НА ВОЗДУХЕ: Меняю двушку на коттедж

По словам Валерия Лукинова, директора департамента загородной недвижимости компании “Юниформстрой”, сейчас в Московской области, по различным оценкам, около 300 коттеджных поселков, на стадии активных продаж находится 96 поселков, это не считая поселков таун-хаусов. Среди продаваемых есть элитные поселки с роскошными домами стоимостью более $10 млн, поселки бизнес-класса, где цена коттеджа с участком достигает $1 млн и больше, а также поселки экономкласса, в которых сделки заключаются в ценовом диапазоне от $80 000 до $300 000. “Доля поселков экономкласса составляет не более 23% от общего количества централизованных коттеджных поселков”, – отмечает Лукинов.

“За счет разницы в цене 1 кв. м в столице и в области семья может приобрести жилье большей площади, обладающее всеми характеристиками благоустроенного городского жилья, уложившись в ограниченный бюджет”, – говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Дополнительными преимуществами являются лучшая, чем в городе, экология, социальная однородность среды, возможность чувствовать себя хозяином своего дома и придомовой территории. К примеру, менее чем за год Rodex продал более 300 домов в строящихся дачных поселках “Аистово” на Можайском водохранилище и “Славенка” на 63-м км Новорижского шоссе.

Но требования к загородному дому у обитателей мегаполиса растут, что сужает возможности выбора. Совсем недавно горожане довольствовались практически любой постройкой на небольшом клочке земли в Подмосковье – неважно, в садовом товариществе или заброшенной деревушке. Сейчас жители столицы стремятся купить или построить дом в коттеджном поселке с удобствами: подведенным газом, электричеством, водопроводом, канализацией или септиком. В таком доме можно жить круглый год. Но, по мнению Владимира Яхонтова, заместителя директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”, зачастую в названном сегменте рынка спрос неадекватен предложению: то, что предлагается, не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей. “Ожидания гораздо выше”, – подчеркивает Яхонтов.

Они существуют

По словам Светланы Кондачковой, руководитель направления загородной недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости”, поселки экономкласса можно разделить на две категории. Первая – это поселки таун-хаусов на расстоянии до 15–20 км от МКАД. Вторая – удаленные дачные поселки. “В настоящее время коттеджи стоимостью до $300 000 расположены более чем в 30 км от МКАД – это главный критерий данного ценового сегмента”, – рассказывает Наталья Манько, маркетолог компании “Пересвет-Реал Эстейт”. Чем ближе коттеджный поселок к Москве, тем выше стоимость земельных участков. Данный фактор повышает стоимость предложения, застройщику просто невыгодно будет строить поселок экономкласса в непосредственной близости от столицы. “Примерно 80% поселков экономкласса располагаются на значительном удалении от Москвы”, – соглашается Сергей Леонтьев.

Предложения по невысокой цене есть в поселке “Радуга”, что находится в 7 км от МКАД по Горьковскому шоссе и состоит из 200 таун-хаусов. Цены там варьируются от $180 000 до $355 000. В поселке “Елинская слобода” (17 км от МКАД по Ленинградскому шоссе) всего 30 таун-хаусов с квартирами стоимостью от $250 000. В поселке “Ивантеевка – Зеленый квартал” в 17 км от Москвы по Ярославскому шоссе можно приобрести небольшие квартиры в таун-хаусах (от 90 до 150 кв. м) по цене от $670 за 1 кв. м.

Многофункциональный малоэтажный жилой комплекс “Междуречье”, который строит компания “Славяне”, расположен в южной части г. Пушкино в 14 км от МКАД. Поселок состоит из таун-хаусов – 2-этажных домов, в каждом из которых по 10–12 блок-квартир, имеющих выход на небольшой приусадебный участок. Площадь каждой квартиры – около 200 кв. м. Квартиры были реализованы по цене от $600 до $1000 за 1 кв. м. На территории поселка также строятся 4-этажные дома по 16 квартир в каждом. Квартиры площадью от 60 кв. м были реализованы по цене от $600 до $1200 за 1 кв. м.

Инвестиционная компания “Промхим-Эко” предлагает двухуровневые дома мансардного типа из оцилиндрованного бревна общей площадью от 127 до 209 кв. м в коттеджном поселке “Дворики” (67 км от МКАД по Щелковскому шоссе). Поселок рассчитан на 102 дома. Участки – от 11 до 24 соток. Минимальная стоимость дома с участком и коммуникациями составляет $83 000.

Поселок “Родные просторы” (65-й км Новорижского шоссе) состоит из 260 участков с подрядом. Цена предложения – от $150 000 до $250 000.

“Монастырское озеро” – проект компании Rodex Group на 50-м км Новорижского шоссе – своего рода городок, состоящий из разных домов, возводимых в одном архитектурном стиле, что редкость для данного сегмента рынка. Как рассказал Валерий Мищенко, площадь застройки “Монастырского озера” составит 17,8 га. По проекту на участке будет возведено 80 домовладений. Заказчикам предлагается 10 проектов домов из дерева и камня, а также комбинированные проекты (1-й этаж каменный, 2-й – деревянный) площадью от 195 до 255 кв. м. Участки размером от 15 соток. Строительство домов осуществляется под чистовую отделку, в дома заведены все центральные коммуникации: газ, электричество, канализация, водопровод. Стоимость дома площадью 199 кв. м, расположенного на участке 16 соток, составляет $265 000. По данным застройщика, дачный поселок “Монастырское озеро” будет сдан в эксплуатацию в июне 2008 г.

Как вписаться в бюджет

По словам Александра Винокурова, директора департамента жилой недвижимости RIGroup, самые экономически привлекательные предложения на загородном рынке сосредоточены на южных, юго-восточных направлениях и вполне возможно, что недалеко от Москвы. Игорь Лебедев, начальник отдела маркетингового анализа управляющей компании “Масштаб”, отметил все же, что предложения до $300 000 можно встретить и на популярных Новорижском, Калужском и Дмитровском шоссе. Только удаленность от МКАД здесь будет значительно больше – от 50 км и более.

По мнению эксперта, наиболее острый дефицит загородного жилья экономкласса ощущается на юго-западных направлениях Подмосковья. Недорогие участки земли, обладающие хорошей транспортной доступностью, расположены на Варшавском и Симферопольском шоссе. Поэтому здесь можно найти неплохое предложение.

Покупателю с бюджетом до $300 000 на покупку дома в любом случае придется выбирать: или близость к Москве, или более развернутая инфраструктура на удалении, или малопривлекательное место. Перед покупкой дома клиенту необходимо определиться, для каких целей нужен коттедж, говорят риэлторы. “Для постоянного проживания дом должен располагаться не далее 30 км от МКАД – тогда жертвовать придется престижностью шоссе и инфраструктурой, дача может располагаться на расстоянии от 40 до 100 км от Москвы”, – говорит Лебедев.

Для предложений в поселках экономкласса характерны небольшие придомовые участки (для таун-хаусов – 2–4 сотки, для коттеджей – 8–15 соток), а общая площадь самих домов не превышает 250 кв. м. К примеру, в поселке “Завидное” (5 км от МКАД по Новокаширскому шоссе) предлагаются дома площадью 248 кв. м на участках 4,5 сотки. Средняя стоимость домовладения – около $300 000. По словам Сергея Леонтьева, предложение более низкой ценовой категории (около $100 000) можно найти в поселке “Катюшки” на 14-м км Дмитровского шоссе. Невысокая цена дома сказывается и на характеристиках объекта: в поселке предлагаются коттеджи средней площадью 157 кв. м, расположенные на 2–3 сотках.

Владимир Лебедев, руководитель департамента загородной недвижимости компании “Новый город”, отметил, что дома в поселках экономкласса строятся централизованно, по типовым проектам, без архитектурных изысков. С учетом того что поселок, как правило, большой, количество домовладений может быть 100 и больше, и застройщик получает экономию за счет значительного объема строительства. Для поселков также характерны высокая плотность застройки, отсутствие единого стилевого решения. Владимир Яхонтов добавил, что дома в таких поселках обычно сдаются без чистовой отделки. “Решение всех бытовых проблем в таких поселках – вывоз мусора, уборка снега и т. д., – как правило, ложится на плечи самих жителей, инфраструктура минимальна”, – говорит он.

По словам Игоря Лебедева, значительно снижает стоимость домовладения этап, на котором находится строительство коттеджного поселка. Стоимость участка с подрядом на строительство значительно отличается от стоимости готового коттеджа. Как правило, разница составляет как минимум 30%, а в некоторых случаях она доходила 200–300%.

Яхонтов отметил, что бывают случаи выхода на рынок поселков, в которых стоимость домов не превышает $200 000. Часто по невысокой цене продается недострой или дома с серьезными недоделками. К примеру, в строении нет пола, не прошита крыша, к дому не подведены коммуникации и др. И покупатель должен быть готов к тому, что ему придется затратить на достройку и отделку коттеджа сумму, примерно равную цене покупки.

Валерий Лукинов отметил, что в зимний период застройщики устраивают акции, дают скидки. Значительный дисконт бывает вызван совсем не изъянами в строительстве, а стремлением обеспечить объем работ строительным бригадам.

“В любом коттеджном поселке независимо от его класса есть объекты, которые продаются значительно дешевле основного предложения в поселке, – делится Игорь Лебедев. – На цену влияет в основном неудобное месторасположение дома, а также недорогие строительные материалы, из которых был построен коттедж”.

По словам Валерия Лукинова, появление дешевых предложений в поселках более высокого ценового сегмента на престижных направлениях имеет свое объяснение. Например, дома стоят на невыигрышных участках, расположенных у въезда в поселок, у мусоросборников, рядом с канализационными станциями. Или дома стоят слишком тесно и построены по проектам с заурядной архитектурой. Дешевле могут продаваться участки с недостроенными домами. “Однако надеяться на то, что в поселке со стоимостью домов около $1 млн найдется действительно дешевое предложение, не приходится, дисконт с цены на низколиквидный объект может составить не более 10–15%”, – говорит он.

Тяжелая инфраструктура

“Инфраструктура поселков экономкласса редко включает в себя что-то большее, чем службу эксплуатации, охрану, детскую площадку и небольшой магазин”, – говорит Иван Воробьев, аналитик корпорации “Инком-Недвижимость”.

Но, по словам Лукинова, в условиях конкуренции многие девелоперы в настоящее время стремятся заложить в своих поселках расширенный перечень таких объектов. К примеру, в коттеджном поселке экономкласса “Визендорф” (30 км по Ярославскому шоссе) предусмотрены детский сад, ресторан с бильярдным клубом, банный комплекс, пруд с благоустроенным пляжем, беседки-барбекю, спортивные площадки для волейбола и мини-футбола, два теннисных корта, пункт приема в химчистку, аптека. Непривычно развитая для экономкласса инфраструктура в поселке “Полянка”, что на Ярославском шоссе в 17 км от МКАД. Помимо бара, ресторана, магазина, сауны и спортивного учреждения на территории поселка функционирует гостиница. В поселке “Дворики” планируется построить свой магазин, детские и спортивные площадки. На территории “Междуречья” предусмотрены детский сад, спортивный и торговый комплекс, служба быта, бизнес-центр, филиал банка, медицинский пункт.

Но если в элитных поселках наличие объектов инфраструктуры приветствуется, то в поселках экономкласса эксперты оценивают их обилие неоднозначно. “Возведение развитой инфраструктуры в недорогих поселках не является рентабельным предприятием – затраты на ее создание в большинстве случаев велики, а окупаемость сомнительна”, – говорит Иван Воробьев. По данным компании Vesco Realty, развитая инфраструктурная составляющая существенно влияет на стоимость, повышая цену предложения на 30–50%.

В дальнейшем эксплуатация построенных объектов финансовым прессом ляжет на плечи жильцов поселка. Как пояснил Игорь Лебедев, в среднем по рынку для коттеджных поселков эксплуатационные расходы составляют $300 в месяц. В поселках с обилием объектов инфраструктуры платеж доходит до $1000 в месяц, а при их полном отсутствии стоимость эксплуатации составляет около $80 в месяц.

Первым делом прибыль

Сергей Леонтьев считает, что более дорогие проекты интереснее девелоперам – они приносят более высокую прибыль. Тогда как поселки экономкласса большей частью малорентабельны. Разница в прибыльности высококлассных поселков и проектов экономкласса может достигать 70–80%. “В среднем доходность поселка экономкласса приносит девелоперу прибыль на уровне 25–30%, тогда как доходность загородного жилья бизнес- и элитного классов в зависимости от концепции и эффективности реализации может составлять от 45% до 100%”, – говорит он.

По словам Александра Винокурова, большинству девелоперов “экономное” направление неинтересно и в ближайшие годы ситуация вряд ли существенно изменится. Высокая стоимость проектных работ, затраты при согласовании исходно-разрешительной документации, подведение коммуникаций приводят к снижению рентабельности. И хотя успех строительства недорогих поселков с продуманной концепцией на удалении более 40 км от МКАД не вызывает сомнения, инвесторы предпочитают вкладывать средства в строительство поселков как минимум бизнес-класса. “Если в бизнес-классе просчеты концепции, архитектурного стиля пока компенсируются более низкой, чем у конкурентов, ценой, то в экономклассе такого застройщики себе позволить не могут”, – добавляет Валерий Лукинов.

Иван Воробьев настроен более оптимистично. Он считает, что, пока о насыщении спроса в сегменте экономкласса нет и речи, есть основания полагать, что взгляды девелоперов и застройщиков в ближайшем будущем обратятся и к относительно недорогому жилью.