НА АСФАЛЬТЕ: Газ, вода и медные трубы

“Прокладка инженерных коммуникаций является существенной составляющей инвестиционного контракта и влияет на стоимость земельного участка не меньше, чем рыночные факторы. Именно по этой причине многие на первый взгляд привлекательные участки в самом центре города долгое время остаются незастроенными. Высокая стоимость земли может компенсироваться низкой стоимостью коммуникаций, и наоборот. В любом случае говорить о перспективности земельного участка до проведения технической экспертизы несколько преждевременно”, – считает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам исполнительного директора Blackwood Марии Литинецкой, проблемы, связанные со строительством коммунальной инфраструктуры, “являются одним из важнейших препятствий, возникающих в ходе строительства домов”. “Процесс останавливается, если, к примеру, не удается оперативно получить технические условия на подключение к основным сетям, так как в этом случае затягиваются сроки получения и согласования документации, необходимой для начала строительства”, – добавляет эксперт.

Затратный бизнес

“На организацию коммунальной инфраструктуры для городского жилья отводится, как правило, от 20% до 35% от общего объема инвестиций в проект. Уровень затрат зависит от сложности работ, а также от состояния существующих магистралей. В рамках создания коммунальной инфраструктуры городского дома необходимо организовать электро-, тепло-, газо- и водоснабжение, а также водоотведение”, – говорит генеральный директор Vesco Construction Алексей Нелепо. По его словам, затраты на прокладку инфраструктуры иногда можно снизить. Для части объектов нового строительства могут быть использованы существующие коммуникации, если дом строится на месте снесенного жилфонда. “Однако для новых строительных участков застройщики вынуждены создавать инфраструктуру самостоятельно, а в наиболее сложных случаях – прокладывать магистральные сети, что ведет к росту затрат”, – объясняет эксперт.

По словам менеджера проекта УК “Масштаб” Игоря Сима, “бюджет инженерной инфраструктуры инвестиционного проекта далек от прежнего, когда на 1 кв. м возводимой площади высчитывались $100 и можно было быть уверенным, что все расходы по инженерке не превысят этой суммы”. Как отмечает эксперт, в настоящее время расходы по инженерному обеспечению объекта в зависимости от его местоположения и наличия свободных мощностей колеблются от 20–22%, но могут достигать 40–45% от стоимости строительно-монтажных работ. “Услуги по подключению объектов к городским сетям постоянно дорожают, что увеличивает себестоимость строительства. Сети становятся крайне важным фактором при реализации того или иного строительства, особенно если речь идет о проектах комплексной застройки. В большинстве районов мощности уже работают на пределе своих ресурсов, что создает определенные проблемы для будущих проектов”, – объясняет директор департамента элитной недвижимости управления новостроек холдинга “Миэль-Недвижимость” Кайдо Каарма. По словам Ильи Шершнева, “наилучшими условиями в Москве традиционно обладают проекты, которые реализуются на базе бывших заводов и фабрик, что практически гарантирует хорошие технические условия реализации проекта”. “Вместе с другими факторами именно по этой причине реализация девелоперских проектов по реконструкции заводов и фабрик в центре города до сих пор остается одним из самых перспективных сегментов рынка”, – добавляет он.

Так как застройщик вынужден тратить немалые средства на прокладку коммунальной инфраструктуры, на рынке давно работает целый пул компаний, специализирующихся на этих работах. “В большинстве случаев застройщик при реализации проекта нанимает генерального подрядчика, который, в свою очередь, несет ответственность за прокладку сетей”, – говорит руководитель отдела инвестиций “Пересвет-Девелопмента” Сергей Баранов. “Для выбора генподрядчика проводится конкурс, участвовать в котором могут компании, имеющие генеральную лицензию. Наиболее известные из этих компаний – “Мосинжстрой” и “Термосервис”, – добавляет директор юридического департамента агентства недвижимости “Домострой” Александр Раков. Зачастую именно одна из этих структур и становится победителем конкурса. “При большом объеме работ и сжатых сроках, как почти всегда бывает в строительстве, предпочтение отдается тяжеловесам с большим административным ресурсом и опытом выполнения подобных работ”, – рассказывает Игорь Сим. Однако заказ может достаться, по идее, любой компании, предложившей максимальное снижение стартового объема затрат и сокращение сроков выполнения работ. “К примеру, для обеспечения коммуникациями жилого комплекса на ул. Новослободской, вл. 7, мы выбрали компанию “Межрегиональный союз строителей”, в функции которой входило строительство водопровода, канализации и переустройство электротехнических сетей”, – говорит Алексей Нелепо.

Единые стандарты

На московском рынке жилья существуют определенные правила прокладки коммуникаций. “Есть ГОСТы, ОСТы, СНиПы, СанПиНы и другая нормативная документация, в соответствии с которой выполняются работы по инженерному обеспечению. Учитывая требования этих нормативов, разрабатывается раздел “Внешние сети”. После согласования всех документов компания получает разрешение и ордер на выполнение работ”, – рассказывает Игорь Сим. По словам Сергея Баранова, существует и единый порядок получения разрешений на присоединение к городским инженерным сетям. “Основным документом считается сводный план сетей. На основании технико-экономических параметров инвестиционного проекта городские службы “Мосводосток”, “Мосгаз”, “Мосэнерго” определяют точки присоединения и выделяют необходимые мощности. Условия компенсации прокладки общегородских инженерных коммуникаций должны быть оговорены заранее в постановлении правительства Москвы либо в инвестиционном контракте. Если для водоснабжения в жилом доме необходимо провести 5 км водопровода от общей системы водоснабжения, администрация компенсирует работы по городским расценкам. Однако водоснабжение внутри дома застройщик проводит за свой счет”, – рассказывает Сергей Баранов.

Если для прокладки коммуникаций существуют определенные нормативы, то непосредственно сами материалы застройщик вправе выбрать самостоятельно. “Единых стандартов для проведения коммуникаций к объектам нет, так как в каждом случае объем и стоимость работ, а также использование тех или иных материалов зависят от характеристик участка застройки. Например, современные и в большей степени надежные полиэтиленовые трубы невозможно проложить для отдельного жилого проекта на несколько сотен метров, если в данном районе на многие километры тянутся старые металлические трубы. Для организации инженерных сетей применяются экологически чистые материалы как иностранных, так и российских производителей, основным требованием к которым является повышенная коррозийная стойкость и долговечность”, – говорит Алексей Нелепо. С такой точкой зрения согласен и Игорь Сим. По его словам, “кто-то предпочитает бывшую в употреблении “чугунину”, а кто-то – другой материал”. “Один из застройщиков “золотой мили” использует медные трубы вместо нержавейки или оцинковки, и покупатель сразу видит и понимает, что в обозримом будущем проблем с коммуникациями у него не будет”, – говорит эксперт.

Хотя стандарты используемых материалов обычно никак не оговариваются, на рынке существует единое понятие качественной коммунальной инфраструктуры. “Качество гарантирует надежность, а это означает, что всем объектам должен быть гарантирован 25-летний срок службы без капитального ремонта”, – говорит Александр Раков. По его словам, “среди производителей и поставщиков труб монополистов нет”. “Для каждого конкретного объекта выбирается наиболее оптимальный вариант. Стальные трубы используются в инженерных коммуникациях уже долгое время. Они составляют около 70% от всех используемых. В конце ХХ в. широкое распространение получили трубы, изготовленные из поливинилхлорида и полиэтилена. Их основными преимуществами являются прочность и долговечность по сравнению с металлическими аналогами. Современные пластмассовые трубы не имеют жестких температурных ограничений и активно используются при строительстве холодного и горячего водоснабжения, а также отопления жилых и общественных зданий”, – говорит эксперт.

В отличие от городского рынка недвижимости, где каждый дом неминуемо вписан в разветвленную схему магистральных сетей, подмосковные застройщики имеют больше возможностей для фантазии. “Система водопровода в поселке “Графские пруды” абсолютно своя. У нас пробурены две артезианские скважины, каждая номинальной мощностью 10 куб. м в час и глубиной 120 м. Имеются два независимых бака по 50 куб. м каждый, которые обеспечивают в случае необходимости подачу воды на пожарные гидранты. Вся водопроводная система сделана из пластика, нет ничего металлического, даже задвижек. Единственное, что у нас металлическое, – это пожарные гидранты, но мы вынуждены их использовать, потому что таковы требования безопасности”, – рассказывает технический директор компании “Аллтек Девелопмент” Александр Гриднев. По его словам, поскольку в радиусе 20–30 км от поселка нет очистных сооружений, компания была вынуждена также построить собственные объекты и этого назначения. Однако собственную мини-ТЭЦ и газовое месторождение девелопер построить не мог, поэтому пришлось протянуть газовую трубу на 13 км и электрокабель на 7 км. Окончательно затраты лягут на плечи потребителей. “Каждый житель будет получать все счета за пользование всеми коммуникациями – единый листочек, который можно получить по почте или через Интернет. Оплата – либо в здании правления, либо через любой банк”, – рассказывают в компании.

Интерес жителей

В целом как в Москве, так и в Подмосковье, по словам Александра Ракова, стандартный набор коммунальной инфраструктуры включает горячее и холодное водоснабжение, канализацию, централизованное теплоснабжение, прокладку телефонного и антенного кабеля для приема общедоступных каналов телевидения, электроснабжение. Однако для жилых домов бизнес- и элиткласса этот список может быть расширен.

Обычно покупатели квартир, по мнению экспертов, не интересуются конкретными производителями труб или объемом используемых насосов, однако для них обычно важно, чтобы все эти системы работали бесперебойно. “Покупатели квартир обычно не углубляются в детали инженерной инфраструктуры и не интересуются отдельно качеством прокладываемых коммуникаций, однако потенциальные жильцы высококлассных проектов рассчитывают на то, что в их доме не будет перебоев с горячей водой и электричеством. Как правило, покупатели жилья экономкласса достаточно спокойно относятся к плановому выключению горячей воды 1–2 раза в год, тогда как в домах классов “элит” и “бизнес” застройщики на этапе проектирования мощностей стремятся оградить потенциальных жильцов от возникновения каких-либо проблем с инженерией”, – говорит Алексей Нелепо. Поэтому, по его словам, клиенты не заостряют внимание на данной характеристике приобретаемой жилплощади, изначально предполагая определенный уровень коммуникаций в соответствии с классом жилья.

С такой точкой зрения согласна и Мария Литинецкая. “Для конечных потребителей в целом технические вопросы, связанные с процессом обеспечения их жилья основными коммунальными сервисами, не имеют принципиального значения, главное – чтобы дома бесперебойно снабжались электричеством, водой, газом, теплом. В качестве дополнительных требований покупателей жилья высокого класса можно выделить наличие в доме систем, отвечающих за это бесперебойное снабжение, – автономных котельных, систем бесперебойного питания, систем электроподогрева воды”, – говорит она.

Однако со временем требования покупателей растут. “Даже в сегменте экономкласса наблюдается прогресс: районы, строящиеся сразу с учетом разработанных новых технологий, в высокой степени защищены от проблем с перебоями работы сетей. К примеру, микрорайон в Южном Бутове, в котором проведены полиэтиленовые трубы, уже более пяти лет обходится без планового ремонта мощностей и сопутствующего отключения горячей воды”, – говорит Алексей Нелепо.

“Потенциальные покупатели все чаще обращают внимание на коммунальную инфраструктуру. Причем в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости покупатели более требовательны. На период отключения горячей воды для них должен быть предусмотрен централизованный электробойлер горячего водоснабжения. Централизованные системы очистки воды, кондиционирования, приточно-вытяжной вентиляции, приема спутникового телевидения, от двух телефонных номеров на квартиру, оптоволоконная линия Интернета, видеонаблюдение и контроль доступа – все это одинаково обязательные требования современного жилья”, – рассказывает Александр Раков. По его словам, был случай, когда человек отказался от покупки из-за того, что его не устроила мощность электроснабжения, предусмотренная для одной квартиры. “Один из основных “коммунально-инфраструктурных” критериев, которые волнуют покупателей сегодня, – разрешенная электрическая нагрузка на квартиру. Эти вопросы клиентов вполне закономерны, поскольку в квартире современного москвича располагается множество мощных электрических потребителей: душевые кабины, джакузи, электроплиты, кондиционеры, приточно-вытяжная вентиляция, теплые полы, сложное освещение – все это требует большого количества энергии”, – объясняет Кайдо Каарма.

“Современные покупатели наряду со стандартным пакетом на покупку недвижимости требуют также документы, где указаны согласованные точки подключения инженерных коммуникаций. Тем самым они подстраховываются от возможных проблем, связанных с дополнительным изыманием денежных средств в случае недостаточного выделения энергетических и других мощностей”, – говорит Сергей Баранов. Некоторые девелоперы нашли возможность сыграть на покупательском интересе и предлагают особую услугу – покупку дополнительных мощностей.

“В первую очередь покупателя, естественно, интересуют месторасположение и окружение дома, развитость инфраструктуры, правовая база, также его интересует и оснащение здания. Но любой элитный дом имеет определенный классический набор опций соответствующего качества и соответствующих брендов, с которыми потенциальные покупатели чаще всего знакомы. Поэтому покупателя интересует именно этот набор, которым он при желании может воспользоваться, а в качестве самих опций он зачастую уверен”, – говорит генеральный директор “Конти-Град” Владимир Костычев.

Риск – благородное дело

Если конечные покупатели обычно застрахованы от поломки коммуникаций благодаря тем затратам, которые несут девелоперы, то сами участники рынка далеко не всегда готовы рисковать прибылью в сложных технических условиях. “Известны случаи, когда инвесторам оказывались не под силу расходы на прокладку инфраструктуры, в результате чего стройка останавливалась, и в конце концов объект продавался более мощному инвестору”, – говорит Игорь Сим. “При реализации многих проектов сети становятся ключевым фактором, из-за которого сроки строительства затягиваются. Памятен случай с микрорайоном в Трехгорках, когда строители возвели сами дома, но из-за проблем с подключением к коммуникациям не могли их сдать госкомиссии довольно долго”, – соглашается Кайдо Каарма.

По словам Александра Ракова, проблемы по прокладке коммунальной инфраструктуры довольно часто приводят к задержкам ввода в эксплуатацию готовых домов. “Это болезнь Москвы и ее городов-спутников, таких как Люберцы, Химки. Казалось бы, дом готов, а жить нельзя. Вся инженерная инфраструктура была спроектирована и построена 50–60 лет назад. Она просто не рассчитана на такой объем строящихся объектов. Второй причиной задержки сроков подключения к центральным коммуникациям является неточное выполнение условий по инвестконтрактам со стороны местной администрации”, – объясняет эксперт. Иногда в самом задании закрадывается ошибка. “Зачастую для соинвесторов даются одни и те же технические задания. В случае коллективного создания инженерных коммуникаций они не всегда досконально расписаны, и в итоге к моменту сдачи объекта могут быть не реализованы все условия городского технического задания. Тогда у участников процесса могут возникать взаимные претензии об объемах работ. И, как правило, в этой борьбе проигрывает тот, у кого меньший административный ресурс”, – говорит Владимир Костычев. Наиболее ярким примером, когда девелоперы не поделили затраты на прокладку коммунальной инфраструктуры, участники рынка называют проект “Золотого острова”. Компании, участвующие в застройке Болотного острова, до сих пор так и не нашли $400 млн на замену устаревших коммуникаций сталинского времени. Порог “невхождения” в проект может быть и ниже. Например, руководитель департамента проектов “МИАН-Девелопмента” Сергей Епифанов рассказывает, что его компания отказалась от участия в проекте, в котором затраты на коммунальную инфраструктуру должны был превысить 20% инвестиционной стоимости.

Именно по этим причинам девелоперы стремятся всеми возможными способами сократить стоимость работ по прокладке коммунальной инфраструктуры. “На сегодняшний день большинство застройщиков осознает важность обеспечения нового объекта качественными коммуникациями, так как данный вид работ оказывает влияние и на окружающие постройки, и на состояние сетей района в целом. Однако, с другой стороны, генподрядчик выбирается исходя из предложенного проекта по снижению издержек, а предельное уменьшение затрат и ускорение реализации не всегда происходят с учетом сохранения высокого качества материалов и работ”, – говорит Алексей Нелепо. Кроме того, по его словам, в ряде старых районов прокладка современных коммуникаций просто невозможна и только комплексная реконструкция сетей способна улучшить качество коммуникаций. “Поэтому в перспективе существенных изменений в конъюнктуре сегмента ожидать не приходится – улучшение качества городских коммуникаций в большинстве случаев встречает объективные препятствия, а застройщики высококлассных проектов даже сейчас разными способами их обходят, так как качественные системы коммуникаций можно организовать только за счет больших финансовых ресурсов”, – говорит эксперт.