Земля дороже строений

$100 000 за сотку – не предел

По оценке Натальи Чукаевой, директора департамента маркетингового анализа УК “Масштаб”, по итогам прошлого года земельные участки в зависимости от направления прибавили в цене 70–150%. По данным “МИАН – агентство недвижимости”, средняя стоимость подмосковной сотки на конец декабря 2006 г. составила $8402. Самая дорогая земля – в среднем $36 790 за сотку – традиционно располагается в 20-километровой зоне от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. В 2006 г. сделки, в которых цена сотки превышала $100 000, на Рублевке перестали быть единичными.

На 2-м месте по дороговизне после Рублево-Успенского стоит Новорижское шоссе – со средней стоимостью сотки $30 518. Минимальные цены – на участки на рогачевском и щелковском направлениях: здесь 100 кв. м земли обходятся покупателям в $7173 и $8368 соответственно.

В 2006 г. риэлторы отметили значительный рост цен на участки, расположенные дальше 40 км от МКАД. По словам Дмитрия Цветкова, руководителя отдела экспертизы проектов управления загородной недвижимости “Миэль-Недвижимости”, в 30-километровой зоне поселков строится много, земля и так переоценена, высокая конкуренция вынуждает застройщиков начинать проекты все дальше от Москвы. На конец года цена сотки дальних земель по Минскому, Можайскому и Новорижскому шоссе превысила $8000, по Киевскому и Калужскому шоссе – $4000.

Правда, эксперты загородного рынка призывают не верить официальным отчетам о ценах на участки. Земельный рынок Подмосковья был и остается непрозрачным. Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex group, отмечает, что застройщикам крайне сложно приобрести надел напрямую у покупателя, что провоцирует их на проведение сделок с использованием обходных схем. Это приводит к удорожанию проекта как минимум на 3–5%. Как рассказала Надежда Гребенникова, начальник отдела проектов компании “Терра-недвижимость”, перевод каждой сотки под ИЖС обходится девелоперу в среднем в $500 и занимает полтора года. “Если вопрос надо решить быстрее, например за год, цена может подскочить до $1000 или $1500”, – говорит она. Понятно, что подобные расходы нигде не декларируются. “Компания не может указать реальную стоимость земли в документах”, – возмущается Мищенко.

Поселки по направлениям

По данным Vesco Consulting, сейчас в Подмосковье на разных стадиях строительства находится примерно 400 коттеджных поселков. “Из них 20% уже почти готовы, около 50% активно продаются”, – дополняет Цветков. В зоне до 40 км от МКАД активно осваиваются волоколамское, киевское, калужское и ярославское направления.

Вместе с тем аналитики отмечают увеличение сроков загородного строительства. Если в 2004 г. ежемесячно на рынок выходило четыре-пять поселков, в 2005 г. – три-четыре, то в 2006 г. их число уменьшилось до двух, подсчитали в “Инком-Недвижимости”. По словам Владислава Луцкова, руководителя аналитического консалтингового центра “Миэль-Недвижимости”, больше всего поселков строится на киевском (16,3%), новорижском (15,9%) и белорусском (9,9%) направлениях. По словам Цветкова, западное, юго-западное и северные направления являются наиболее востребованными у покупателей загородной недвижимости.

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании “Новый город”, объясняет популярность Киевского шоссе его обновленной и расширенной трассой, благоприятной экологией и наличием значительного числа земельных участков под коттеджное строительство. К его недостаткам она относит традиционные для Подмосковья проблемы с коммуникациями.

В компании “Пересвет-групп” считают, что активному развитию новорижского направления способствует строительство федеральной автодороги, соединяющей Волоколамское и Новорижское шоссе.

Перспектива решения транспортной проблемы на Ленинградском шоссе путем строительства платного дублера уже положительно сказалась на продажах по этому направлению, рассказывает Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК “Северо-Запад”.

Спрос не соответствует предложению

По словам Чукаевой, в 2006 г. загородное предложение на 70% состояло из объектов в элитных поселках и поселках бизнес-класса. А наиболее востребованными у 70% покупателей были дома в сегменте экономкласса. “Это зеркальное несоответствие спроса и предложения приводит к тому, что большинство дорогих поселков продаются годами, а объекты экономкласса в ближнем Подмосковье исчезли из листингов”, – говорит она. По данным Vesco Consulting, сейчас коттеджи экономкласса предлагаются на расстоянии более 40 км от МКАД. Пример – поселки “Дачное” (Пятницкое шоссе, 48-й км), “Диканька” (Дмитровское шоссе, 97-й км) и др.

“У покупателей больше всего востребованы коттеджи по 250–350 кв. м на участках в 15–30 соток”, – говорит Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, подтверждает, что и в сегменте элитной недвижимости чаще всего спрашивают дома площадью от 300 до 500 кв. м.

Оценивая возросший спрос, участники загородного рынка прогнозируют развитие в 2007 г. сегмента поселков экономкласса. Аналитики “Миэль-недвижимости” считают, что строиться они будут преимущественно в 40–60-километровой зоне от МКАД, так как подходящие для коттеджной застройки участки вблизи Москвы либо застроены, либо застраиваются дорогостоящими объектами. По мнению Светланы Кондачковой, руководителя направления загородной недвижимости “МИАН – агентство недвижимости”, в 2007 г. рост цен по западному направлению, скорее всего, не превысит 15% в год, по северо-западному, северо-восточному, северному и южному направлениям – 20–30%, по восточному – 10–15%.