ГРОМКИЕ ИМЕНА: Подмосковный домостроитель

Не зря дома панельных серий из конструкций домостроительных комбинатов, входящих в холдинг, возводимые в Подмосковье, уже составляют достойную конкуренцию столичной продукции.

– ГК “Домостроитель” – один из крупнейших инвестиционно-строительных холдингов Московской области. Когда он образован и какие предприятия входят в его структуру?

– ГК “Домостроитель” в настоящем составе, после прихода новой команды, работает с 2004 г. Но в структуру холдинга консолидированы заводы, которые имеют продолжительную историю. Это Щелковский, Электростальский, Орехово-Зуевский домостроительные комбинаты и Орехово-Зуевский комбинат производственных предприятий. Например, Орехово-Зуевский ДСК работает с 1969 г. За прошедшие годы комбинатом было выпущено продукции на строительство 2,043 млн кв. м жилой площади. Но в перестроечный период эти комбинаты, как и многие другие, стали испытывать серьезные финансовые трудности. Производственный цикл был нарушен. Поэтому новая команда, сохранив в ДСК опытные кадры, привнесла современный финансовый опыт, технологии управления, продаж, внедрила маркетинг, провела реконструкцию комбинатов. Таким образом произошло слияние старого производственного опыта и современного понимания бизнеса. Кроме производственной базы в структуру холдинга входят управляющая компания, централизованное финансовое управление, отдел маркетинга, отдел продаж и отдел девелопмента.

– Кто сейчас является собственником компании?

– В настоящее время акционерами компаний, входящих в группу “Домостроитель”, являются физические лица, в том числе работники комбинатов, а также различные юридические лица, заинтересованные в развитии строительного комплекса Московской области.

– Какие новшества в работе компании появились после смены команды?

– Прежде всего это централизованная система финансирования и управления производством, строительством и девелопментом. Появились отделы маркетинга и продаж. В ближайшей перспективе планируется внедрение системы качества на всех этапах, начиная с производства, выбора площадок и заканчивая управлением сданными объектами.

– ГК “Домостроитель” – многопрофильная компания, какие направления являются приоритетными?

– Девелопмент, маркетинг, строительное производство – эти направления дополняют друг друга. Свое девелоперское подразделение позволяет нам найти строительную площадку, провести исследование, будет ли эта площадка интересна и экономически выгодна для компании. Маркетинг – лучше понять, что нужно потребителю, сформировать предложение. Домостроительные комбинаты – это своя производственная база, располагая которой нам значительно проще выполнять взятые на себя обязательства в самые короткие сроки. Кроме того, серьезные активы – это весомое преимущество при получении участков или заказов на строительство.

– У вас есть конкуренты, учитывая масштабы компании?

– В Подмосковье сейчас работает большое количество московских компаний, которые производят панельные дома, а также областные компании, которые также возводят свои дома, но в меньших объемах. Сейчас на территории Московской области сложилась очень высокая конкурентная среда. Но с одной стороны, конкуренция увеличивается, а с другой – она становится более цивилизованной в связи с изменением законодательства, развитием самих компаний.

– Насколько конкурентна продукция ваших ДСК, учитывая, что с каждым годом возводится все больше монолитного жилья, которое имеет более высокие потребительские характеристики?

– Наши комбинаты производят два типа домов. Основное их отличие – материалы, которые используются для строительства внешних стен. Первый тип – это дома, в которых каркас и перекрытия делаются из панелей, а стены – из кирпича. Второй тип – чисто панельный дом. На сегодняшний день у нас наметилась тенденция к переходу на выпуск и строительство кирпично-панельных домов, так как такие дома пользуются большим спросом на рынке. В ряде проектов мы также ведем строительство монолитных домов или делаем монолитные вставки в кирпично-панельных домах.

– Какие серии домов выпускают ваши ДСК?

– Щелковский ДСК выпускает серию И-79-99. Электростальский домостроительный комбинат производит серии ШКД, ЭГП-014 и ЭГП-016, Орехово-Зуевский ДСК – серию 90. В основном это дома, выпускающиеся в двух вариантах – панельные и кирпично-панельные.

– Многие столичные домостроительные комбинаты провели серьезную реконструкцию и перешли на выпуск модернизированных серий домов. Есть ли у вас такие планы?

– Мы отказываемся от устаревших серий и переходим на выпуск новых. К примеру, в середине 2007 г. мы прекращаем выпуск серий домов ЭГП. В Орехово-Зуеве мы провели модернизацию и приступаем к выпуску новых серий 17-ОЗ-85 и 17-ОЗ-68 с квартирами улучшенной планировки. Каркас в доме будет один и тот же, но в зависимости от потребности потребителей внешние стены могут быть как кирпичные, так и панельные. Наличие двух вариантов исполнения одной и той же серии дома позволяет нам привязывать дом к местности, не нарушая уже созданный или формирующийся облик города.

– Будут ли отличаться цены на жилплощадь в домах с кирпичными стенами в сравнении с панельным вариантом?

– Безусловно, розничную цену определяют рыночные факторы, баланс спроса и предложения в первую очередь. На себестоимость строительства влияет не только стоимость строительно-монтажных работ и материалов, но и сложность проекта, местоположение, коммуникации, благоустройство территории. Если сравнивать только себестоимость строительства, то цена 1 кв. м в кирпично-панельном доме по сравнению с панельным в среднем выше на 5–10%.

– Как вы сказали, на ваших заводах выпускается несколько серий домов. Намерение продолжать выпуск всего модельного ряда серий панельных домов в рамках одного холдинга вызвано необходимостью пристраивать мощности существующих предприятий или производимые дома настолько хорошо себя зарекомендовали, что нет необходимости что-то менять в производственном процессе?

– Изменения происходят постоянно. Мы постепенно переходим к унификации производства. К примеру, кирпично-панельные серии ШКД и И-79-99 очень похожи, и сегодня выпускаются обе серии только по одной причине: комбинаты производили реконструкцию немного разными путям, и требуется время, чтобы унифицировать выпускаемые серии. Мы постепенно переходим на выпуск только серии И–79-99. Хотя мы относим каждый дом к определенной типовой серии, на самом деле каждый объект индивидуален. Как правило, по каждому типу квартир предусмотрены разные планировки, отличается и общий метраж. С помощью монолитных вставок меняется архитектурный облик дома. В наших домах предусмотрены эркеры, остекленные лоджии, комнаты для консьержей, колясочные, просторные холлы и вестибюли.

– В Московской области сейчас активно работают столичные домостроительные комбинаты, возводя дома серий П-44Т, П-3М, “КОПЭ” и др. Могут ли подмосковные ДСК достойно конкурировать с московскими?

– В целом технология производства современных панельных домов на разных ДСК похожа. Но у каждого потребителя есть свои предпочтения. Дома, производимые в столице, ориентированы на более обеспеченного покупателя, для которого важна большая площадь квартиры, а областные комбинаты занимают по большей части нишу с квартирами меньшего метража. Хотя все комбинаты сейчас следят за рынком и предлагают тот набор квартир, который в наибольшей мере востребован потребителем.

– В каких городах сейчас работает ваша компания?

– На данный момент мы строим в Электрогорске, Московском, Котельниках, Орехово-Зуеве, Щелкове, Сергиевом Посаде, Шатуре.

– Дома каких серий вы используете?

– В Московском мы возводим дома серии И–79-99, но они спроектированы так, что в ряде домов одна из секций строится из монолита, есть и монолитные башни. Эта же серия используется для строительства в Щелкове. В Электрогорске и Шатуре – серия ЭГП, в Сергиевом Посаде – ШКД, а в Орехово-Зуеве – серии Орехово-Зуевского ДСК. В Котельниках мы используем две серии – ШКД с внешними кирпичными стенами, а также панельные дома, производимые на Тучковском ДСК.

– Чем вызвана необходимость использовать панельные дома, производимые не на ваших комбинатах?

– В ГК “Домостроитель” ТМПСО “Рузский дом”, а именно так сейчас называется Тучковский ДСК, не входит, но наши акционеры являются совладельцами этого комбината. Кроме того, нас связывают давние партнерские отношения.

– А монолитное домостроение вас не интересует?

– При строительстве кирпично-панельных домов мы используем монолитные вставки. Это несколько меняет архитектуру зданий и позволяет более гибко использовать возможности панельного домостроения. Мы также возводим и чисто монолитные дома. К примеру, сейчас завершаем строительство девятого корпуса в Котельниках и планируем строительство трех полностью монолитных башен в Московском.

– С чем связан ваш интерес к монолитному домостроению, учитывая, что холдинг в первую очередь должна интересовать загрузка мощностей собственных ДСК?

– В условиях рынка покупатели должны иметь выбор. Некоторые хотят купить жилплощадь в монолитных домах, где квартиры имеют свободные планировки. Если мы им этот выбор не предложим, то они обратятся к другим застройщикам. Поэтому наш интерес вполне объясним. Первоочередными факторами являются предпочтения будущих жильцов и гармоничное развитие микрорайонов.

– Московскую область не обошла волна неудовольствий, вызванных отказом отдельных застройщиков выполнять свои обязательства перед дольщиками. На ваших объектах не было проблем?

– Мы выполняем все взятые на себя обязательства. Более того, в Котельниках мы достраиваем дом, работы на котором были приостановлены другим застройщиком. Сейчас объект практически завершен. Причем ход его строительства опережает график. А недавно на прошедшей встрече с покупателями квартир в Котельниках нам выразили благодарность за отличную работу. Нашим главным принципом является открытая политика по отношению к клиентам и партнерам. Мы предоставляем всю интересующую их информацию. Это позволяет нам в ходе диалога составить правильную картину потребительских предпочтений и создавшегося у клиентов образа компании. Мы анализируем эту информацию и используем полученные данные, для того чтобы наиболее полно соответствовать требованиям нашей целевой аудитории.

– На каких условиях вы вошли в проект?

– Мы взяли на себя выполнение обязательств перед дольщиками, которые вложили деньги в стройку. Как компенсацию мы получили возможность дальше развивать этот район, застраивая его своими силами.

– Как вы получаете земельные участки под новое строительство?

– Земельные участки под строительство, находящиеся в муниципальной собственности, всегда получались нами на общих основаниях. В настоящий момент несколько наших проектов реализуется совместно с юридическими лицами, являющимися собственниками земельных участков.

– Собираетесь ли вы в ближайшее время участвовать в тендерах, проводимых администрацией Московской области?

– Мы осваиваем имеющиеся объемы в Московском и Котельниках – в каждом из них предстоит строительство еще нескольких очередей, кроме того, в ближайшее время мы начинаем строительство жилого комплекса в центральной части Орехово-Зуева. Мы внимательно изучаем предложения и сейчас заинтересованы сразу в нескольких конкретных площадках, находящихся в муниципальной собственности. Также мы рассматриваем предложения, поступающие от собственников участков.

– У вас есть территориальные предпочтения, где работать, учитывая географическое расположение ваших ДСК?

– Для нас этот вопрос не принципиален. Сложно даже перечислить все города Подмосковья, в которых когда-либо строили наши ДСК. Хотя есть определенный радиус, при котором использовать продукцию ДСК экономически нецелесообразно. Он равен примерно 200 км. Сейчас наши объекты находятся и на юго-востоке, и на юго-западе Московской области.

– Поставляете ли вы свою продукцию другим застройщикам?

– У нас есть несколько проектов, где мы как генподрядчик возводим дома, производимые на наших ДСК, но не являемся застройщиками. Такие объекты находятся в Шатуре, Ногинске, Щелкове, Сергиевом Посаде.

– Нет ли у вас планов по выходу в другие регионы?

– Сейчас мы сконцентрированы на работе в Московской области.

Мы не отказываемся от перспектив развития, но отдаем себе отчет в том, что нужно трезво оценивать свои возможности и силы.

– Какие планы по вводу жилья на 2007 г.?

– Около 250 000 кв. м.

– Вам выгоднее работать как девелоперу или вести отдельные генподрядные работы, используя продукцию собственных ДСК?

– Производя продукцию не только для собственных проектов, мы участвуем в более жестком, конкурентном отборе. Это не позволяет нам расслабиться и заставляет постоянно развиваться. Кроме того, чем больше мы производим, тем ниже себестоимость продукции. С одной стороны, это выгодно для реализации наших проектов, а с другой – создает дополнительное конкурентное преимущество нашей продукции.

– Означает ли это, что, работая как компания полного цикла, вы имеете конкурентное преимущество перед другими девелоперами, к примеру не имеющими производства, назначая за возводимое жилье более низкие цены?

– Цена зависит от нескольких факторов, в том числе и от грамотной централизованной системы управления. Мы стремимся сокращать себестоимость и предлагать интересные проекты, которые бы выделялись на рынке. Еще одним нашим преимуществом является то, что в строительстве и реализации объектов мы придерживаемся жесткого графика, что позволяет не превышать изначально рассчитанной себестоимости.

– ГК “Домостроитель” позиционирует себя как социально ориентированная организация. Что вы вкладываете в это понятие?

– Мы делаем все от нас зависящее, чтобы сданные дома были комфортными для проживания. А это квартиры с отделкой, благоустроенные дворы, инфраструктура. К примеру, в Московском в рамках застройки мкр. “Юго-Западный” мы строим два детских сада, школу, поликлинику, крупный торговый центр, благоустраиваем территорию.

– Назовите источники финансирования ваших проектов.

– У нас несколько источников. В первую очередь это собственные активы, также мы используем банковские кредиты и средства соинвесторов.

– Не возникало ли у вас проблем с финансированием проектов, привлечением банковских кредитов?

– Мы прозрачны для банков, поэтому у них есть возможность убедиться, как и на какие цели мы расходуем деньги. Группа стабильно развивается, у нас есть собственные активы. Это является достаточно вескими причинами для построения с нами партнерских отношений.

– Расскажите о проектах, над которыми вы сейчас работаете.

– Один крупный проект у нас находится в Московском. Там мы возводим чуть меньше 300 000 кв. м жилья в мкр. “Юго-Западный”, а также социально значимые объекты инфраструктуры: два детских сада, школа, поликлиника. Проект стартовал в начале 2006 г. Первая очередь будет введена в 2008 г., а весь микрорайон будет полностью застроен и сдан к 2011 г. Второй проект – это мкр. “Парковый” в Котельниках. Там мы тоже строим около 300 000 кв. м жилья и объекты инфраструктуры. Первую очередь мы наметили сдать уже в IV квартале 2007 г., а весь проект завершить к 2011–2012 гг.

– По каким ценам идут продажи жилплощади в ваших домах?

– В Московском 1 кв. м жилой площади стоит от 41 650 руб., в Котельниках – от 34 500 руб., в Электрогорске – от 22 100 руб., а в Орехово-Зуеве – от 23 500 руб.

– Какие механизмы вы используете для привлечения клиентов?

– В рамках ипотечного кредитования партнерами группы компаний “Домостроитель” выступают “Абсолют Банк” и Московский банк реконструкции и развития. Это позволяет оформлять ипотечные кредиты при первом взносе от 10% в рублях на срок до 20 лет. Кроме того, сейчас ведутся переговоры с ВТБ, МДМ-банком и Москоммерцбанком. Действует у нас и собственная система рассрочек платежей до девяти месяцев.

– С какими основными проблемами сталкиваются девелоперы, работающие на территории Московской области?

– Все зависит от сложности объекта и от конкретной ситуации. К примеру, есть территории, где уже создан архитектурный облик микрорайона и необходимо спроектировать дома так, чтобы они вписывались в окружающую среду. Где-то достаточно сложно просчитать экономику проекта, потому что в отличие от производства девелоперский бизнес имеет гораздо больше рисков. Если потребители не оценят тот дом или жилой комплекс, который мы построили на данной территории, они не станут покупать в нем квартиры и проект может оказаться убыточным. Но все же самые большие проблемы для Московской области – это инженерные сети и сроки получения разрешительной документации.

– В Московской области также серьезной проблемой является подключение объектов к энергетическим сетям. Вам удается решить ее на своих объектах?

– Да. Квалифицированные кадры позволяют нам находить эффективные решения задач строительства инженерных коммуникаций.

– На какую рентабельность вышла ваша компания по итогам 2006 г.?

– Жилплощадь в Москве продается дороже, чем в Подмосковье, зато здесь нет такого дефицита площадок под строительство, как в столице. Рентабельность отдельных проектов может сильно различаться, но в среднем у нас она составляет 10–15%.

– Сейчас многие компании, раньше занимавшиеся только строительством жилья, переходят на реализацию коммерческих проектов: строительство офисов, торговых площадей, логистических парков. Нет ли у вас подобных планов?

– Как я уже говорил раньше, каждый девелопер оценивает свои возможности. На сегодняшний день мы сконцентрировали свое внимание на строительстве жилья, потому что у нас есть для этого производственные мощности. Но учитывая то, что мы развиваем полностью целые микрорайоны, у нас есть и коммерческие объекты – в основном это встроенно-пристроенные помещения, в которых есть площади, предусмотренные под открытие нотариальных контор, аптек, магазинов шаговой доступности. Коммерческое направление сейчас является дополнением к строительству жилья. Но все зависит от развития компании. Возможно, в будущем мы пересмотрим свое отношение к этому вопросу.

– Сегодня многие компании создают собственные подразделения по управлению и эксплуатации своих объектов. Вы не задумывались об этом?

– В планах нашей компании стоит создание собственной эксплуатирующей компании, которая будет обслуживать те инженерные сети, которые построены в наших микрорайонах.

– Вы продаете возводимое жилье только силами своей компании или пользуетесь услугами риэлторов, учитывая, что ваш офис продаж находится в Москве, а объекты – на территории Московской области?

– Основная наша задача – продавать собственными силами. К работе с объектами, расположенными в дальнем Подмосковье, например в Электрогорске, мы привлекаем местные риэлторские компании, а в ближайшем Подмосковье сотрудничаем с МИАН, “Миэлем” и некоторыми другими агентствами недвижимости.

– В чем состоит ваш интерес?

– Нас интересует консалтинг, мы используем их опыт продаж, в свою очередь, мы делимся с ними своим опытом в области девелопмента.

– С кем вы сотрудничаете при разработке архитектурных проектов своих домов?

– С ФГУП “КБ им. А. А. Якушева”, ГУП “Мосгражданпроект”, НП “Гражданстройпроект”, “Агрожилстрой ППСФ”, НИПИ генплана Москвы и рядом других институтов.

– Компании большую рентабельность удается получить, возводя панельные или монолитные дома?

– Панельные дома нам обходятся на 10–20% дешевле. Но конечная цена, как я уже говорил, зависит не только от стоимости строительства, но и от ряда других причин. На практике примерно так же различаются и розничные цены.

– На сколько процентов за 2006 г. в среднем подорожала цена 1 кв. м на ваших объектах?

– Рост цен на квартиры, например, в первой очереди жилого комплекса “Парковый” с начала реализации в мае 2006 г. по январь 2007 г. составил в среднем 22%, а в первой очереди жилого комплекса “Юго-Западный” с июля 2006 г. по январь 2007 г. – 14%.

– В последние годы рынок жилой недвижимости находится на подъеме, цены стремительно растут, и по итогам 2006 г. показатель роста цен на первичном рынке Подмосковья достиг 100%. Ваш прогноз на 2007 г.?

– На развитие рынка влияет много факторов, наиболее значимые из них – экономическая ситуация, объемы строительства, ипотека, законодательство. При нынешних тенденциях прогнозируемый рост в Московской области составит от 15% до 25%. Если же один из факторов изменится, то может измениться и процент – как в сторону роста, так и в другую сторону.

– Каким вы видите будущее вашей компании?

– Мы видим себя компанией полного цикла – от разработки проектов, их строительства и до реализации полученных площадей.