ГРОМКИЕ ИМЕНА: Пропуск в большой бизнес

– Что повлияло на решение компании в начале 2000-х гг. выйти на московский рынок?

– Большой потенциал этого рынка, конечно. И желание достигнуть более высокого уровня развития. До этого Capital Partners можно было назвать компанией местного масштаба, мы работали только в Казахстане. С приходом в Москву вышли на российский уровень, а затем и на европейский. Мы считаем, что сейчас стали компанией международного масштаба.

– Как вы получили площадку на месте гостиницы “Интурист” для возведения Ritz Carlton? Действительно ли вы ее купили у организации под названием French Superior Ventures, которая продала вашей организации место для комплекса “Красная площадь” (Red Square) – старейшего, кстати, проекта, который French Superior Ventures и федеральные власти пытались реализовать еще в 1990-х гг.?

– В 2004 г. Capital Partners приобрела этот проект, включая право аренды земельного участка, инвестиционный контракт, у предыдущего владельца, который собирался построить там отель цепи Hilton. Когда мы стали хозяевами площадки, то решили возвести здесь отель более высокого качества, категории de luxe. Правительство одобрило наш план. Международные эксперты считают, что Ritz относится к более высокой категории, чем Hilton.

– Каков примерный объем инвестиций в отель – эксперты говорят, что это $1 млрд? И через сколько лет должен окупиться Ritz Carlton?

– Окончательный объем инвестиций пока не раскрываем, окупиться же проект должен, по нашим подсчетам, за 5–8 лет.

– Нам известно, что Ritz на Тверской улице – первый отель этой сети в Москве. Кто кого нашел в данном случае – Capital Partners пригласила сеть Ritz Carlton или, наоборот, они пожелали прийти на московский рынок?

– Ritz Carlton – часть Marriott Group, которая, как вы знаете, уже присутствует много лет в Москве, в частности на Тверской улице. Такое место, рядом с Кремлем, считается очень подходящим для отелей высокого уровня. Нам так показалось, когда мы искали гостиничного оператора для отеля. Они согласились.

– Основная часть проектов Capital Partners находится в Москве и Подмосковье? Ваша компания сфокусировалась на секторе коммерческой недвижимости?

– Да, в России у нас проекты пока только в Московском регионе. За рубежом – в Казахстане, на Украине. Есть проект туристического комплекса в Турции, на Эгейском море. Ведущее наше направление – офисный девелопмент, на котором мы и собираемся сконцентрироваться в дальнейшем. Будем строить помещения класса А. Я считаю, что строительство офисных центров, а также торговых комплексов пока еще остается прибыльным, в этом секторе потенциала хватит на несколько лет и в Москве, и в Подмосковье, и в российских городах-миллионниках. Хочу обратить внимание на гостиничный сектор, у которого тоже есть перспективы.

– Кстати, много лет городская администрация пытается так или иначе запустить в столице программу строительства маленьких гостиниц “2–3 звезды”. Но программа развивается вяло. Инвесторы неохотно в ней участвуют. Как вы думаете, почему?

– Во-первых, сам процесс инвестирования в эту категорию отелей довольно долгий по сравнению с развитием офисных или торговых проектов. Во-вторых, инвестиции в отели “2–3 звезды” будут долго окупаться. В Москве еще не все инвесторы привыкли к мысли о длинных девелоперских деньгах.

– Собирается ли Capital Partners строить в России и Москве другие отели после Ritz Carlton? Будут ли они такого же высокого класса?

– У нас сложились очень хорошие деловые отношения с Marriott Group, которая, как известно, занимается управлением отелей элитного сегмента. Если мы решим продолжить наш опыт в гостиничном секторе, то скорее всего будем сотрудничать именно с Marriott. Не исключено, что если мы найдем место, то построим еще один Ritz Carlton где-нибудь – в Москве или, может быть, Санкт-Петербурге.

– Ваш “Метрополис” – торговый, офисный и развлекательный центр на Ленинградском шоссе – не менее интересный проект. По нашей информации, Capital Partners купила права на площадку рядом со ст. м. “Войковская” и исходно-разрешительную документацию у русских инвесторов. Предыдущий владелец тоже хотел построить офисы на месте здания завода “Радикон”, в котором находились магазин “Снежная королева” и развлекательный клуб “Чемпион”. Но они якобы призывали арендаторов здания стать соинвесторами, и проект почему-то не пошел. Вам об этом известно?

– Видимо, журналисты знают больше, чем мы. Мне известно, что наша компания заинтересовалась этим зданием еще в конце 1990-х гг., а права на участок мы приобрели в 2004 г. И в тот же момент начали заниматься проектированием комплекса зданий, получением разрешительной документации. Сейчас полностью готовы к строительству.

– Теперь что касается истории с арендаторами бывшего здания завода... Не все из них хотели выезжать из привычных помещений. По этому поводу были статьи в ряде СМИ, историю раздули почти до скандала...

– Это правда, что они сначала не хотели освобождать помещения. Например, из-за того, что у них были заключены долгосрочные договоры аренды в этом здании. Но мы предложили этим компаниям площади лучшего качества в будущем “Метрополисе”.

Почти все компании, что были в здании “Радикона”, согласились. Среди них “М.Видео” (получит 3000 кв. м), “Снежная королева” (2100 кв. м), “Чемпион боулинг“ (2000 кв. м). Но у нас нет обязательств, я считаю, перед теми компаниями-арендаторами, у которых были в том здании краткосрочные договоры аренды.

– Вы уже со всеми потенциальными арендаторами заключили соглашения в “Метрополисе”?

– В 2006 г. подписали договоры с якорями. В этом году собираемся договориться с остальными.

– Сколько может стоить строительство “Метрополиса”?

– По грубым подсчетам, себестоимость строительства может составить в целом около $500 млн. Срок окупаемости офисной части, думаю, около 5–6 лет.

– Говорят, что из трех офисных башен “Метрополиса” одна, площадью 22 000 кв. м, уже продана?

– Мы сейчас находимся в процессе переговоров. Площади в двух других скорее всего будут сдаваться в аренду, хотя на них уже поступило около 10 предложений о покупке. Два офисных здания, первую и вторую очереди (вместе – 40 000 кв. м), мы введем в эксплуатацию в IV квартале 2007 г. Третья башня (40 000 кв. м) должна быть введена во II квартале 2008 г. одновременно с торгово-развлекательным комплексом.

– Какие предположительно ставки аренды будут в этих офисах?

– Как говорят специалисты из Jones Lang LaSalle, цены будут примерно на 20% ниже, чем на офисы класса А в центре Москвы.

– Capital Partners публиковала информацию о том, что торгово-развлекательный комплекс займет 215 000 кв. м общей площади. Но на какой он сейчас стадии? У вас готовы план 1-го этажа торгового центра и концепция в целом?

– Мы вместе с Jones Lang LaSalle работаем над проектированием этого объекта, над сдачей площадей в аренду. Непосредственно проектированием и архитектурным обликом комплекса занимаются британская RTKL, российская ABD и турецкая Oncuogly. Среди операторов в здании будут в основном международные торговые марки, такие как Stockmann (7500 кв. м). Но среди якорных арендаторов будет российский “Перекресток” (10 000 кв. м)

в качестве гипермаркета. Мы включили в концепцию фуд-корт из 18 ресторанов.

– Какие новости на ваших площадках складских терминалов “Пушкино” и “Домодедово”?

– “Пушкино” открыли в конце 2006 г., его площадь – 212 000 кв. м. Для “Пушкино-2” мы пока согласуем документы и еще не перевели категорию земли из сельхозназначения в промышленное. На участке рядом с г. Домодедово идет подготовка к строительству.

– Когда вы приобретали площадку под строительство терминала в Домодедове, то знали, что ваш объект может войти в программу правительства Московской области по созданию промышленных округов?

– Честно говоря, мы не были в курсе.

– Какой год можно считать началом деятельности Capital Partners?

– Компания была основана в Казахстане в 1996 г.

– В частности, она построила два отеля цепи “Ренессанс” в Казахстане?

– Первый отель “Ренессанс” на 120 номеров был построен в г. Актау и открыт в 2005 г. Второй был построен в Атырау, на 202 номера, он открыт в 2006 г. Мы и сейчас продолжаем строить в Казахстане. Бренд Capital Partners фигурирует во всех регионах, где мы работаем.

– Хотелось бы понять, в каких партнерских отношениях вы находитесь с Казкоммерцбанком и Москоммерцбанком?

– Казкоммерцбанк является основным источником финансирования большинства крупных проектов Capital Partners. Москоммерцбанк – дочерняя компания Казкоммерцбанка, и с ней у нас прямых отношений нет. Большинство московских и подмосковных проектов финансирует Казкоммерцбанк. Но на строительство терминала “Пушкино”, как вы знаете, Казкоммерцбанк давал кредит только в начале, после чего мы провели рефинансирование, и проект завершался на деньги немецкого банка Eurohypo. А Merrill Lynch Capital Markets Bank и Aаreal Bank летом 2006 г. заключили с нами сделку по рефинансированию Ritz Carlton на сумму 160 млн евро. Проекты в Казахстане финансируют казахские банки.

– Кто основные акционеры Capital Partners?

– Это физические лица, два человека. Один из них – гражданин Казахстана, другой – Турции. Назвать их имена у меня нет полномочий.

– Схема финансирования ваших проектов традиционная – 30% на 70%?

– Это зависит от каждого проекта. Иногда это 20% наших средств и 80% – банковских.

– Кто обычно выполняет роль соинвестора проектов вместе Capital Partners? Нам известно, что при строительстве терминала “Пушкино” в этой роли выступала компания Lone Star Ventures.

– Lone Star Ventures в настоящее время не участвует в наших проектах. “Пушкино” был единственным таким проектом, где мы сотрудничали с Lone Star Ventures. В “Пушкино” они выполняли частично девелоперские функции. Мы решили выкупить все акции и стать единственным владельцем и девелопером терминала. Capital Partners выступает инвестором, девелопером, собственником и управляющим своих проектов. Часть финансовых средств, задействованных в строительстве, принадлежит владельцам компании.

– Если говорить о двух ваших терминалах – “Пушкино” и “Домодедово”, который пока находится в процессе возведения, почему вы все-таки решили рефинансировать кредиты?

– Это более выгодно: зарубежные банки дают кредиты на проекты недвижимости по более низким ставкам, чем российские или банки СНГ. Сумма рефинансирования составила $130 млн – для “Пушкино”. Вы были на открытии терминала и видели, что для логистического проекта он достаточно быстро построился.

– Готов ли, по вашему мнению, московский рынок к подобным сделкам рефинансирования и готовы ли зарубежные банки в большинстве своем сотрудничать с местными девелоперами? Какие условия предлагают московские банки?

– Очень многие банки выходят на российский рынок и занимаются рефинансированием. Но сами проекты должны соответствовать ряду юридических и финансовых требований, чтобы понравиться зарубежным банкам. Что касается московских структур, думаю, они не смогут предложить такие же ставки рефинансирования, как иностранные компании. У зарубежных банков совершенно другие источники финансирования.

– Какие департаменты, отделы созданы в структуре Capital Partners, чтобы работать над проектами?

– В московском офисе работает около 60 профессионалов. У нас есть отдел девелопмента, который занимается оформлением и получением разрешительной документации. Отдел по проектированию, а также заключению договоров подряда. Есть отделы маркетинга, аренды, юридический, финансовый департаменты.

– Занимается ли Capital Partners реализацией своих площадей? Или вы предпочитаете работать с брокерами, например, из числа “большой четверки”?

– Мы можем реализовать площади сами, если понадобится, но предпочитаем сотрудничать с брокерами из консалтинговых компаний.

– С какими генподрядчиками работаете?

– Например, “Метрополис” будет строить “Энка”. Терминал “Пушкино” возводила компания “Стройпрогресс”.

– Сколько лет вы как менеджер работаете в Москве?

– С 1995 г. Я начинал работать в Москве в “Энке”. Моей задачей там была разработка проектов офисной недвижимости, всего, что касалось их стоимости и реализации, в общем, можно сказать, что разрабатывал маркетинговые и лизинговые проекты. Я начинал в “Энке” в ее первые годы деятельности в Москве. А к тому моменту, когда я уходил из “Энки”, она построила уже 300 000 кв. м офисных площадей. Это был мой первый опыт руководящей работы в Москве.

– Как вы оказались именно в России?

– После окончания Политехнического университета в Вирджинии я остался в США и проработал там около трех лет. Потом вернулся в Стамбул, откуда я родом, и получил место в девелоперской компании, у которой оказалось несколько проектов в России. Когда мне предложили присоединиться к их реализации и приехать в РФ, я подумал, что это интересно – рынок здесь только начинал развиваться.

– Вы когда-нибудь думали о том, чтобы создать собственный бизнес?

– Пока нет. В Capital Partners сейчас очень интересные проекты. К тому же открытие собственного бизнеса требует больших финансовых ресурсов.

– Как вы управляете проектами в других регионах – дистанционно или в каждом городе есть свой менеджерский состав?

– Это зависит от каждого конкретного случая. Например, в Алма-Ате у нас очень опытные менеджеры, среди них есть специалисты с американским опытом работы.

– Каковы стратегические планы компании?

– Освоение Москвы, регионов России, СНГ и Восточной Европы. Но я не исключаю, что, если нам встретится выгодный жилищный проект в хорошем месте, мы за него возьмемся.

– Допускаете ли вы продажу всех своих объектов, которые уже построены и строятся в Московском регионе?

– Мы придерживаемся гибкой политики в бизнесе. Как вы знаете, голландская компания Rodamco Europe приобрела у Capital Partners половину доли в будущем торговом комплексе в “Метрополисе” перед Новым годом. Можем продать еще ряд проектов или зданий, если покупатель предложит выгодные условия. Но только не Ritz Carlton!