НА АСФАЛЬТЕ: Недооцененная аренда

Возвращаясь к идее московского мэра, напомним, что по новому закону о мигрантах работодатель или любое принимающее лицо должны уведомить власти о прибытии мигранта в Россию в 10-дневный срок и заплатить госпошлину – 1000 руб. Штраф для работодателя, привлекающего нелегальных мигрантов, с 15 января этого года вырос до 800 000 руб. за каждого нелегала. Несложно предугадать, что перспектива платить подобные штрафы вряд ли вызовет отток желающих сдавать квартиры приезжим, тем более что приезжие в определенном ценовом сегменте составляют основную массу клиентов, а скорее рост числа идей, как подстраховаться от этих штрафов... С другой стороны, учитывая, что большинство договоров аренды никоим образом не регистрируется, встает вопрос: как московские власти планируют найти виновных?

Впрочем, пути есть. Сигналы “доброжелателей”-соседей, дополнительные циркуляры участковым, которые обязаны “проявить участие”, как говорится в социальной рекламе, проверки документов у новых жильцов в моменты выхода из подъезда уже во время аналогичной кампании по выявлению неплательщиков налогов с доходов от сдачи квартир принесли кое-какие результаты.

Смутные перспективы властных инициатив подстегнули многих квартировладельцев пересмотреть ставки на имеющуюся у них недвижимость. И, как ни странно, вовсе не в сторону уменьшения. Однако и резкого роста цен на рынке скорее всего не будет. “Рост цен на аренду жилья планомерный (сезонный), происходит ежегодно и связан с общим удорожанием уровня жизни и сезонным повышением спроса. И в этом году он не должен превысить 15% на рынке экономкласса и 7–10% на рынке аренды элитного жилья и жилья бизнес-класса, – комментирует ситуацию Мария Жукова, заместитель директора управления аренды холдинга “Миэль-Недвижимость”. – В то же время если говорить о сегменте экономкласса, то для многих нынешние цены на аренду жилья уже запредельны и превышают реальные финансовые возможности нанимателей”.

По мнению Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, текущие инициативы властей вряд ли могут изменить ситуацию, но, в принципе, реальное изменение такого положения сверху возможно. Это может произойти, например, в результате налоговой реформы, которая выделит из подоходного налога отдельной строкой “налог на доход, полученный в результате сдачи квартиры”, причем этот налог будет рассчитываться в зависимости от размера или площади квартиры. Также сыграть свою роль может ужесточение контроля со стороны налоговой полиции.

Многие профессионалы сходятся во мнении, что никакие инициативы властей не способны изменить текущую расстановку сил на рынке аренды, который все равно будет развиваться своим путем. Коммерческий директор компании “Ваш дом” Сергей Азбаров считает, что для отдельных групп граждан сдача жилья в аренду – основной источник дохода и увеличивать цену на аренду квартиры их провоцируют совсем не инициативы властей. По его словам, собственники жилья скорее используют эти слухи как повод, а реальным фактором влияния является банальное желание повысить свои доходы. Он также отмечает, что рынок аренды является настолько теневым и закрытым, что оперировать реальными цифрами сдаваемых квартир и как-то анализировать ситуацию крайне сложно.

И все-таки она вертится...

Когда нужно оправдать что-либо, в России традиционно принято кивать на Запад. Аналогичным образом дело обстоит и с ценой на аренду квартир. Одним из самых распространенных аргументов в защиту постоянно растущих цен является отсылка к европейской практике – там, мол, и подороже снимают. Правда, в этот раз мнения экспертов относительно цены и качества европейского рынка аренды порядком разошлись.

По данным АН “МИАН”, на сегодняшний день самая дорогая недвижимость в Монако и Лондоне. Снять квартиру в этих столицах стоит в среднем около $40 000 в год. Год пожить в Париже или Риме обойдется в $20 000. А самые недорогие квартиры – в Восточной Европе: так, в Софии и Праге годовая стоимость аренды студии площадью около 40 кв. м едва достигает $5000. Стоимость квартир в Осло и Берлине сопоставима с ценами на московское жилье: небольшую однушку сдают за $6300 в год. По поводу сопоставления жизненных условий в России и на Западе мнения экспертов снова расходятся. “Если брать элитное жилье – $5000–10 000 в месяц, то цены в Москве [почти] на уровне Лондона, Парижа и Нью-Йорка. На уровне, кстати, не только по ценам, но и по качеству. А вот если взять жилье по $1000–1500, то жить в России – качественнее и дешевле. За $1500 можно спокойно снять однушку или студию на Арбате. А за те же $1500 на Елисейских Полях вы с трудом найдете так называемую гарсоньерку – квартиру, где раньше жила прислуга. Она представляет собой клетушку общей площадью 10–15 кв. м где-нибудь на крыше, да и еще в районе, где вечером на улицу лучше не выходить. Серьезно, за $1500 или даже [аналогичную сумму в] евро вы сможете в Париже снять квартиру в чудовищном состоянии в не менее чудовищном районе”, – комментирует разброс цен Марк Нелюбин, управляющий директор агентства недвижимости Century 21 Star Realty. “Цена на аренду жилплощади в Москве во многих случаях выше, чем в других мировых столицах. Нужно учитывать, что даже при схожей цене состояние и качество жилплощади в Москве может быть значительно ниже. Прямые параллели проводить трудно, особенно в недорогих сегментах, которые пользуются наибольшей популярностью”, – считает Сергей Азбаров.

Но даже если не проводить параллели с Европой, то становится ясно, что оснований для падения цен на аренду нет. Ведь по всем законам рынка основной причиной роста цен является превышение спроса над предложением. А именно эту картину мы и наблюдаем в Москве который год. И это неудивительно: вся Россия хочет жить в столице, обоснованно считая, что оптимальные условия для жизни и заработков можно найти именно здесь. При этом надо отметить, что в массе своей арендаторы по-прежнему ищут недорогое жилье – по данным АН “Инком-Недвижимость”, в общем объеме спроса квартиры экономкласса занимают более 65% и он в течение года опережал предложение в среднем в 3–5 раз. По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир корпорации “Инком-Недвижимость”, в августе – сентябре прошлого года был зафиксирован пик спроса на жилье экономкласса: спрос превысил предложение в 5–7 раз. Неудивительно, что при такой активности потенциальных клиентов хозяева пользуются ситуацией и поднимают цены на жилье. “Основную роль в росте цен сейчас играет желание арендодателей выйти на уровень доходности прошлого года. Если раньше сдача квартиры внаем приносила хозяину 8–10% годового дохода, то сейчас он снизился до 4–5%. Хотя текущие ставки по банковским вкладам (наиболее консервативный способ получения дивидендов) варьируются в районе 7%, так что хозяева квартир становятся перед выбором – либо поднимать ставки, либо продавать квартиру и вкладывать деньги в другие виды бизнеса”, – комментирует ситуацию Киселева.

Аналогичного мнения придерживается Сергий Азбаров. По его словам, современные хозяева квартир ориентируются на свои желания и уровень цен на аренду в своем районе, а возможности арендатора не принимаются во внимание, как и реальная стоимость квартиры. Эксперты объясняют это тем фактом, что в Москве в съемном жилье заинтересовано огромное количество людей, поэтому даже самые несбалансированные предложения рано или поздно находят арендаторов.

Относительно идеального мерила цены на рынке аренды мнения экспертов расходятся. Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды АН “МИАН”, считает, что критерием оценки ситуации на рынке аренды экономкласса может служить скорее средняя зарплата в городе, а если речь идет об элитном сегменте, то более верным критерием будет стоимость квартиры. А по мнению Азбарова, привязка стоимости аренды к средней стоимости квартиры неверна. “Дополнительную квартиру приобретают скорее с целью сохранения средств, такой способ вложения денег в недвижимость не предполагает быструю отдачу, не стоит ожидать, что вернуть вложенные в квартиру средства при средней ставке аренды удастся ранее чем за 10 лет”, – поясняет он свою позицию. Марк Нелюбин предлагает свой критерий оценки: “Лично на мой взгляд, основной критерий оценки – это спрос со стороны иностранных компаний. Большинство [хороших] квартир (90%) арендуется для сотрудников иностранных компаний. Это если брать элитку. Что касается квартир вообще, то ни о какой средней заработной плате говорить не приходится. При средней зарплате в $600–800 по Москве вы не найдете вообще ничего. У нас была недавно квартира в Новогирееве – 1-комнатная, в хрущевке, с решетками на окнах за $800, так был тендер, огромное количество звонков и желающих. В результате сдали за $900 на трех человек. Много квартир сейчас снимается гастарбайтерами, которые готовы жить по 10–15 человек друг на дружке”.

С видом на будущее

Рост цен на аренду повлиял и на структуру спроса на рынке. Как уже отмечали эксперты, все большую популярность приобретает понятие “флэт-мейтс” – когда квартиру снимают на несколько человек или даже на несколько семей. Кроме того, если раньше существенное влияние на спрос и цену оказывало расположение дома у станции метро, то сейчас арендаторы обращают большее внимание на общую транспортную доступность. В нижнем сегменте недорогого жилья рост арендных ставок вынудил некоторых арендаторов снимать вместо квартир комнаты. А многие даже готовы сделать свой выбор в пользу квартир в ближайшем Подмосковье – была бы удобна дорога. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы. В этих городах квартиры в современном доме предлагаются от $400 в месяц, тогда как аренда единички в таком не самом экологически благополучном районе Москвы, как Марьино, обойдется в $650.

По мнению Рахмангуловой, ситуация на рынке аренды может развиваться следующим образом: если цена 1 кв. м будет расти, аренда тоже будет расти, но не с такой скоростью, как это происходит на рынке продажи. При таких обстоятельствах рост арендной ставки возможен не более 30% годовых. Если рынок будет находиться в процессе стагнации, то изменение арендной ставки не должно произойти более чем на 8–9%, т. е. в рамках годовой инфляции. “Разница обусловлена тем, что клиенты в этих сегментах разные: те, кто способен снять квартиру экономкласса, – совсем не те, кто способен ее купить. Если цены аренды увеличатся в большей степени, то потенциальный арендатор московского жилья уйдет с рынка Москвы в Подмосковье или будет снимать не квартиру, а койко-место. Тенденция снимать квартиру не на одну семью сегодня уже есть”, – говорит Рахмангулова. Сергей Азбаров также считает, что рост цен на аренду жилплощади продолжится, но выделяет его в отдельных сегментах рынка. По его словам, рост цен коснется 1-комнатных квартир, квартир, находящихся близко к центру, и элитных предложений. “2- и более комнатные квартиры экономкласса с недорогим ремонтом и устаревающей мебелью не сильно поднимутся в цене. Актуальной станет аренда загородного жилья в коттеджных поселках, а также сезонная аренда жилья за границей”, – комментирует Азбаров.

А вот Марк Нелюбин не видит на рынке никаких причин для роста цен. “Ничего такого, что могло бы спровоцировать рост арендных ставок, мы не видим. Ведь стоимость квартир сейчас не увеличивается, даже понижается; рост заработной платы в России не предвидится. Рост цен на аренду можно ожидать только в том случае, если будут строить больше “умных домов” или владельцы сдаваемых домов и квартир кинутся делать хороший дорогой ремонт”, – говорит Нелюбин. По его мнению, инвестировать в недвижимость больше невыгодно, желающих вложить деньги в недвижимость нет, и это значит, что цены в ближайшее время будут заморожены. Поэтому перспективы развития есть только у хороших, элитных квартир, учитывая текущий спрос на модерн и минимализм. Хотя надо признать, что среди опрошенных экспертов оптимистичный Нелюбин явно в меньшинстве: все остальные считают, что квартиры в столице недооценены и рост в ближайшее время сохранится.

Так, по мнению Галины Киселевой, в 2007 г. основное увеличение цен на аренду будет заметно в сегменте элитного жилья и квартир бизнес-класса. “Здесь имеет смысл обратиться к зарубежному опыту, где арендные ставки колеблются в среднем в диапазоне от 5% до 8% от стоимости квартиры. У нас они недотягивают до 5%. Так что потенциал у рынка есть – хотя Россия и отличается от западных стран, развивается она примерно по тем же экономическим законам”, – говорит Киселева. В то же время, по ее мнению, значительного роста ставок в сегменте типового жилья ждать не следует, цены в Москве ($650–700 за 1-комнатную квартиру экономкласса) вплотную приблизились к порогу, после которого арендаторы начнут снимать комнаты или перебираться в ближайшее Подмосковье.

Специалисты компании Blackwood также прогнозируют рост цен на аренду – хотя и не слишком существенный – исключительно в сегменте элиты. По данным департамента аналитики и исследований компании, линейка арендных квартир настолько широка, что практически не подвержена колебаниям спроса. Цены на квартиры колеблются от $1000 в месяц за малогабаритную квартиру в районе за пределами ЦАО до $35 000 в месяц за квартиру в центре Москвы площадью более 200 кв. м. “В целом ставки можно оценить как адекватные рынку, в противном случае рыночный механизм непременно скорректировал бы несоответствие спроса и предложения. В первом полугодии 2006 г. в элитном сегменте аренды отмечался рост цен на уровне 2% в месяц, а начиная с III квартала арендная плата корректировалась в основном за счет изменения курса доллара и ценовой ситуации на рынке продаж”, – комментирует Мария Литинецкая.