Ипотечная упаковка

До сих пор в России были только штучные сделки по секьюритизации ипотечных кредитов. Их “упаковали”, в частности, Городской ипотечный банк, ВТБ и Газпромбанк. Набирающий силу рынок обратил на себя внимание IFC. Корпорация создает для России секьюритизационный фонд объемом $200 млн, сообщает ИТАР-ТАСС: по словам исполнительного директора IFC от России Алексея Квасова, проект рассчитан на три года и корпорация сможет сама, без дополнительного согласования, выбирать проекты.

Ворвавшись за полгода в тройку лидеров ипотечного кредитования в России, Москоммерцбанк первым решил организовать программу по секьюритизации своего портфеля. На 1 февраля портфель ипотечных кредитов банка составлял $750 млн, рассказал “Ведомостям” зампред правления “Москоммерца” Асхат Сагдиев. В течение полутора лет банк планирует секьюритизировать $1 млрд собственных ипотечных кредитов несколькими траншами, говорит Сагдиев.

По его словам, на днях “Москоммерц” направил тендерные документы 20 ведущим западным банкам, специализирующимся на секьюритизации, и из них ему предстоит выбрать один. Портфель будет размещаться несколькими траншами: в три приема по $300 млн или в два по $500 млн. Размещение первого транша планируется на май-июнь, говорит Сагдиев.

А в апреле “Москоммерц” попробует продать инвесторам таких облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами, на $200 млн (организатор – Raiffeisen Bank). Эмитентом выступит специально созданная компания Moscow Stars BV, а рейтинги ей присвоят агентства Moody’s и Fitch.

Это отличная новость для рынка, радуется первый зампред правления Городского ипотечного банка Руслан Исеев. При “упаковке” пула ипотечных кредитов займы обычно делят на три части в зависимости от риска: из самых благополучных получается старший транш, из более сомнительных – мезонинный, а самые проблемные остаются у банка-кредитора. Если старшие транши обычно выкупаются традиционными инвесторами, то мезонинные и младшие транши могут быть гарантированы или выкуплены IFC, ЕБРР и другими подобными организациями, которым это позволяет политика по управлению рисками, рассказывает Исеев. Например, IFC выкупила мезонинный транш секьюритизации ВТБ.

Ипотечный рынок бурно растет – на 100% в год, и банкам не хватает собственных средств для развития этого бизнеса, этим обусловлена популярность секьюритизации ипотечных портфелей, говорит вице-президент ВТБ Андрей Сучков. Дочерний “ВТБ 24” планирует в сентябре “упаковать” ипотечных кредитов на $500 млн. По оценке Исеева, в 2007 г. в России будет “упаковано” ипотечных кредитов не менее чем на $2–3 млрд. Сучков оценивает рынок в $2–2,5 млрд. Появление программы секьюритизации – это отличный сигнал для рынка, считает Исеев. Инвесторам нравится, что один и тот же банк обещает выйти на рынок не с одной сделкой, а с рядом, отмечает он: “Если первая сделка будет успешной, то вторую им будет удобнее покупать, что может эффективно сказаться на цене”.

Аналитик МДМ-банка Михаил Галкин считает, что объем, заявленный “Москоммерцем”, без труда найдет покупателей. Для традиционных инвесторов в такие бумаги в большей степени важны структура и кредитные рейтинги выпусков и в меньшей степени – профиль банка, эти кредиты выдавшего. Для рынка ипотечных облигаций в России проблема не в отсутствии спроса, а в небольшом пока количестве банков, чей ипотечный портфель достиг размера, чтобы его секьюритизировать, – это $100 млн и более, говорит Галкин. По его словам, такие бумаги покупают хедж-фонды, коммерческие банки и инвестфонды. Доходность старших траншей примерно равна доходности еврооблигаций России, говорит Исеев. Например, Газпромбанк в декабре прошлого года разместился в Euribor + 1,3%, а доходность “Россия-30” составляет 5,68% (одномесячный Euribor находится на уровне 3,66%).