых не особенно беспокоили колебания процентных ставок на закладные. Со временем, когда за отметку $1 млн перешагнули цены на менее роскошные дома, каста состоятельных покупателей тоже переместилась в другой сегмент рынка – теперь их интересует жилье по цене от $3 млн. А на их место пришли покупатели со средним достатком, из которых некоторые рассчитывали подзаработать во время бума. Их интересуют различные схемы кредитования, например позволяющие клиенту самому определять размер ежемесячных взносов. “Теперь же многие, не удержавшиеся в свое время от искушения купить дом за $1 млн, не знают, что с ним делать. В лучшем случае он не растет в цене, а в худшем – дешевеет”, – рассказывает Питер Моричи, профессор из Университета штата Мэриленд.
В настоящее время рынок недвижимости в городах так называемого Солнечного пояса сильно тормозит. К концу 2006 г. перегретые рынки, перегруженные к тому же новостройками, замедлились и стали падать. В Майами медианная цена снизилась на 4,2% до $876 250, а в Фениксе стабилизировалась на $887 660 и в Чарльстоне, штат Южная Каролина, на $937 500.
На ряде рынков Среднего Запада дела тоже обстоят из рук вон плохо: в Чикаго цены снизились в среднем на 3,3% – в значительной степени из-за сокращения там числа рабочих мест. Еще печальнее выглядит ситуация в Сент-Луисе, где за год к концу ноября число рабочих мест сократилось на 3300, а цены на недвижимость упали на 7,2% – это худший результат в докладе NAHB.
Наиболее благополучно развивается ситуация на рынках жилья класса люкс “начального уровня” в городах на побережье, где сильная местная экономика обеспечивает необходимый уровень доходов. Наиболее сильный рост цен составители доклада зафиксировали на рынке в районе Санта-Ана – Анахейм – Ирвин в Калифорнии. За последний год число рабочих мест там стабильно росло – главным образом в сферах, где требуются высококвалифицированные специалисты, и в секторе финансовых услуг. С другой стороны, там же отмечается наиболее значительный рост заработной платы за последние три года. На Восточном побережье тоже отмечается рост цен, в частности в пригородах Нью-Йорка, где они выросли на 4,2%. Аналитики склонны связывать это с солидными бонусами, которые получили по итогам года сотрудники компаний на Уолл-стрит.
На некоторых рынках, таких как Сан-Франциско, где на протяжении ряда лет цены прочно держались на высоком уровне, общая медианная цена составляет в настоящее время $740 000, в то время как медианная цена для жилья “миллионной категории” в этом городе – $870 000. Тем не менее покупатели не торопятся воспользоваться ситуацией. После долгих лет изматывающих поисков они не верят, что ситуация изменилась в их пользу, объясняет брокер Линда Харрисон.
Том Лоуер, экономист рынка недвижимости в г. Вена, штат Вирджиния, рассказывает, что покупатели пытаются привыкнуть к тому, что рынок из спекулятивного превращается в рынок, основанный на потребности. В годы бума многие покупатели приобретали самый большой дом, на который у них хватало средств, рассчитывая таким образом увеличить инвестиции в недвижимость, не связываясь с объектами под аренду. Однако сейчас, когда рынок утратил рекордные темпы роста, такая стратегия не имеет смысла. Адвокат Бет Джофф и ее муж-врач недавно продали свой дом в Чикаго на три спальни за $760 000 и перебрались в апартаменты на две спальни в кондоминиуме в Мэдисон, штат Висконсин, которые они приобрели за $300 000. И хотя обоим до пенсии еще далеко, им не хочется тратить средства на излишнюю роскошь. “Нам такого больше не надо”, – говорит Бет Джофф.
Психология поменялась
По свидетельству самих риэлторов, во многих крупных городах продавцы меняют тактику, по-новому взглянув на сложившуюся ситуацию. Во времена бума продавцы устанавливали цену чуть выше рыночной в полной уверенности, что и в таком случае их дом тоже кто-нибудь купит. Теперь же продавцы, напротив, устанавливают цену чуть ниже рыночной, чтобы их предложение не задерживалось на рынке.
Особенно часто к такой тактике прибегают в относительно новом секторе “полутипового” жилья, где, несмотря на обилие всевозможных новомодных приспособлений (встроенные винные погреба или облицовка кухонной стенки цельным камнем), дома очень похожи один на другой.
Недавно Стив Шадрак, агент по продаже пластмасс, выставил на продажу свой дом в Сент-Луисе. Этот дом на пять спален с бассейном и фасадом, облицованным кирпичом и камнем, он купил более двух лет назад за $770 000, Сейчас он выставил его на продажу за $949 000. Если покупатель найдется, Шадрак неплохо выиграет на этой сделке. Вместе с тем его цена почти на $50 000 ниже цены, по которой почти такой же дом продает один из его соседей, и на $100 000 меньше, чем берет за строительство такого же дома строительная компания. “Я бы с удовольствием продавал его дороже, но в таком случае мне пришлось бы вступить в конкуренцию с теми продавцами”, – объясняет Шадрак, который хочет продать дом побыстрее, чтобы перебраться поближе к внукам.
А вот на рынках в центре штата Нью-Джерси избыточное предложение нового жилья привело к тому, что в г. Эдисоне цены резко пошли вниз. В последнем квартале 2006 г. к тому же периоду 2005 г. цены на дома начального сегмента класса люкс упали на 6,7%. В списках Coldwell Banker совсем недавно появился “новый” кирпичный дом на пять спален за $949 900. На самом деле этот дом был построен в 2005 г., однако желающих купить его по-прежнему мало. “Теперь пользуются спросом дома поменьше”, – говорит агент фирмы Джо Томас.
Во многих районах Южной Калифорнии цены все еще растут, хотя некоторые аналитики, такие как Силия Чен, директор по экономике недвижимости в Economy.com, который принадлежит Moody’s Investor Service’s, предупреждает, что на этом рынке высок риск падения. Несмотря на то что местная экономика по-прежнему сильна, рост доходов не поспевает за ростом цен, превышающим 10% годовых, зафиксированным в 2001–2005 гг. Теперь же, когда федеральные регулирующие органы требуют, чтобы кредиторы не увлекались изобретением различных схем кредитования, все меньше покупателей окажется в состоянии купить дом по цене от $1 млн.
С этим-то и столкнулся банкир Дэвид Джафф, 2,5 месяца назад выставивший на продажу свой дом в г. Вентуа, штат Калифорния, за $979 900. Цены в том городе все еще растут. По данным доклада, в период с 2005 по 2006 г. они выросли на 4%. А потому вскоре после того, как Джафф выставил на рынок свой дом, к нему поступило предложение купить по заявленной цене. Однако в конце концов сделка не состоялась – по новым правилам, как оказалось, покупатель не имел права рассчитывать на кредит.
Джафф купил этот дом в апреле 2005 г. за $935 000 после яростной борьбы с другими претендентами. Сейчас он все еще рассчитывает найти покупателя. Однако не надеется, что к его дверям выстроится целая очередь желающих. Дома по такой цене становятся доступны все меньшему числу покупателей. “Рынок изменился, – говорит банкир. – Сейчас это, вне всякого сомнения, рынок покупателя”. (WSJ, Екатерина Кудашкина)