НА АСФАЛЬТЕ: Строители по недосмотру
“Большая часть реального самостроя – результат атмосферы беззакония, царившей в обществе в 90-е гг. Сегодня мало кто решится на реальный самострой, если не хочет просто так подарить кому-то вложенные деньги. Московский самострой сегодня – результат сложного процесса согласования и получения исходно-разрешительной документации, который зачастую срывает финансовые планы девелоперов и толкает их на противоправные действия”, – говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам генерального директора компании “Конти-Град” Владимира Костычева, “сейчас в Москве практически 50% строительных объектов имеют не до конца оформленные документы и в какой-то степени их можно считать самостроем”.
Разница в цифрах
Точное число незаконно построенных объектов в российской столице не знает никто – результаты подсчета сильно зависят от его методов. В середине февраля 2007 г. префект ЦАО Москвы Сергей Байдаков на пресс-конференции заявил, что с 2004 по 2006 г. на территории округа было выявлено 50 объектов самостроя. Как объяснил журналистам префект, самостроем в центре Москвы обычно являются небольшие здания площадью всего в сотни квадратных метров, но бывают и исключения. Почти по всем выявленным случаям, рассказал чиновник, местные власти уже приняли какие-то меры. Так, 14 объектов застройщики снесли добровольно, а одно здание обязались убрать в ближайшем будущем. По девяти зданиям префектура уже получила решения арбитражных судов, два из них удалось исполнить. В настоящий момент суды рассматривают еще девять аналогичных исков. Некоторые застройщики еще могут договориться с местными властями во внесудебном порядке: городская администрация предложила им добровольно снести в общей сложности 12 объектов. Однако не всегда московские власти могут одержать победу в суде: три представленных объекта суд не признал самостроем.
Ранее, в сентябре 2006 г., начальник городского Объединения административно-технических инспекций Иван Ищенко приводил более печальные данные. По его словам, в Москве насчитывается около 690 объектов несанкционированного строительства, из которых 365 – это новые здания, 135 – незаконные реконструкции, а еще 208 случаев относится к несогласованной прокладке инженерных коммуникаций. “Основной объем самостроя на сегодняшний день сосредоточен на окраинах, так как по причине высокой стоимости и дефицита земли в ЦАО объекты в центре в большей степени подвергаются проверкам на чистоту документации”, – говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов.
По его словам, “в Москве находится не менее 350 объектов самостроя”. К ним эксперт относит те строения, документация на которые не оформлена должным образом, у которых отсутствуют разрешения на строительство и отвод земельного участка, а сам объект построен при нарушении строительных норм и правил. “Большинство существующих самостроев было выведено на этапе преимущественного становления рынка – с начала 1990-х до начала 2000-х гг. Застройщики тогда стремились избежать затрат и сложностей по отведению земли и получению разрешений, а проверки в условиях меняющейся экономики и слабого законодательства можно было обойти. Таким образом, сегодняшний объем объектов самостроя представлен зданиями, построенными ранее и с тех пор не легализованными их владельцами”, – добавляет эксперт.
Виды самостроя
Как говорит руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” юридической компании “Вегас-Лекс” Юрий Борисенко, самострой бывает двух видов. “Во-первых, у человека есть участок земли, на котором он начинает строительство, затем эксплуатирует свой объект, пока никто не спохватится. Например, компания приватизировала завод или выкупила один корпус с выходом на улицу, реконструировала его, а документов никаких нет. Второй вариант более “добросовестный” и распространенный, когда люди оформляют и получают всю необходимую документацию, потом ждут финального документа – постановления правительства Москвы, для которого надо собрать не менее 25 подписей крупных московских чиновников. Его можно ждать год-полтора, за которые вся техническая документация устаревает и приходит в негодность. Поэтому люди начинают понемногу копать, проходит год – объект возведен, а документация, получается, окончательно так и не утверждена, разрешения нет”, – рассказывает он.
В зависимости от того, к какому из предложенных типов относится объект, он будет обладать определенными характеристиками. К первому типу относятся обычно объекты малой площади. “В большинстве случаев это небольшие здания, построенные в таких местах, где они долгое время могут не привлекать внимания общественности, например в лесопарковой зоне. Я встречал много офисов, расположенных в особняках на территориях, где строительство в принципе запрещено”, – говорит Илья Шершнев. “Еще одна категория возможных незаконных строений – маленькие магазины, которые строятся из быстровозводимых конструкций. К сожалению, многие из этих павильончиков, по сути, являются самостроем, и документация в порядке в лучшем случае у 70% из них”, – добавляет руководитель аналитической службы компании “Новый город” Наталья Ветлугина.
Второй тип самостроя, по словам экспертов, гораздо более распространен, чем первый. “Откровенно говоря, текущие обычаи строительства в Москве предполагают самовольное начало строительства и параллельное согласование всей исходно-разрешительной документации. Поэтому любой, даже самый крупный проект можно причислить к самострою”, – говорит Илья Шершнев. По словам Юрия Борисенко, самые сложные стадии – это департамент экономической политики и развития города (ДЭПР), а затем комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ г. Москвы, возглавляемый Александром Рябининым. “Например, мало кто понимает, как ДЭПР считает объем компенсации городу по нежилым объектам. Какие-то закономерности можно вывести, но никаких точных нормативов на этот счет нет. Например, департамент выдает расчет – $6 млн, застройщик, естественно, начинает торговаться, проходит месяц за месяцем, потому что никто не знает, где “дно”, до какой суммы можно опуститься и как”, – рассказывает эксперт. В свою очередь, ведомство Рябинина, по его словам, также отказывает в согласовании многих проектов уже на самом последнем рубеже выхода постановления, когда затрачено огромное количество сил и средств. “И если на этом этапе устранить претензии не получается, то многие готовы рискнуть и построить, а затем уже пытаться легализовать самострой”, – добавляет юрист.
“На сегодняшний день, для того чтобы получить полный пакет документов на строительство, необходимо потратить в два раза больше времени, чем на само строительство. Инвесторы вынуждены начинать строительство до получения всех необходимых документов, что может повлечь за собой штрафные санкции. Таким образом, экономится время, поскольку в ходе строительства есть возможность дооформить документы, так как в противном случае сдать объект в эксплуатацию нельзя”, – соглашается Владимир Костычев. По словам пресс-секретаря агентства недвижимости “Домострой” Елены Буравцовой, на основании неправильно оформленной документации объект может быть признан самостроем через несколько месяцев с начала работ. “Встречаются случаи, когда строительно-монтажные работы на объекте самовольного строительства практически завершены, объект готов к началу эксплуатации или уже фактически эксплуатируется, в то время как проектно-разрешительная документация не оформлена в установленном порядке. Могут отсутствовать согласования Москомархитектуры, заключения Мосгосэкспертизы и Государственной экологической экспертизы, разрешения Госархстройнадзора или Объединения административно-технических инспекций”, – добавляет эксперт.
Незаконно построенные объекты не только обладают общими генетическими чертами, но и характеризуются типологическим сходством. “Абсолютное большинство самостроев относится к сегменту коммерческой недвижимости: к городским жилым домам предъявляются значительно более строгие требования, и наличие необходимой документации четко проверяется, в том числе на этапе ввода в эксплуатацию. Конкретные характеристики объектов самостроя могут существенно различаться, однако некоторые закономерности есть”, – говорит Алексей Аверьянов. Например, по его мнению, большая часть самовольных строений второго типа имеет площадь от 3000 до 15 000 кв. м, так как более масштабные объекты еще на этапе застройки привлекают внимание властей и самовольное строительство пресекается до начала реализации.
По словам Натальи Ветлугиной, существует еще один тип самостроя, более популярный, – изменение этажности здания в процессе его постройки. “Например, компания получает разрешение на строительство пяти этажей, а на самом деле строит семь. С этим московское правительство научилось бороться. Всем известны случаи, когда в переулках Арбата сносили два этажа. Похожие случаи были и в других районах”, – говорит эксперт. По ее словам, сложнее обстоит дело на рынке жилья. “Эти лишние метры обычно оказываются проданными, и страдает тут уже окончательный покупатель. Например, одной из претензий к компании “Мастерок” было как раз то, что были проданы метры, на которые не было документов и разрешений. И у покупателей возникли проблемы с легализацией”, – говорит она.
Способы легализации
“Не секрет, что в России возможно практически все, в том числе легализовать самострой, вопрос только в том, сколько это может стоить. Интернет полон объявлений компаний, предлагающих подобные услуги”, – говорит Илья Шершнев. Однако если в последнем случае речь идет о не совсем официальной процедуре, то существуют и абсолютно законные способы легализации таких объектов. “Для легализации самостроя в Москве существуют законные методы – дооформить необходимый пакет документов. Официальные пути возможны для каждого случая, где, конечно, не нарушен уголовный закон. Это удорожает строительство, но другого метода нет”, – рассказывает Владимир Костычев.
“В Москве существует специальная комиссия по легализации самостроя, которая рассматривает вопросы, связанные с легализацией таких объектов. Обычно легализации подлежат те объекты, которые вписываются в зонирование генпланов, не нарушают этажности, технических условий и соответствуют СНиПам, СанПиНам, МГСН и иным нормативам. Чиновники устанавливают, что строение не противоречит планам, и разрешение комиссии позволяет пойти по техническо-экономическим согласованиям, например в тот же ДЭПР, но уже с более мягкими условиями. Однако Мосинвестконтроль эта процедура позволяет миновать”, – объясняет Юрий Борисенко. В результате, по его словам, компания получает все согласования и разрешение на строительство практически одновременно с вводом объекта в эксплуатацию. Более того, зачастую легализация самостроя – это заранее продуманный план для тех, кто не может пройти обычную процедуру оформления объекта. “Кому-то проще договориться с ДЭПР, а кому-то – с комиссией по самострою. Однако последним путем идут только совсем отчаявшиеся люди, которые не могут пройти иначе, потому что сохраняется риск того, что объект все-таки прикажут снести”, – добавляет эксперт. По его словам, на рынке жилья, несмотря на те же схемы, готовые объекты вряд ли будет кто-то сносить, потому что люди уже купили квартиры и снести дом – значит породить волну протестов в обществе.
“Нам известны ситуации, когда фактически готовые объекты недвижимости не имели государственной регистрации либо были построены с нарушением законодательства. Насколько мы можем судить, государство не заинтересовано в сносе построенных объектов, поэтому в таких случаях органы государственной власти предписывают владельцу узаконить строение. Для выполнения этой процедуры могут быть привлечены юридические агентства, которые среди своих услуг заявляют легализацию самостроя и могут сориентировать в последовательности выполнения действий по легализации строения”, – говорит руководитель исследовательского центра управления новостроек холдинга “Миэль-Недвижимость” Борис Флексер. Однако далеко не всегда застройщики прибегают к законной легализации.
Как рассказывают юристы, существует отдельный бизнес по легализации незаконного строительства через суды. Для этого застройщики пытаются выводить рассмотрение дела за пределы Москвы, регистрировать компании в регионах, а потом приезжать и исполнять решение уже в столице. Схема выглядит следующим образом. Генподрядчик подает в суд на заказчика строительства, чтобы он выделил ему долю в построенном объекте. Однако доля не может быть выделена, пока объект не зарегистрирован. В свою очередь, объект не может быть зарегистрирован, пока он не введен в эксплуатацию, а для этого надо выяснить, законно ли само строительство. Поэтому подается встречный иск о легализации объекта. Суд удовлетворяет иск о признании права собственности на объект, а по первоначальному может и отказать. Получается, что объект легализован без всяких комиссий по самострою и можно идти в регистрационную службу. По словам юристов, зачастую заказчик с генподрядчиком являются аффилированными структурами, а иногда даже и дочерними компаниями одной корпорации.
Таким образом, существуют три способа легализации самостроя: сбор необходимой документации задним числом, обращение в комиссию по самовольному строительству или полузаконное разбирательство в суде. Однако все эти действия обычно актуальны только для самостроев второго типа, организованных опытными застройщиками. В свою очередь, строители объектов небольшой площади предпочитают не торопиться с оформлением всех документов. “Как правило, пока городская комиссия по пресечению самовольного строительства не обнаружит соответствующий объект, собственники не начинают длительную и сложную процедуру легализации”, – говорит Алексей Аверьянов.
Меры пресечения
В борьбе против самовольных построек пальму первенства держит городская администрация. “В последние годы московские власти развернули активную борьбу с самостроем – в частности, уже приняты меры по 40% выявленных объектов. Кроме того, в Москве можно было в упрощенной форме зарегистрировать объект самовольного строительства до 1 января 2007 г., если при строительстве не были нарушены права соседей и муниципалитета. По идее московских властей, до 2007 г. самострои должны были быть легализованы, а пресечением дальнейшего самостоятельного строительства в городе с начала года занимаются специальные комиссии, созданные в каждом административном округе”, – рассказывает Алексей Аверьянов. Однако на практике, по его словам, большинство самостроев так и не прошло эту процедуру, так как подобные вопросы могут рассматриваться в суде очень долго, а собственники тем временем заканчивают строительство или продолжают эксплуатировать здание.
“Меры, принимаемые правительством в отношении самостроя, ориентированы скорее на предотвращение дальнейшей самовольной застройки, нежели на искоренение существующих объектов. На сегодняшний день уже созданы условия для сведения случаев самостроя к минимуму, поэтому в перспективе такая застройка будет крайне осложнена и практиковаться практически перестанет. Что касается существующих объектов, со временем власти закончат разбирательства с собственниками, легализовав или снеся здания, однако данный процесс может занять еще продолжительное время”, – объясняет эксперт. По словам начальника отдела оформления “Пересвет-Девелопмент” Ольги Ермолаевой, “в настоящее время, чтобы построить любой объект недвижимости на столичном земельном участке, необходимо разрешение правительства Москвы и это касается любых объектов недвижимости: гаражей, ракушек, временных построек, мансард или террас на кровле жилых домов”.
Для усмирения потенциальных самостройщиков городские власти уже провели несколько устрашающих актов сноса. Самым показательным из них стал демонтаж незаконно возведенных площадей офисного центра Europa House в Колокольниковом переулке. Первоначально инвестор, компания “Контус”, должен был построить здание площадью 4200 кв. м, однако позднее увеличил ее до 10 600 кв. м. В ответ на это территориальная община “Сретенка”, созданная жильцами, подала иск в суд с требованием снести постройку, а в 2003 г. префектура ЦАО отозвала все свои согласования. Как объяснили в префектуре, градостроительный план развития Мещанского района не позволяет строить здания площадью более 5000 кв. м. В итоге в марте 2006 г. арбитражный суд Москвы приказал снести лишние этажи, а в сентябре того же года это решение подтвердил и Федеральный арбитражный суд Московского округа. Решение было выполнено. Стоит отметить, что самостроем столичные власти признавали совершенно разные объекты. В свое время аналогичная судьба постигла компанию “Дон-Строй”: в ее доме в Филипповском переулке были снесены два незапланированных этажа. Кроме того, в январе 2006 г. Басманный межрайонный суд Москвы по иску Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора признал самостроем строительство кадетского корпуса в центре российской столицы, которое вело “Содружество МВД” в Большом Спасоглинищевском переулке.
“Многое из того, что строится в Москве на стадии до 3-го этажа, тем или иным боком относится к самострою. Полагаю, что около 50% новых объектов начинает возводиться без полного пакета разрешительной документации. Бывает даже, что разрешение на строительство выдается за день до разрешения на ввод в эксплуатацию”, – говорит Юрий Борисенко. При этом, по словам Владимира Костычева, “нет случаев самостроя, когда что-то построили без единого документа”. “Да, большинство объектов строятся с недооформленными документами – этому есть как объективные, так и субъективные объяснения. Бывают случаи, когда объект готов к сдаче госкомиссии, а разрешение на строительство еще не получено, или уже просрочен инвестконтракт, или закончилась аренда. Без сокращения сроков согласования документов решить проблему самостроя невозможно”, – объясняет эксперт.
Участники рынка недвижимости также советуют потенциальным покупателям недвижимости защититься от самостроя. “Тщательная экспертиза всей документации застрахует от любых неприятностей, но у подобного подхода, которым традиционно руководствуются все наши западные партнеры, есть ряд недостатков. Один из них – скорость принятия решений, так как иногда сделать полноценную экспертизу быстрее чем за 10 рабочих дней не удается. Другой – в большинстве случаев рекомендация юристов будет отказ от приобретения, так как каждый земельный участок хранит в себе множество подводных камней”, – говорит Илья Шершнев.