Прочь из города

По подсчетам специалистов Центрального агентства недвижимости (ЦАН), за 2006 г. количество коттеджных поселков в разной стадии готовности выросло с 70 до 120. По версии “Петербургской недвижимости”, на начало 2007 г. в открытой продаже насчитывалось 79 коттеджных поселков, еще 35 находилось в стадии проектирования и подготовки к продажам.

Рост спроса на загородные дома стал одним из результатов ценового скачка на жилье в 2006 г., утверждает менеджер департамента загородной и коммерческой недвижимости ЦАН Вадим Цыганок.

Об увеличивающемся спросе на недорогую загородную недвижимость говорит и президент компании “Балтрос” Олег Еременко. По данным исследования, проведенного его компанией, 66% покупателей квартир предпочли бы ее жилью в многоквартирном доме. Компания “Балтрос” объявила о масштабных планах по строительству примерно 2 млн кв. м в рамках двух проектов в пригородах Санкт-Петербурга. Под Пушкином будет построен малоэтажный жилой комплекс “Славянка” площадью около 1,4 млн кв. м. В Колпине появится “Новая Ижора” – коттеджный поселок примерно на 600 000 кв. м. Этот проект реализуется в рамках экспериментальной программы Росстроя. Компания планирует построить около 6000 домов на участках по 3–4 сотки. Предполагаемая цена продаж – $1000 за 1 кв. м. Это ниже, чем сложившаяся на рынке средняя стоимость 1 кв. м в домах экономкласса. По оценке “Петербургской недвижимости”, она составляет сейчас около $1100. В бизнес- и элитном сегментах цены равны $1700 и $2650 за 1 кв. м соответственно.

По оценке исполнительного директора Ассоциации загородной недвижимости Петербурга Владимира Майорова, на долю экономкласса (коттеджи стоимостью $100 000–120 000) приходится чуть больше половины реализуемых проектов коттеджных поселков. Но экономкласс по-прежнему остается единственным сегментом, в котором спрос превышает предложение.

Директор департамента загородных участков Агентства развития и исследований в недвижимости Наталья Хмельницкая полагает, что массовое строительство недорогих коттеджей начнется не ранее чем через два-три года. “Строители будут отдавать предпочтение элитным коттеджам, пока их рынок не насытится”, – говорит она.

Строительство дорогих поселков приносит максимальные прибыли. По подсчетам Хмельницкой, в этом сегменте норма прибыли застройщиков составляет 150–200%. “Строительные компании предпочитают возводить небольшие элитные поселки – это дает наиболее быструю оборачиваемость средств”, – говорит эксперт. По ее словам, пока что застройщикам легче в течение года продать 20 дорогих домов, чем 80 коттеджей экономкласса.

“Рынок массового загородного домостроения находится в самом начале своего развития”, – соглашается Майоров. “В частной собственности находится только 20–22% земель, пригодных для коттеджной застройки, – аргументирует эксперт. – В Подмосковье этот показатель уже приближается к 80%”.

География спроса на участки под коттеджную застройку под Петербургом неизменна в течение нескольких последних лет: по данным ЦАН, наиболее популярен Курортный район (цена предложения здесь $10 000–25 000 за сотку) и Сестрорецк (до $50 000 за сотку). В прочих городах-спутниках – Пушкине, Павловске и Петродворце – цена 100 кв. м земли составляла на конец 2006 г. $4000–6000. В этом году, по прогнозам ЦАН, рост стоимости участков в этих районах составит 20–30%.

В 2007 г. высокая стоимость земли и активность застройки городов-спутников может привести к смещению интереса девелоперов в пока что недооцененные районы Ленобласти. В результате чего стоимость участков в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах может вырасти на 40–50%.

Развитие загородного рынка сдерживает дороговизна подведения инженерных коммуникаций и отсутствие социальной инфраструктуры – школ, детсадов и больниц, отмечает председатель совета директоров компании “РегионСтрой” Михаил Афанасьев. По его мнению, “помощь государства в решении этих вопросов могла бы существенно стимулировать насыщение загородным жильем 30–50-километровой зоны вокруг города”.