Неторопливое загородное строительство
Загородный рынок Нижнего по-прежнему не может похвастаться объемами. Как и два года назад, когда были заложены первые коттеджные поселки, на рынке присутствуют только два готовых объекта: элитное “Приозерное” в Богородском районе и скромная “Козловка” в Кстовском. Из заявленных девяти проектов продолжают строиться и продаваться пять поселков.
Самый амбициозный и масштабный проект – “Княжье поле” – пока приостановлен: участки не продаются и не рекламируются. Осенью прошлого года инвестор ГК “НикО” заявлял о намерении продать землю, но состоялась ли сделка, участникам рынка неизвестно. Приостановлена реализация проекта “Гранд Парк” в 3 км от Нижнего Новгорода на богородском направлении. Инвестор – Волго-Вятская строительная компания (ВВСК) – решил пересмотреть его концепцию.
Компания “Модуль” пока не продает участки в поселке “Приозерный-2”, “Лэндон” отложил продажу земли в новом поселке “Зеленый остров”, чтобы закончить свой первый проект – “Солнечный город” (Чкаловский район, берег Горьковского моря). По словам Андрея Костина, одного из учредителей ГК “Лэндон”, инвесторы пересмотрели концепцию поселка “Зеленый остров” и переориентировали его на покупателей экономкласса. В этом сегменте новое предложение практически отсутствует, а спрос довольно высок.
Из продаваемых пяти поселков три расположены по Богородской трассе: Sun City, “Серебряный ключ” и “Бурцев ключ”. По словам Федора Трифонова, директора риэлторской компании “Адрес”, на начало 2007 г. в Sun City продано более 70% участков, завершена прокладка коммуникаций. Весной инвестор планирует начать строительство объектов общественного назначения.
Как отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, богородское направление становится все более привлекательным для коттеджного строительства: здесь возводятся поселки премиум-класса и строится соответствующая инфраструктура. Эксперт считает перспективным и кстовское направление. По ее словам, здесь хорошо продаются земельные участки, но пока не строятся организованные загородные поселки.
Романчева полагает, что в 30-километровой зоне от Нижнего по этим двум направлениям в перспективе будут строиться коттеджные поселки формата “второй дом” (для постоянного и сезонного проживания). По данным Нижегородского центра научной экспертизы, три четверти предложения на рынке загородной недвижимости приходится на пять районов: Богородский, Балахнинский, Борский, Кстовский и Городецкий. Последний, самый удаленный от города, ориентирован на дачное строительство, а в первых четырех появляется и коттеджная застройка, и дома выходного дня – современный вариант дач.
Нижегородские девелоперы строят дома и для постоянного, и для сезонного проживания, только компания “Лэндон” позиционирует свой “Солнечный город”, расположенный в 70 км от города в Чкаловском районе, как “поселок выходного дня”. Предлагая, однако, покупателям полноценные жилые дома со всеми удобствами. Как рассказал Андрей Костин, половина участков первой очереди уже раскуплена, строительство продолжается. Хотя темпы продаж в строящихся поселках высокими не назовешь, что удивляет риэлторов: все они говорят о неудовлетворенном спросе на загородную недвижимость.
Фактически все новые проекты позиционируются девелоперами как премиум-класс. “Коттедж в загородном поселке рассчитан на людей очень состоятельных. Те, кто предпочитает экономкласс, покупают дома в деревнях”, – отмечает Трифонов. Стоимость земли в таких деревнях – $500–750 за сотку.
По наблюдению Романчевой, распространенным явлением стала застройка коттеджами территорий старых баз отдыха. Преимуществом такого строительства эксперт считает подключение к существующей инфраструктуре, недостатком – невозможность получить землю в собственность.
Эксперты называют несколько причин медленного развития рынка загородной недвижимости. Трифонов считает, что качественного предложения мало. Елена Соловьева, директор по продажам риэлторской фирмы “Адрес”, уверена, что причиной низкой активности загородных покупателей в 2006 г. стал ажиотаж на рынке жилья. “Часть потенциальных клиентов надумали срочно решить квартирные проблемы, другие просто захотели заработать. В такой ситуации девелоперы загородных проектов не стали торопиться с их осуществлением”, – объясняет она. Романчева говорит, что у инвесторов не хватило средств: “Анонсируя коттеджные поселки, они рассчитывали на средства покупателей”. Но первичный загородный рынок пока не пользуется доверием нижегородцев, покупатели не торопятся вкладывать деньги в объект с неопределенным будущим, отдавая предпочтение менее амбициозным, но более реалистичным проектам. Например, в поселке “Зеленый дол”, несмотря на высокую цену земли, по $7000 за сотку, непроданными остались всего два участка. А появлению ряда новых проектов в 2006 г. помешало изменение правил землепользования в области. “Сроки оформления наделов возросли, процесс изменения категории земель притормозился из-за передачи полномочий по распоряжению землей от муниципалитетов в областную администрацию, как результат – многие проекты были отложены на этот год”, – говорит Соловьева.
На неактивном рынке цены на коттеджи росли в соответствии с ростом цен на стройматериалы – по данным Андрея Костина, на 5–7%. Дома у “Лэндона” подорожали на $50 за 1 кв. м. В середине 2006 г. коттеджи в среднем продавались по $500–800 за 1 кв. м. Стоимость земли напрямую зависела не только от местоположения поселка, но и от степени готовности проекта. Например, в Sun City весь 2006 год земля продавалась по $3000 за сотку, в феврале 2007 г. цены были повышены до $5200. “Инвестор уже вернул свои вложения и теперь не торопится продавать участки, их цена будет расти по мере завершения проекта”, – объясняет Трифонов. По его мнению, участки продолжат дорожать: “В “Приозерном” сотка стоит $10 000. К этому уровню будет приближаться стоимость земли в новых поселках по мере их готовности”.
Компания “Лэндон” начала продажи в 2006 г. с цены $1000 за сотку. Сейчас стоимость сотки в “Солнечном городе” примерно $1400. “В прошедшем сезоне мы завоевывали доверие покупателей, построили дороги и обещанные коммуникации. Весной начнем строительство рекреационной зоны, в конце лета – марины для яхт-клуба”, – рассказывает Костин. По его словам, все это повышает качество проекта, с ним растет и цена участков.