Мультиформатная загородная

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), активные в той или иной степени продажи ведутся в 20 коттеджных поселках Екатеринбурга. Девять из них уже готовы, еще 11 строятся. Около 20 поселков находится в стадии проектирования.

“Организованных коттеджных поселков мало, поэтому наша компания в этом году начинает строительство сразу трех подобных объектов”, – рассказывают в отделе новостроек компании “МАН”. В “Атомстройкомплексе” сообщают, что к двум имеющимся земельным наделам, где проектируются поселки “Коптяки” и “Александровский”, приобрели под строительство еще один – на Чусовском тракте.

По мнению директора АН “Титул” Максима Федотова, число запланированных на 2007 г. поселков превышает полсотни. Однако он не ожидает революционных изменений на загородном рынке. “Если разделить эти поселки по семи направлениям, по различным поясам (от черты города до 30-километровой зоны от Екатеринбурга) и по классам, то на каждый сегмент придется не так уж много предложений”, – объясняет Федотов.

По данным УПН, в текущем году наибольшее предложение сосредоточится в 11–20-километровой зоне от Екатеринбурга. “Внутри города участки под коттеджную застройку практически исчерпаны. В 2007 г. продолжатся продажи в существующих городских поселках, остальные территории Екатеринбурга будут застраиваться многоквартирными домами”, – прогнозирует президент компании “Европейское” Валерий Калиман.

Одним из самых востребованных направлений является Чусовской тракт. “Здесь удобный выезд из города, а рядом с трассой находится крупный торговый центр “Мега”, – аргументирует начальник отдела недвижимости Урало-Сибирской консалтинговой компании Елена Дмитриева. Коммерческий директор девелоперской компании “Олипс” Евгений Мельников, напротив, считает, что наиболее перспективным для коттеджной застройки является Челябинский тракт. “Здесь расположен самый экологически чистый район в окрестностях Екатеринбурга – Сысертский”, – говорит он. Аналитики УПН прогнозируют, что на эти два направления, а также на Тюменский и Полевский тракты придется основной объем предложения коттеджных поселков в 2007 г.

Девелоперы осваивают различные сегменты загородного домостроения, отмечает Федотов. “В основном пополнится предложение в сегменте бизнес-класса, но появятся и объекты экономкласса, также будут реализованы несколько проектов, претендующих на элитность”, – говорит он.

“Наша компания сделала ставку на премиум-класс, так как до сих пор поселков подобного уровня – и по индивидуальному подходу к клиентам, и по инфраструктуре – в области не было”, – рассказывает Мельников о проекте “Дома Адажио”. Поселок расположен в Сысертском районе, до него удобно добираться – есть прямой съезд с Челябинского тракта. Коттеджи делаются по индивидуальным проектам, большие участки, есть водоем и т. д. Все сети подведены, и часть домов уже построена, за прошлый год земля в поселке подорожала на 25%, стоимость коттеджей увеличилась на 70%. Минимальная стоимость домовладения составляет 10 млн руб., максимальной планки нет.

Потребительский дачно-строительный кооператив “Добрый город” запланировал строительство таун-хаусов. По словам начальника отдела по работе с клиентами Олега Роде, “люди готовы их покупать”. Таун-хаусы в “Добром городе” позиционируют как альтернативу городской квартире – по цене от 3,3 млн руб. Роде говорит, что от потенциальных покупателей “уже очень много обращений”. Хотя у других поселков, состоящих из таун-хаусов, в Екатеринбурге (на ул. Большакова и в Краснолесье) есть проблемы с продажами. Аналитики УПН объясняют их “неправильным позиционированием объектов как дорогого жилья, а не экономкласса”.

На загородном рынке появляются и мультиформатные проекты. “Комстрин-регион” – московская компания, выигравшая тендер на строительство второй очереди поселка Карасьеозерск, – планирует застроить почти 60 га таун-хаусами, коттеджами и многоквартирными домами небольшой этажности.

Компания “Палникс” при строительстве второй очереди одноименного поселка возвела несколько таун-хаусов. По словам Дмитриевой, чья компания продавала дома в “Палниксе”, они пользовались очень большим спросом. “За полгода мы подняли цену таун-хаусов с 4,5 млн до 7,5 млн руб., чтобы отсечь часть клиентов”, – рассказывает она. Но, добавляет Дмитриева, сблокированные дома снизили ликвидность рядом стоящих коттеджей. “Хозяева одного из таких коттеджей продают его уже дешевле таун-хауса, но такой объект никто не хочет брать”, – приводит пример риэлтор. Дмитриева считает, что в мультиформатных проектах необходимо грамотно зонировать территорию, чтобы отделить друг от друга различные классы жилья, но не создавать “ощущения гетто”.

По расчетам УПН, минимальная стоимость домовладения в коттеджных поселках под Екатеринбургом составляет сейчас чуть меньше 3 млн руб. Официально заявленная максимальная цена – около 19 млн руб. Аналитики оговаривают, что по некоторым объектам не ведется открытых продаж, их цена может достигать нескольких миллионов долларов. Дмитриева настаивает, что нормальная средняя цена для коттеджа не менее 10 млн руб., “более дешевые объекты или сделаны из плохого материала и будут дороги в эксплуатации, или неудобно расположены”, считает она.

Администрация Екатеринбурга намерена доказать загородному рынку, что можно строить дешево и хорошо. По информации пресс-службы мэрии, сейчас на 2-м км Чусовского тракта в Верх-Исетском районе полным ходом ведется сооружение коттеджного поселка с рабочим названием “Галактика”. Его первая очередь будет состоять из 34 коттеджей, которые построят 34 строительные организации. Строительство должно быть завершено к 20 июня, когда в Екатеринбурге начнется III Урало-Сибирская выставка. Заказчиком-застройщиком проекта выступает специально созданное ООО “Галактика”, эта же компания будет реализовывать вторую очередь поселка из типовых домов.

По мнению чиновников, этот проект должен продемонстрировать возможности города “в перспективном деле индивидуальной жилой застройки”. Как рассказал “Ведомостям” председатель комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александр Чураков, с одним из застройщиков уже пришлось расстаться, так как он не выдерживал сроков строительства. По словам Чуракова, все организации, участвующие в создании “Галактики”, вступили в проект на добровольных началах. Добрая воля побудит их скинуться и на подведение инженерных сетей к поселку. С готовыми домами застройщики вольны делать что угодно. Декларированная стоимость коттеджей до 200 кв. м составляет от 15 000 до 35 000 руб. за 1 кв. м.

Спрос на загородную недвижимость будет расти, уверены аналитики УПН. Этому способствует рост цен на городское жилье, сокращение сроков строительства индивидуальных домов, изменение потребительских приоритетов, развитие транспортной инфраструктуры.