ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Обязательный, но не обязывающий диалог

Обычно слушания созываются в местном доме культуры или здании сельской администрации. Как правило, девелопер организует для сельчан небольшой фуршет. Один из застройщиков, правда, вспоминает курьезный случай, когда слушания проводились в свинарнике. “Мы отгородили там место, поставили столы и общались с народом, – рассказывает анонимный собеседник “Ведомостей”. – А что делать, если другого подходящего места у них не нашлось?”

Обустраивая коттеджными поселками Подмосковье, девелоперы подчас относятся к общественным слушаниям как к простой формальности – действительно, их участники права вето не имеют. Но не стоит рассчитывать на поголовную юридическую безграмотность и инертность населения, предупреждают эксперты. Ему может кто-то подсказать, как серьезно осложнить жизнь застройщикам.

Законная возможность

Статьи, регулирующие порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, появились уже в Земельном кодексе 2001 г., рассказывает Виталий Можаровский, партнер “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”. Оно осуществлялось либо без предварительного согласования мест размещения объектов (т. е. путем проведения торгов), либо с предварительным согласованием мест размещения объектов уполномоченным органом – исполнительной власти или местного самоуправления. Процедура необходимого согласования на местах появилась затем в новом Градостроительном кодексе и некоторых региональных законах и даже муниципальных актах. Во многих подмосковных муниципалитетах, к примеру в Красногорске, Одинцове, Можайске и др., существуют местные регламенты созыва и проведения общественных слушаний.

Это мероприятие необходимо при установлении публичных сервитутов, подготовке генерального плана развития поселения, проектов планировки и межевания в какой-нибудь местности и некоторых других случаях. Сергей Клименко, директор по корпоративному управлению и правовым вопросам Rodex Group, причисляет к последним изменение разрешенного вида использования земель,

изменение правил землепользования и застройки при строительстве и модификацию ранее утвержденного проекта.

Порядок проведения этого мероприятия стандартный. Главой муниципального района издаются постановления, где перечислены вопросы предстоящих слушаний, место и время их обсуждения. Сообщение о них появляется в местных газетах. Как правило, организационные моменты возлагаются на глав сельских поселений. Правда, признает Елена Борисова, начальник отдела земельных отношений “КомСтрин”, застройщик чаще всего сам берет на себя оповещение жителей, например развешивая объявления на столбах или приглашая людей персонально. “По опыту могу сказать, что жители, как правило, не слишком активны. Нам приходится потрудиться, чтобы обеспечить явку”, – сетует она. Правда, в законе не сказано, каким должен быть кворум, поэтому присутствия даже пары селян, случайно забредших “на огонек”, может быть достаточно. “Законодательно процедура регистрации участников не закреплена, – признает Клименко, – поэтому при ее оформлении возможен подлог, а сами слушания могут произойти фиктивно, только на бумаге”.

В назначенное время проводится регистрация участников, избираются председатель собрания и секретарь. Председатель объявляет повестку дня, и начинается обсуждение. Основное выступление – это доклад застройщика, который рассказывает о проекте, демонстрирует плакаты, макеты и т. п., приводит цифры и факты. “Жители сами должны сделать вывод о целесообразности нового строительства”, – уверен Виктор Козлов, коммерческий директор “Авгур Эстейт”.

Правда, делится впечатлениями от проведения общественных слушаний РR-директор УК “Северо-Запад” Марина Дыкина, для сельчан это мероприятие становится чем-то вроде масштабного сельского праздника. “Люди не были готовы получить информацию или увидеть реальные планы реконструкции и застройки района, а шли на слушания в парадных платьях, как на светскую тусовку, просто пообщаться”, – вспоминает Дыкина. По ее словам, больше всего поражает юридическая безграмотность населения. “Всех волновали проблемы ЖКХ, иной раз задавались вопросы об экологии, но никто не поинтересовался законностью намерений заказчиков, их возможностями и гарантиями обеспечения этих намерений и обязательств”, – удивляется она. “Юридическая неграмотность нашего населения может свести эту процедуру к простой формальности, поскольку мало кто из присутствующих может в полной мере оценить те или иные правовые последствия принимаемых решений, – продолжает Клименко. – По смыслу статьи 28 ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” публичные слушания носят факультативный (рекомендательный) характер, и это, как правило, закрепляется в соответствующих нормативных актах муниципальных образований”.

Чаще всего местное население интересуется благоустройством окружающей территории, ремонтом дорог, очисткой рек, ликвидацией стихийных помоек и т. д., перечисляет Андрей Федака, заместитель генерального директора Vesco Group. В случае строительства у большой воды возникают вопросы по использованию общественных пляжей, рядом с которыми будет расположен поселок. Поднимаются вопросы экологии – вывоза строительного мусора, неприкосновенности близлежащих зеленых насаждений, дополняет он. По его словам, для проведения общественных слушаний необходимы полный пакет документов на земельный участок и договоренность с главой сельского округа. Для более показательной демонстрации и во избежание дополнительных вопросов на заседании имеет смысл продемонстрировать окончательный вариант генплана и макет объекта.

Сила общества

Общественные слушания – далеко не самый проблемный этап при реализации проекта, признают девелоперы. Но ситуация может измениться. Примеры, когда сила общественного мнения заставляет инвесторов менять свои планы, перестают быть единичными. В дальнейшем они будут множиться, прогнозируют эксперты. “Застройщики могут столкнуться с ситуацией, когда хозяева домовладений в соседнем поселке не согласятся с важными составляющими нового проекта, – к примеру, жители выступят против сооружения торгового молла или любого другого объекта, привлекающего значительные потоки посетителей, – и будут вынуждены идти им навстречу в ущерб своим интересам”, – предупреждает Федака.

“По результатам слушаний делается заключение – оно поступает в специально созданную комиссию (с участием местной администрации, представителей законодательной власти), – продолжает Елена Борисова. – Итоги заседания публикуются в местных газетах. На их основании проект строительства может быть пересмотрен”. “Общественные слушания могут довольно сильно повлиять на судьбу проекта, – категоричен Роман Рыжков, начальник отдела загородной недвижимости ГК “Вашъ финансовый попечитель”. – Как минимум его могут вернуть на доработку. Теоретически даже можно стройку остановить – все зависит от конкретных людей”. Рыжков говорит, что ему известна пара примеров в ближнем Подмосковье (в Химках и Видном), когда жители взбунтовались против строительства домов и девелоперам, собирающимся строить многоквартирные дома, было отказано в освоении участка.

Все, как один, собеседники “Ведомостей” признают, что общественные слушания – это полезное мероприятие, на нем девелопер из первых рук узнает, с какими сюрпризами он может столкнуться, заранее снять потенциальные проблемы, погасить конфликты еще в зародыше. Это лучше, чем решать неожиданно появившиеся вопросы на поздних стадиях реализации проекта.

Хотя закон не требует получать согласие населения по каждому конкретному вопросу, уполномоченный орган вправе отказать, например, в изменении разрешенного вида использования земельного участка, говорит Клименко. Правда, надеется он, это возможно только “в исключительных случаях, если протест носит массовый и обоснованный характер”. Участие граждан хотя и носит рекомендательный характер, но не является фикцией в решении вопросов развития территории. По словам Клименко, уже есть прецеденты, когда отказ в предварительном согласовании места размещения объекта и предоставлении земельного участка признавался правомерным из-за несогласия населения.

Можаровский приводит пример из собственной практики. В одном из районов Московской области на месте бывшей свалки инвестор, расчистив площадку, построил комбинат. В спешке про общественные слушания забыли. Когда объект готовился быть сданным в эксплуатацию (а это значит, что был нанят и обучен персонал, собраны заказы с расчетом, что через месяц начнут работать), жители одной из окрестных деревень (находящейся в нескольких километрах от застройки) обратились в суд с требованием остановить приемку объекта госкомиссией. Мотивировка – вредные выбросы комбината якобы могут ухудшить экологию, нанести вред здоровью, к тому же такое соседство снижает стоимость их загородной недвижимости. “Жители мирились с существующей свалкой, но выступили против комбината, который даст им рабочие места? – удивляется Федака. – Вряд ли какой-нибудь эксперт сможет дать точную оценку, как изменится стоимость деревенского домика, если в нескольких километрах от него вместо помойки возведут завод”. Можаровский уверяет, что новый комбинат представлял собой “современное производство со всеми необходимыми очистными сооружениями, практически безотходное и безвредное для окружающей среды”. Но суд иск удовлетворил. “Нам потребовалось целых пять месяцев, чтобы отменить это решение. Естественно, девелопер понес значительные убытки – и финансовые, и моральные: был нанесен удар по его репутации”, – резюмирует юрист.

Роман Рыжков рассказывает, что на слушаниях по “Рузской Швейцарии” застройщик, идя навстречу пожеланиям жителей, был вынужден сделать в проектируемом коттеджном поселке общий пешеходный проход к воде. “В “Васильевском” мы на собственной земле разобьем парк, куда будет свободный доступ для всех желающих, а не только для обитателей коттеджей. Последние наверняка будут этим недовольны: платя по $300 000, они, очевидно, хотели бы большей закрытости и уединения”, – добавляет он.

На общественных слушаниях о строительстве поселков Vesco Group, таких как Istrian Monopoly, “Лесавино” и “Истринские усадьбы”, жители высказали пожелания по ремонту и освещению дорог и благоустройству окружающих территорий, вспоминает Федака. Отдельно обсуждались ограды поселков – люди требовали максимально вписать их в местный ландшафт.

С надеждой на доброго дядю

“Каждый новый проект оценивается с разных точек зрения: контролирующими органами, местными инстанциями и заинтересованными жители обустраиваемого района”, – рассказывает Козлов. Он признает, что в ходе общественных слушаний очень часто бывают озвучены интересные предложения, ускользнувшие от внимания девелоперов. Но нередко бывают и деструктивные предложения, отражающие интересы одного собственника. “Раньше (до введения законом о местном самоуправлении уведомительного характера слушаний. – “Ведомости”) это могло стать причиной затягивания реализации проекта и конфликта между сторонами. Теперь ситуация изменилась: собственник отстаивает свои интересы в частном порядке в суде в случае обоснованных претензий к застройщикам”, – доволен Козлов.

На слушаниях жители, как правило, пользуются случаем пообщаться напрямую с администрацией, задать какие-то личные вопросы, говорит Борисова. Нередко – что-то потребовать: и у властей, и у застройщиков, причем далеко не всегда обоснованно. “К сожалению, потребительское отношение присутствует, – сетует Рыжков. – Нам, к примеру, заявляли: “Давайте мы сначала заживем, как в Швейцарии, а потом будем строить ее в Подмосковье”. Люди не понимают или не хотят понять, что для этого нужно работать – подарки им никто делать не будет”. “Например, мы проводим газопровод, но подключаться к нему домовладения должны будут за свои деньги. Все дороги в Рузском районе мы также не собираемся ремонтировать. Социальная нагрузка на девелопера должна быть разумной – мы не против того, чтобы оказать помощь району, но инвестор должен не только вкладывать, но еще и зарабатывать деньги”, – откровенен Рыжков. В Сычево “Вашъ финансовый попечитель” планирует построить детский сад и школу. Если жители окрестных деревень захотят отдать туда детей, никто не будет против, но эти учреждения частные и бесплатно никто никого учить не будет.

“Когда застройщик приходит с большим проектом, администрация пытается повесить на него массу вопросов социального характера”, – подтверждает Борисова. Например, в одном из поселений ближнего Подмосковья “КомСтрин” обязали построить пожарное депо, локальные очистные сооружения, которые обеспечивали бы не только жителей возводимого компанией объекта, но и жителей близлежащих городов. При строительстве “Зеленого мыса” компания тянула дополнительные несколько километров газопровода.

В Московской области большие проблемы с коммуникациями, водо- и газоснабжением, электричеством. Мощностей катастрофически не хватает. Поэтому возможность для застройщика подключения к существующим сетям часто связывается администрацией с обязательством их реконструкции. Застройщики, в свою очередь, правдами и неправдами пытаются подключиться к коммуникациям без дополнительных обременений. В результате случаются аварии и, как результат, проблемы с электро- и газоснабжением. “Несколько лет назад жители Николиной Горы почти всю зиму сидели без света и газа, – вспоминает Владимир Яхонтов, заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”. – Она в то время активно застраивалась коттеджными поселками, слишком много дополнительных подключений, сети просто не выдерживали”.

Бойся, застройщик

Застройщики не припоминают, чтобы местные власти или активисты откровенно пытались использовать общественные слушания в собственных интересах. “Администрация может вставлять палки в колеса застройщику, но делать это прилюдно, на слушаниях, вряд ли кто-то будет”, – делится Рыжков. По его словам, большую роль здесь играет психологический момент: в деревнях все друг друга знают, и местная власть заинтересована в том, чтобы сохранить лицо перед избирателями. “Как правило, люди разумно подходят к обсуждению вопросов. Провокаторы, наверное, бывают, но у нас особо конфликтных случаев не было, хотя недовольные есть везде и всегда”, – уверяет Рыжков.

“Общественные слушания – это просто сбор мнений, конфликты на них происходят, если есть изначальное противостояние жителей и администрации”, – говорит Борисова. В этом случае это мирное в общем-то мероприятие становится поводом для выяснения отношений. Но обычно люди собираются обсудить конкретные вопросы и слушания проходят практически полюбовно. Борисова считает, что для людей это хорошая возможность узнать, что делается рядом. “Подмосковье развивается, строительство будет продолжаться, этот процесс не остановить”, – уверена она.

Федака говорит, что большинство провокационных моментов на общественных слушаниях касается проблем землеотвода участка: “Участники разорившихся сельхозпредприятий требуют пересмотра прав собственности на земельный надел или конкретную его часть”. Но если проект согласован и без проблем достиг стадии общественных слушаний, то, как правило, подобные неприятные ситуации не влияют на его дальнейшую судьбу. “Практика создания инициативных групп, препятствующих реализации проекта, более актуальна для городской застройки, когда интересы девелопера пересекаются с интересами жителей близлежащих домов. К примеру, он строит в неудобном месте для них паркинг, заправочную станцию или торговый центр”, – отмечает Федака.

Например, в Интернете есть форум жителей Красногорска, выступающих в защиту парка, расположенного на территории района, где застройщик предлагал сделать спортивно-оздоровительный комплекс. Его вдохновители обучали “новобранцев”, т. е. обычных жителей, как вести себя на общественных слушаниях. Вот выдержки из переписки: “На слушания не должны идти люди эмоциональные, нервные и не умеющие выражать словами свои мысли без использования нецензурных слов. Предпочтительнее люди постарше (лет 40 и выше) – их будут серьезнее воспринимать. Следует быть готовым, что на слушаниях предоставят радужные прогнозы о том, что деньги в бюджет потекут рекой, зарплаты и пенсии тут же вырастут в 10 раз, на оставшиеся деньги рядом с Волоколамкой построят еще два шоссе и в Красногорске появятся отдельное, собственное метро и аэродром. Нужно подумать, что этим прогнозам противопоставить: примеры из прошлого – мол, то-то и то-то застроили, а насколько выросли зарплаты и где наше метро? Нужно подумать, кто какие вопросы будет задавать, какие ответы на них дадут и что спрашивать дальше. Нужно записывать на бумажку (диктофоны и прочие средства могут не допустить) все, что будет сказано, кто конкретно и что сказал. Особое внимание – к цифрам и номерам документов, тут обычно все врут. Если в зале будет пресса, следует иметь несколько “провокаторов”, каждый из которых будет задавать провокационные вопросы типа “Мы тут все не первый год живем – скажите, какую взятку дали вам за продвижение этого проекта?”. Все остальные поддержат этот вопрос гулом. Провокатора удалят из зала (и, в принципе, могут арестовать – это было бы неплохо, поскольку позволит удержать внимание прессы), поэтому каждый из них должен иметь только один вопрос и быть готовым к общению с милицией”. Апофеозом виртуального общения стало предложение одного из форумчан “забомбить здание администрации”.