ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Землю в оборот

Однако до реального воплощения идеи о свободном обороте земли в России дело так и не дошло. Впрочем, с мертвой точки ситуация уже сдвинулась. В частности, банки всерьез заинтересовались возможностью выдачи длинных денег компаниям и даже частным лицам под залог земли, и число этих банков постоянно растет.

Dura lex sed lex

В настоящее время ипотека земельных участков регулируется тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, федеральным законом “Об ипотеке” и Земельным кодексом РФ.

Но, как ни странно, наличие трех законодательных актов вовсе не означает, что все правовые аспекты залога земли законодательно урегулированы и не вызывают юридических споров. Дело в том, что ипотека земли в нашей стране имеет свою специфику, обусловленную прежде всего тем, может ли тот или иной земельный участок выступать в качестве залога.

Несоответствие предмета ипотеки определенным признакам является нарушением действующего законодательства. Так, в соответствии с нормами закона ограниченными в обороте являются участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации. Такие земли, как правило, не могут являться предметом залога.

Кроме того, статья 63 закона “Об ипотеке” запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также залог части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Такие земли также не могут выступать объектом залога и служить для целей ипотеки.

С февраля 2004 г. снято одно из ограничений и разрешена ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Таким образом, российское государство все же движется к развитию этого направления в ипотеке.

Статья 6 закона “Об ипотеке” не допускает залог имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. В декабре 2004 г. в Гражданско-процессуальный кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание, исключены земельные участки, где расположены жилые помещения (или их части), являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.

С одной стороны, такие изменения позитивны: число участков, которые могут участвовать в земельной ипотеке, возросло. С другой – обеспечение сделок с такими участками (на которых находится единственное жилье должника или на которых должник ведет предпринимательскую деятельность) традиционно вызывало и с появлением возможности их залога будет вызвать большое количество судебных споров и неразрешенных проблем. Данное обстоятельство вызвано не только сложным характером отношений сторон указанной сделки, но и несовершенством законодательства.

В связи с этим при заключении договора ипотеки земельного участка особое внимание необходимо уделять предмету сделки. Это важно, потому что несоблюдение правил однозначно повлечет признание соответствующего договора недействительным как противоречащего нормам действующего законодательства.

По договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения) (пункт 1 статьи 62 закона “Об ипотеке”).

Что поменять?

Профессионалы в один голос говорят о том, что законодательство нуждается в серьезных дополнениях и изменениях, которые повлекут снижение банковских рисков при принятии в залог ипотечного участка.

Как говорит Владимир Петренко, директор департамента жилищного финансирования АИЖК, для развития ипотеки под залог земельного участка как для граждан, так и для юридических лиц необходимо разработать специальный закон, так как этот вид ипотеки отличается от классической как с точки зрения оформления прав на строящийся объект, так и по структуре финансирования проекта. “Помимо специального закона, который в настоящее время разработан и проходит стадию согласования, надо провести гармонизацию ряда законодательных и подзаконных актов”, – говорит он.

Например, внесение изменений в Бюджетный кодекс РФ по установлению максимального размера расходов из муниципального бюджета, идущих на покрытие долговых обязательств, имеющих дополнительное обеспечение в виде земельного участка. А также внесение изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, устанавливающих, что в случае раздела земельного участка на несколько новых земельных участков право залога исходного участка распространяется также на вновь образованные участки. Если участок находится в залоге, то его раздел может быть произведен только с согласия залогодержателя.

Кроме того, Петренко предлагает в статье 63 закона “Об ипотеке” разрешить ипотеку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случае получения в российских кредитных организациях кредита на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой.

Важно также, по мнению эксперта, рассмотреть необходимость внесения изменений в законодательство, устанавливающих, что на период до разграничения прав собственности на землю субъекты Федерации и муниципалитеты имеют право передавать в залог земельные участки, принадлежащие им на праве оперативного управления.

Необходимо также провести анализ законодательства, регулирующего разграничение полномочий между федеральными, региональными и местными органами государственной власти, и при необходимости привести его в соответствие с изложенными выше предложениями.

Сходную позицию занимает заместитель председателя правления Россельхозбанка Виктор Хлыстун, который одним из первых на рынке поднял проблему ипотеки земельных участков. По его словам, в настоящий момент законодательная база разработана только для первой части ипотечной схемы – предоставления кредита под залог земельного участка. “Для второй части, связанной с аккумулированием земли, превращением ее в ликвидные активы, эмиссией и обращением ценных бумаг, привлечением средств и рефинансированием кредитных организаций, есть достаточно серьезные законодательные препятствия”, – считает Виктор Хлыстун.

В связи с этим, по его словам, необходимо внести существенные поправки в несколько федеральных законов: об ипотеке, о рынке ценных бумаг, об ипотечных ценных бумагах и об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако несмотря на отсутствие соответствующих законопроектов, по словам Виктора

Хлыстуна, это кредитное учреждение разработало концепцию развития земельной ипотеки. В частности, новая программа предусматривает создание вторичного рынка земельных активов и обращение ценных бумаг, обеспеченных землей.

Банковские риски

Помимо законодательных несовершенств есть еще и риски, продиктованные самим рынком, – именно из-за них для банка кредитование покупки земли все еще более рискованная операция, чем ипотека жилых помещений. “Например, – рассказывает генеральный директор компании “Фосборн Хоум” Василий Белов, – если земля (с домом или без него), которую хотят приобрести по ипотеке, ранее была сельскохозяйственного назначения и она была некорректно переведена в другую категорию земель, то это скорее всего станет основанием для отказа банка в предоставлении ипотечного кредита для приобретения данной недвижимости”.

“К тому же сам рынок покупки и продажи земли не так стабилен, как в случае с квартирами или домами. Банк может выдать кредит под залог земельного участка, а завтра через этот участок вдруг проведут магистраль или могут возникнуть еще какие-нибудь проблемы. Кредит на приобретение участка с домом взять проще. В этом случае объектом залога выступает не только земельный участок, но и дом, в результате риски банка снижаются”, – комментирует ситуацию эксперт.

В то же время многие банки уже сейчас работают с программами ипотечного кредитования покупки земли. Однако набирают обороты в основном регионы, особенно Владимир Петренко выделил Краснодарский и Ростовский регионы. Всего АИЖК в настоящее время работает почти с 300 организациями – региональными операторами (созданы при участии администраций субъектов РФ), кредитными организациями и иными кредиторами.

“Могу сказать, что лучше всех работают те, кто находит возможности для построения правильных бизнес-моделей, в которых учитываются и интересы заемщика (скорость, качество, отсутствие дополнительных комиссий, режим “одного окна”), и интересы партнеров, государства. Такими среди наших партнеров являются Кировская, Кемеровская, Новосибирская область, Алтайский и Краснодарский края, Республики Башкортостан, Тыва и др. Хорошо работают средние и мелкие банки, которые используют Унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Благодаря знанию специфики региона они показывают порой более высокие темпы роста кредитных портфелей, чем иные участники рынка”, – оценивает работу партнеров Петренко.

В столице же таких банков немного: это Московский кредитный банк (МКБ), “Зенит”, Райффайзенбанк, Городской ипотечный банк и еще буквально 2–3 бренда. Что побудило эти банки в ситуации, когда законодательство еще не сформировалась окончательно и риски довольно велики, пойти на открытие программ? Очевидно, желание расширить собственную линейку кредитных продуктов, но не только.

Как говорит Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования МКБ, ставки по данному кредиту на 2% выше ставок по программам на покупку жилья. По ее словам, более высокая процентная ставка объясняется тем, что банк несет дополнительные риски в случае обращения взыскания на предмет залога. В МКБ нет ипотеки земли в чистом виде. Кредит является целевым и выдается под залог имеющейся у клиента недвижимости.

Опасения банка просты: для дефолтных кредитов по жилью законом предусмотрен отселенческий фонд и уже есть правоприменительная практика, а вопрос с продажей такого предмета залога, как земельный участок, может растянуться во времени. Кроме того, по мнению Хоркиной, данный вид кредитования пока мало развит из-за низкой ликвидности земель в России по сравнению с другими видами недвижимости.

По мнению Алексея Дружерученко, начальника отдела ипотеки АКБ “Электроника”, все больше банков интересуется возможностью работы с ипотекой на землю, так как этот рынок не освоен, а спрос очевиден. И в связи с последними изменениями в законодательстве, в том числе и в Земельном кодексе, спрос на данную услугу возрастет уже в нынешнем году. “Специфика спроса на приобретение земельного участка связана с сезонностью: он возрастает весной и в начале осени”, – комментирует Дружерученко.

А клиенты кто?

Причины покупки земельного участка могут быть разными. Однако игроки рынка четко разделили своих потенциальных клиентов на две категории. Первая – семьи с детьми, создающие свой дом на земле, вторая – бизнесмены, ищущие поле для инвестиций.

“В условиях высокой стоимости недвижимости в самой Москве люди начинают задумываться о покупке земельного участка в Подмосковье и строительстве на нем загородного дома, в котором можно жить вместе со своей семьей. Во-вторых, среди покупателей элитных земельных участков есть множество владельцев собственного бизнеса. Они отлично понимают, что приобретение для них земельного участка (с домом или без него) в кредит может быть гораздо выгоднее, чем изъятие необходимой суммы из оборота. Рентабельность бизнеса может составлять 20–30% годовых, ставка по кредиту гораздо ниже”, – говорит Василий Белов.

Елена Хоркина в основном выделила среди потребителей тех, кто покупает землю на перспективных направлениях с расчетом на повышение доходности такой инвестиции в будущем.

Владимир Петренко прогнозирует дальнейший рост интереса к этому кредитному продукту, особенно после изменения законодательной базы. Среди клиентов, по его мнению, будут те граждане, кто хотел бы переселиться из крупных мегаполисов в пригороды. Востребованность подобного вида жилья показывают последние годы не только Москва и Санкт-Петербург, но и все города-миллионники, ряд регионов юга России, средней полосы. “Не меньший интерес, на наш взгляд, такой вид ипотеки представляет и для строительных компаний, поскольку она позволяет гарантировать спрос на возведенное жилье, а также грамотно строить свою маркетинговую стратегию”, – говорит Петренко.

По данным Росстроя, для улучшения жилищных условий более чем 60% нуждающихся в этом российских семей в 2007–2010 гг. потребуется 210–280 млн кв. м общей площади жилья. Ожидается, что соотношение малоэтажного и многоэтажного жилищного строительства в целом по стране составит примерно 50% на 50%. В этом случае для размещения прогнозируемых объемов вводимого жилья, по оценке АИЖК, для размещения малоэтажного жилья необходимо выделение 54 000–70 000 га, для размещения многоэтажного жилья – 30 000–35 000 га. Для обеспечения коммунальной инфраструктурой 84 000–105 000 га земель определена потребность в финансовых ресурсах исходя из средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья (на второе полугодие 2006 г.) в размере 14 900 руб. В соответствии с данными Федерального центра ценообразования в строительстве и промышленности на II квартал 2006 г. стоимость внутриплощадочных сетей составляет примерно 15% от стоимости жилья, внеплощадочных – примерно 10% от стоимости жилья. Для ввода примерно 270–280 млн кв. м общей площади жилья в течение 2007–2010 гг. на строительство коммунальной инфраструктуры потребуется около 1,05 трлн руб.

По словам Владимира Петренко, в большинстве случаев застройщику выгоднее для реализации проекта привлекать заемные средства, чем использовать на долевой основе с дальнейшим участием соинвесторов в распределении прибыли. Однако большинство российских застройщиков не имеют необходимых активов для получения заемных средств и обладают недостаточным собственным капиталом. Решить проблему можно, используя залог земельных участков под жилищное строительство, находящихся у застройщиков на основании права собственности или права аренды. Ипотека земельных участков представляет эффективный механизм решения проблемы привлечения заемных средств в жилищное строительство, поскольку на построенные объекты недвижимости на заложенных земельных участках ипотека распространяется в силу закона.

Пути развития

Все без исключения профессионалы рынка выразили надежду, что этот вид ипотеки получит широкое распространение. Что будет этому способствовать? Необходимых критериев больше, чем один. Здесь и участие государства, и изменение законодательства, и интерес самих банков к изобретению моделей, эффективно работающих в данном сегменте.

“Ипотека земельных участков, безусловно, продолжит свое развитие в России, поскольку сейчас все больше банков начинает задумываться и прорабатывать данную услугу для вывода ее на рынок. Спрос же со стороны потенциальных заемщиков, по нашей оценке, существует”, – говорит Василий Белов.

Владимир Петренко делает ставку на третий фактор – интерес крупных игроков строительного рынка. Этот интерес, подкрепленный соответствующими инвестициями, безусловно, может продвинуть отставший сектор банковской экономики. “В настоящее время ипотека под залог земельных участков только начинает формироваться как институт, поэтому законченных проектов пока не существует. Однако серьезные проекты предполагаются с группой компаний “Интеко”, компанией “Балтросс” и Национальной строительной компанией. Агентство также рассматривает предложения иностранных компаний, готовых возводить жилье в России”, – комментирует Петренко.