НА АСФАЛЬТЕ: Уходящая история

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы “МИАН – Агентство недвижимости”, в настоящее время в Москве насчитывается около 40 000 жилых строений. По оценке Russian Research Group (RRG), 5-этажный фонд Москвы на начало 2005 г. составлял более 10 000 домов, или 33 млн кв. м. Сюда входят все пятиэтажки – хрущевки, сталинки, дома дореволюционной постройки. По словам Валерии Родионовой, руководителя филиала “Сивцев Вражек” компании “Новый город”, сюда же относятся дома-коммуны, строившиеся в конце 20-х и в 30-х гг. прошлого столетия. Они не слишком удачны с точки зрения планировок, но в домах толстые стены, что позволило пристроить к ним шахты для лифтов. Еще одна категория – дома, строившиеся в конце 1940-х гг. Их много в Измайлове. В домах – высокие потолки, железобетонные перекрытия, большие площади квартир.

“До начала действия программы правительства Москвы по сносу пятиэтажек и ветхого жилья в жилищном фонде Москвы около 50% домов были высотой 1–5 этажей”, – говорит Алексей Кудрявцев. В настоящее время, по данным Бюро недвижимости “Агент 002”, доля пятиэтажек в жилищном фонде города составляет примерно 18,6%. Из всего объема пятиэтажек 48% приходится на кирпичные дома, 38% на панельные, остальные 14% – блочные.

5-этажная застройка есть практически в каждом жилом районе Москвы. По словам Ольги Побединской, директора по маркетингу БН “Агент 002”, 5-этажными домами застроены обжитой срединный пояс Москвы, районы конечных станций метро, к примеру “Новогиреево”, “Бабушкинская”, “Улица Подбельского” и др. Николай Андреев, генеральный директор “Пересвет-Недвижимости”, также выделил районы Бескудниково, Измайлово, Перово, Котловка, Лефортово. Исключение составляют административные образования, возведенные на резервных территориях Москвы, к примеру Митино, Жулебино и др. А также в черте города – в Марьине после вывода люблинских полей аэрации строили уже более высокие панельные или монолитные дома.

5-этажные дома располагаются и в центре города, но в отличие от периферийных районов, застроенных именно хрущевками, в ЦАО находятся немногочисленные особняки, возведенные в середине XIX – начале XX в., позже достроенные до высоты 5–6 этажей. А также добротные дома сталинского периода домостроения и отдельные жилые дома из кирпича, которые не попадают под снос.

Снести, оставить

Хрущевки – это часть жилого фонда столицы, объемы которого стремительно сокращаются. Причина – реализация программы столичного правительства по сносу 5-этажных домов первого периода индустриального домостроения, которая была принята в 1999 г. и должна быть завершена до 2010 г. Алексей Шленов, заместитель генерального директора по вторичному рынку жилья “Миэль-Брокеридж”, напомнил, что в число сносимых попали не все 5-этажные дома, а только серий К-7, 1605 АМ, 1МГ-300, II-32, II-35. “Согласно статистике это всего лишь каждая третья пятиэтажка в Москве”, – подчеркивает он.

По словам Алексея Кудрявцева, на данный момент в городе снесено около 44% намеченных объемов жилья. ЦАО стал первым округом, где ликвидированы все пятиэтажки периода индустриального домостроения – всего 150 000 кв. м жилья. “Самые большие объемы сноса 5-этажных домов по Москве сосредоточены в ЗАО, к 2010 г. в округе запланировано снести около 300 5-этажных зданий”, – уточняет он.

Дома серий I-510, I-515, I-511 признаны пригодными для реконструкции. По данным МИАН, такие дома находятся на ул. Яблочкова, 26, корп. 1–2; 28, корп. 1–2; ул. Милашенкова, 11, корп. 1–2; 13, корп. 1–3, ул. 1-й Вольской, 22, корп. 1, и по другим адресам. По словам Елены Комовой, директора управления маркетинга АН “Домострой”, только за счет реконструкции город должен получить дополнительно 4 млн кв. м жилплощади. В частности, около 300 000 кв. м пятиэтажек планируется реконструировать с увеличением этажности: в домах будут надстроены еще по четыре этажа. В рамках реконструкции пятиэтажки будут оборудованы лифтами и мусоропроводами. К торцевой части домов пристраивают дополнительные помещения. В них размещают маленькие магазинчики, ателье, химчистки.

Но не все эксперты одобрительно отзываются о планах столичного правительства заняться реконструкцией пятиэтажек. “Качество бетона и вообще стройматериалов, из которых сделаны пятиэтажки, низкое, – говорит Сергей Кутузов, заместитель генерального директора компании “Аллтек Девелопмент”. – Рассчитывались они на срок эксплуатации не более 30 лет, а стоят уже намного больше. Поэтому сейчас вести речь о реконструкции панельных домов – это просто безумие. Их значительно рациональнее снести и построить на их месте новые здания”. На пятиэтажке можно надстроить один, от силы два этажа, тогда как на их месте можно построить 17 и даже 22 этажа, соглашается Валерия Родионова.

Кладезь недостатков

5-этажные дома, за исключением старинных особняков и сталинок, в Москве относятся к числу непрестижных. Они не соответствуют требованиям сегодняшнего дня, хотя и вызывают положительные ассоциации у людей, когда-то ставших первыми новоселами малометражек. “Подавляющее большинство пятиэтажек было построено в 1950–1960-е гг., – говорит Елена Комова. – В эти годы первоочередной задачей было переселение тысяч семей из бараков и аварийных зданий в новые дома. Для реализации программы проектировщики создали такие серии домов, которые прежде всего можно было легко и быстро строить”. Качество домов, потребительские характеристики квартир в те годы были не главными критериями для строителей, их интересовали объемы.

Но через полвека эксплуатации панельные пятиэтажки стали практически разваливаться. По мнению экспертов, в домах очень остро стоит проблема гидроизоляции, как следствие, часто протекают крыши, промерзают стены. В постройках чрезвычайно низкий уровень теплоизоляции и вентиляции. На практике это означает, что квартиры зимой продувает, а летом в них душно. “В хрущевках я принципиальной разницы не вижу, блочная она, панельная или кирпичная, – говорит Валерия Родионова. – В таких домах серьезные дефекты в планировке. Полностью принесено в жертву соотношение жилой и нежилой площади. Комнаты увеличены, но часто комнаты проходные, а кухня, санузел, коридор просто микроскопические”. По словам Елены Комовой, 5-метровые кухни, 9-метровые комнаты и 4-метровые совместные санузлы с сидячими ванными для хрущевок – обычное явление. “Недостаток пятиэтажек – отсутствие вестибюлей и лифтов, помещений для охраны или консьержа”, – добавляет она.

По мнению Лидии Гречиной, директора по маркетингу корпорации “Инком-Недвижимость”, достоинств у 5-этажного жилья практически нельзя найти, так как в массе своей это устаревшее жилье как по конструктивным, так и по планировочным решениям.

Хотя, по мнению Алексея Кудрявцева, не стоит все дома оценивать однозначно. “Наиболее удачными считаются дома 507-й серии. Отличительные характеристики такого жилья – качественные панели, которые неплохо держат

тепло, хорошая “столярка” и наличие балкона”, – говорит он. А Денис Колокольников, генеральный директор RRG, к достоинствам панельной и кирпичной пятиэтажки хрущевской постройки относит их расположение. “В большинстве районов старой 5-этажной застройки есть зеленые дворики, практически нет домов этой категории, окна которых выходили бы на оживленные магистрали”, – отмечает он.

5-этажные сталинки по площадям и планировочному решению мало уступают современному жилью. К примеру, в доме на пересечении ул. Первомайской и 5-й Парковой жилая площадь 1-комнатной квартиры с изолированными комнатами – 63 кв. м, а общая превышает 80 кв. м. В квартире 9-метровая кухня, просторный раздельный санузел, большой коридор и балкон. Высота потолка – 3,2 м, к тому же на потолках сохранилась лепнина. По мнению Дениса Колокольникова, основной недостаток таких домов – отсутствие лифта, мусоропровода и наличие газовой колонки. “Но необходимо учесть, что качество строительства сталинок намного выше качества строительства 5-этажных панельных и кирпичных домов”, – подчеркивает Николай Андреев.

Спрос и предложение

Квартиры в 5-этажных домах – до недавнего времени востребованный товар на столичном рынке недвижимости. По словам Ольги Побединской, если в весенне-летний период покупатели обращали на дешевые пятиэтажки повышенное внимание и успеть купить в хрущевке квартиру было задачей № 1, то сейчас пятиэтажки находятся в хвосте рейтинга привлекательности у покупателей. Лидия Гречина объясняет, что спрос на жилье в пятиэтажках во многом зависит от его потребительских характеристик. В настоящее время спрос на некачественное жилье в некачественных пятиэтажках, к которым относится большая часть типовых панельных хрущевок, находится в состоянии отложенного, так как цены на эти квартиры нереально завышены и потенциальные покупатели ожидают дальнейшего снижения цен на них. “Хрущевки покупают потому, что на другие нет денег”, – говорит Валерия Родионова.

По словам Алексея Шленова, спрос на кирпичные пятиэтажки несколько выше, поскольку они обладают некоторыми преимуществами перед своими панельными собратьями – повышенной тепло- и шумоизоляцией. “Сталинские дома и дома довоенной постройки имеют выигрышное расположение и хорошие планировки, поэтому всегда есть покупатели, готовые их приобрести”, – говорит Гречина.

“Не стоит забывать, что в настоящий момент 5-этажных домов осталось намного меньше, чем, например, 9-этажных массовой застройки, поэтому и предложений не так уж много”, – напоминает Николай Андреев. По данным агентства Rway, на конец января 2007 г. на продажу было выставлено около 3150 квартир, расположенных в пятиэтажках, что составляет примерно 10% от общего предложения на рынке. Больше всего предложений на востоке, севере и юго-востоке столицы.

Как рассказал Алексей Кудрявцев, если еще три года назад доля 5-этажных домов в общей структуре спроса составляла свыше 20%, то к концу 2006 г. она снизилась до 15%. Если рассматривать спрос на 5-этажные дома в распределении по типу застройки, то можно отметить, что доля спроса на кирпичные здания за последние три года увеличилась с 60% до 70%. Интерес к блочному и панельному жилью, наоборот, упал с 40% до 30%.

По данным аналитического отдела департамента маркетинга “Инкома”, доля экспонируемых 1-комнатных квартир во всех пятиэтажках составляет 14% от всего объема предложения однушек, 2-комнатных квартир – 17%, а на долю продаваемых 3-комнатных в пятиэтажках приходится 13%. Многокомнатные квартиры в пятиэтажках, как и двушки, составили 17% от всех продаваемых многокомнатных квартир на вторичном рынке.

По словам Алексея Кудрявцева, ведущие позиции по спросу среди пятиэтажек стабильно сохраняют 2-комнатные квартиры, доля спроса на которые на протяжении нескольких лет составляет около 35%. Если еще три года назад такие же показатели наблюдались в отношении спроса на однушки, то сейчас интерес к ним несколько снизился и составляет около 30%. Популярность 3-комнатных квартир, наоборот, возросла с 20% до 25%.

При формировании спроса значение имеет планировка продаваемой квартиры. “В домах серии I-510 2-комнатную квартиру со смежными комнатами продать крайне сложно из-за ее неудачной планировки, – говорит Денис Колокольников. – Человек, оплачивая площадь двух комнат, по сути, получает одну”.

Поскольку для покупателей квартир в несовременных 5-этажных домах главную роль играют ценовые показатели жилья, то срок экспозиции квартиры тем меньше, чем ниже цена. По данным аналитической службы МИАН, средний период экспозиции 1-комнатных квартир наиболее низок и составляет 40–45 дней. С увеличением количества комнат период экспозиции возрастает, и, например, для 3-комнатных объектов его значение варьируется от 55 до 60 дней. Многокомнатное жилье в пятиэтажках может продаваться 2–4 месяца.

Ценовая лихорадка

Цены на квартиры в 5-этажных домах зависят от нескольких факторов. Первый – это качество жилья. Сюда же относятся планировка квартиры и ее метраж. Важное значение имеет территориальный признак – округ, район, улица, где расположен дом. При оценке квартиры все показатели суммируются.

“Реконструкция и капитальный ремонт способствуют повышению цены на квартиры, – говорит Комова. – Однако на какие-то большие прибыли владельцам отремонтированных хрущевок надеяться нет оснований – на сегодняшний день квартиры в пятиэтажках являются одними из наименее ликвидных. В зависимости от объема проведенных работ и достигнутых результатов цена за 1 кв. м может вырасти на 10–15%”.

По данным МИАН, по состоянию на январь 2007 г. средняя цена 1 кв. м жилья в 5-этажных домах составила $4343. Самые дорогие квартиры продавались на территории ЦАО, где 1 кв. м достиг цены $5929, и ЗАО – $4580. Традиционно самые дешевые предложения можно подобрать в ЮВАО, где 1 кв. м стоил $3729.

В течение года – с февраля 2006 г. по февраль 2007 г. в 5-этажных домах различных ценовых категорий (данные RRG) цены выросли на 72% (с $2515 до $4321 за 1 кв. м). Самый динамичный рост зафиксирован в сталинках, где цены выросли на 76% (с $2648 по $4660). Минимальным (68%) был прирост в квартирах, расположенных в кирпичных домах, с малой кухней, где цены за год выросли с $2670 до $4473 за 1 кв. м.

“Сейчас на рынке тенденция “расслоения” цен”, – рассказывает Елена Голубева, управляющий компании “Хирш-Москва”. – Дорогое жилье, классов “бизнес” и “элита”, продолжает дорожать, а вот на самое дешевое цены снижаются. Больше всего этот процесс поразил самые низкокачественные сегменты рынка – панельные и блочные пятиэтажки. По сравнению с ноябрем, когда на рынке был вообще пик цен, эта категория потеряла не менее 5% цены”. “Незначительная коррекция в сторону снижения средних цен предложения наблюдается и по сей день, – добавляет Лидия Гречина. – Только за первую неделю февраля панельная хрущевка подешевела на 0,6%”.

Ольга Побединская также считает, что цены на низкокачественное жилье в пятиэтажках в ближайшие полгода будут только падать. Объясняя неизбежный процесс тем, что за последние почти два года стоимость хрущевок неадекватно выросла по сравнению с другими типами жилья. И сейчас, на этапе стагнации, рынок скорректирует цены в сторону понижения. “На наш взгляд, падение стоимости к лету составит 8–10%”, – говорит она.

Аналитики “Инкома” предполагают, что велика вероятность корректировки цен в сторону снижения на жилье в некачественных пятиэтажках. “Но ожидать значительного падения в этом сегменте пока не приходится”, – резюмируют специалисты.