ДОХОДНОЕ МЕСТО: Инвесторы хотят прозрачности
Правда, некоторые объекты, позиционирующиеся как класс А, являются таковыми лишь в понимании застройщиков – большинство проектов в городе реализуют местные компании. Пришлых девелоперов, незнакомых с местной спецификой и представителями властных структур, здесь не очень привечают. Но и сами варяги, в свою очередь, осторожничают: их пугает неупорядоченность самарского земельного рынка.
Престижный долгострой
Лидируют по объемам строительства офисный и торговый сегменты, в них определены ведущие игроки. Но уже сейчас наиболее дальновидные застройщики, опасаясь грядущего перенасыщения, проявляют все больше интереса к недооцененным ранее рынкам загородной и складской недвижимости. Гостиницы популярностью у самарских инвесторов пока не пользуются – из-за долгих сроков окупаемости. Поэтому крупные проекты в отельном сегменте развивают преимущество транснациональные операторы.
За последние два года, по разным экспертным оценкам, в эксплуатацию в Самаре было сдано более 200 000 кв. м офисной недвижимости. “Эта отрасль лидирует сейчас по объемам”, – говорит Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании “Поволжский центр развития”. Виктор Антипов, генеральный директор компании “Индэст-Девелопмент”, отмечает, что торговая недвижимость является такой же доходной, как и офисная, но ритейлеры предъявляют больше требований, чем бизнесмены. “Арендаторам офисов в отличие от торговых сетей не нужно, чтобы к зданию мог свободно подъехать большегрузный транспорт, неважны для них и покупательские потоки”, – развивает мысль коллеги Владимир Ерофеев, заместитель генерального директора риэлторско-строительного центра “Мабис”.
“До 2005 г. спрос на офисы в Самаре в 1,5–2 раза превышал предложение”, – говорит Евгений Поберезкин, генеральный директор ИК “Дом”. Но уже в начале 2006 г. на рынке появилось достаточно предложений: большинство современных бизнес-центров было сдано в конце 2005 г. Хотя к классу В из новых офисных площадей эксперты относят менее половины (70 000 кв. м), остальное, по их словам, – некий промежуточный вариант между В и С. Виктор Антипов выделяет среди современных офисных комплексов высокого класса БЦ “Витязь”, “Деловой мир”, “Скалу”, “Алабинский”, “Глобус”, БЦ на ул. М. Горького, Sky City, “Миллион” и “Наш Арбат”.
По словам Чемпинской, девелоперы не случайно увлеклись помещениями высокого уровня. В Самару приходит много крупных федеральных игроков, они открывают свои филиалы и нуждаются в качественных офисах, объясняет она. “Для крупных компаний – как самарских, так и национальных – размещаться в офисах высшей категории – вопрос престижа”, – добавляет Игорь Рязанов, заместитель управляющего компании “Информатика”. Но пока в Самаре нет сданных бизнес-центров класса А. Хотя девелоперы, работающие в офисном сегменте, именно так позиционируют свои объекты, но эксперты относятся к их заявлениям скептически. “Существующие офисные центры недотягивают до класса А, не соответствуют ему по всем признакам общепринятой классификации”, – говорит Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки компании “Спектр недвижимости”. Самарский рынок ждет, что в этом году будет сдан первый комплекс настоящего класса А. Его строит компания “БЭЛ Девелопмент”.
Для большинства местных фирм офис высокого класса пока не является предметом первой необходимости. Они готовы удовлетвориться и помещениями среднего уровня. “Для них важны более-менее приличный ремонт и основные коммуникации – выделенные телефонные и интернет-линии, т. е. нужен средний уровень помещений”, – говорит Ерофеев. Однако строительство новых зданий класса С уже почти не ведется, констатирует Антипов. Он упоминает лишь несколько объектов: офисный центр “Олимп” и гаражно-офисное здание на пересечении ул. Губанова и Московского шоссе, помещения на ул. Санфировой, 95 (общая площадь – 4000 кв. м) и ул. Гаражной, 3–4 (11 500 кв. м), БЦ “Струковский” на ул. Красноармейской, 1 (3000 кв. м).
На 2006 г. была заявлена сдача многих офисных центров, и эксперты опасались грядущего насыщения рынка. Но их прогнозы не оправдались – сроки строительства были сдвинуты на 2007 г. Девелоперы объясняют такие изменения в планах разными причинами: у кого-то возник недостаток финансирования, кому-то помешала смена городской власти. В конце 2006 г. в Самаре выбирали нового мэра, и до объявления результатов голосования чиновники не торопились подписывать нужные разрешительные документы. Антипов признается, что в Самаре не более 65% заявленных проектов сдается в сроки, более или менее близкие к анонсированным.
Риэлторы надеются, что офисные комплексы, которые не были сданы в конце прошлого года, будут введены в эксплуатацию в 2007 г. Это БЦ “БЭЛ Девелопмент” (15 000 кв. м), “Активный капитал” (5500 кв. м), следующие очереди “Витязя” (почти 60 000 кв. м) и “Делового мира” (19 000 кв. м), комплекс “Лазурный” (17 000 кв. м), “Биг-Бен” (13 000 кв. м) и “Вертикаль” (8500 кв. м). Поберезкин говорит, что в текущем году офисный рынок, как обычно, пополнится и за счет вторичных продаж: у части площадей перестроенных административных зданий и существующих офисных центров регулярно меняются арендаторы или владельцы.
Оценивая данные перспективы, эксперты все-таки прогнозируют возможное перенасыщение рынка офисов. Правда, не в этом году. “Активное развитие бизнеса в Самарском регионе и продолжающаяся экспансия федералов позволят рынку офисов остаться привлекательным для инвесторов в среднесрочной перспективе даже в условиях роста конкуренции”, – убежден Винтаев.
Чемпинская советует инвесторам вкладываться в офисные помещения, расположенные в современных торгово-офисных центрах. По прогнозам аналитиков ИК “Дом”, в случае покупки подобных площадей на этапе строительства инвестор может получить прибыль до 25% годовых. По оценкам Ерофеева, в прошлом году офисные площади подорожали примерно на четверть, арендные ставки на них выросли
максимум на 10%. “В 2007 г. эта динамика сохранится”, – прогнозирует он. С ним не соглашается Винтаев, который считает, что рост ставок аренды может превысить 20%. В последнее время было много предложений по продаже, что отмечалось участниками рынка. По их оценкам, стоимость продажи 1 кв. м качественных площадей в центре города доходила до $2000, в отдаленных районах 1 кв. м мог стоить $1000–1500 в зависимости от характеристик здания. “Покупка-продажа офисов выгодна обеим сторонам: бизнесмены не хотят зависеть от возможного повышения арендных ставок, а девелоперы не могут позволить своим проектам окупаться слишком долго”, – объясняет Чемпинская. Однако, по мнению Винтаева, такая ситуация может спровоцировать дефицит на арендуемые площади. По данным Чемпинской, сейчас аренда 1 кв. м офисных помещений в современных комплексах в центральных районах города составляет 800–1000 руб. в месяц, в удаленных – 400–600 руб.
Торговля без дефицита
Сфера торговой недвижимости в последнее время тоже развивалась довольно активно. В 2006 г. на рынок вышли такие масштабные и качественные объекты, как “МегаСити” (58 000 кв. м), Castorama (11 500 кв. м), вторая очередь ТЦ “Парк-Хаус” (34 000 кв. м, после чего общая площадь комплекса составила 54 000 кв. м), ТЦ “Молот” (3256 кв. м), МЦ “Мягкофф” (15 000 кв. м) и Metro Cash & Carry (8600 кв. м). По данным аналитического центра компании “Индэст-Девелопмент”, сейчас в Самаре насчитывается 46 торговых центров. ТЦ современного образца в городе не более 20. У трех из них площадь более 20 000 кв. м. Это мегакомплекс “Московский” (120 000 кв. м), “МегаСити” (58 000 кв. м) и “Парк-Хаус” (54 000 кв. м). К крупным и качественным объектам эксперты относят еще ТЦ “Империя” (20 000 кв. м), “Фрегат” (17 000 кв. м), “Русь-на-Волге” (15 000 кв. м). “В городе сформированы два основных торговых коридора: в районе ул. Ново-Садовой, где построено шесть ТЦ, и Московского шоссе – там располагаются 15 ТЦ”, – рассказывает Антипов.
По данным Антипова, девелоперы заявили еще о 15 торговых проектах. К наиболее масштабным участники рынка относят молл “Мега” (общая площадь – 130 000 кв. м, инвестор – IKEA), ТРЦ “Планета” (120 000 кв. м, застройщик – “РосЕвроДевелопмент”), ТРК в районе пересечения ул. Авроры и ул. А. Овсеенко (около 90 000 кв. м, девелопер – “Виктор и Ко”). Довольно крупными, по оценкам аналитиков “Индэст-Девелопмент”, будут ТЦ “Бристоль” (55 000 кв. м, фирма “Аттис”), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки (53 000 кв. м, ГК “Берег“), ТРК “Рубин” (40 000 кв. м, фирма “Рубин”) и ТРК “Мост” на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова (27 200 кв. м, компания “Форра”). Большинство из них планируются к сдаче в 2008–2009 гг. В этом году фирма “Аттис” обещает сдать “Бристоль”. По информации Ерофеева, возможно, в этом году на рынке появится и “Мост”.
Рост цен на торговые площади, по данным департамента оценки компании “Спектр недвижимости”, в прошлом году составил 30%. Арендные ставки выросли не очень ощутимо – примерно на 10%. Хотя в 2007 г. не будет сдано практически ни одного крупного проекта, риэлторы не ждут экстраординарного роста цен. Они объясняют это тем, что рынок насыщен и предложений хватает. Антипов даже заявляет, что многие торговые центры испытывают недостаток арендаторов – из-за возрастающей на рынке конкуренции.
“Сейчас 1 кв. м торговых площадей в центре города может стоить $2000–3000, в спальных районах – от $1400”, – рассказывает Винтаев. По словам Чемпинской, на ул. Ленинградской и Куйбышева, где расположены дорогие бутики, стоимость 1 кв. м может доходить и до $3500. По ее данным, ежемесячные арендные ставки в центре составляют от 1000 до 5000–6000 руб. за 1 кв. м в зависимости от характеристик помещения. По данным Ерофеева, в спальных районах аренда обойдется в 600–800 руб. за 1 кв. м в месяц.
Почти все крупные центры – как торговые, так и офисные – строят самарские компании. Их преимущество заключается в знании местной специфики. Приход национальных игроков тормозит неразвитость самарского земельного рынка. Представители некоторых крупных федеральных структур анонимно жалуются на то, что в Самаре очень сложно получить земельный участок, не имея связей с местными властями. По их мнению, в других регионах Поволжья, например в Ульяновской или Саратовской областях, дело с этим обстоит гораздо лучше. Например, шведская компания IKEA объявляла о своих планах построить ТЦ в Самаре с 2002 г., но сроки строительства регулярно переносились из-за проблем с получением землеотвода. Начать осваивать участок компании удалось только в 2006 г.
С 2005 г. в Самаре стали строить не просто большие магазины, а торгово-развлекательные центры. Галина Сорокина, руководитель отдела коммерческой и загородной недвижимости ИК “Дом”, говорит, что для покупателей они особенно привлекательны. Например, в “Парк-Хаусе” открыты “Планета Боулинг”, мультиплекс “Киномечта”, специальный детский центр. В “Мегакомплексе” развлекательная часть представлена аквапарком, мультиплексом “Каро Фильм”, боулинг-центром.
Активно развивается сегмент специализированных комплексов. Например, только в 2006 г. к существующим подобным ТЦ, таким как строительные “Семь гномов”, “Мегастрой”, Castorama, мебельные “МегаМебель” и “МегаМебель-2”, “Интермебель” и “Планета мебели”, прибавился мебельный центр “Мягкофф”. Расширила свои площади и “Планета мебели” – с 6000 до 10 000 кв. м, по словам Сергея Попова, руководителя отдела маркетинга и развития ТЦ.
По мнению Максима Хвостова, директора по риэлторской деятельности компании “Дисса”, довольно перспективен сейчас и формат локальных торговых центров – площадью около 5000 кв. м, расположенных, как правило, в густонаселенных спальных районах. В качестве удачного примера он приводит “Апельсин” и “Орбиту”. “Они служат цивилизованной альтернативой районным рынкам, – рекламирует их преимущества Хвостов. – Ведь для разовых закупок товаров повседневного потребления люди не поедут, например, в Metro Cash & Carry”.
В общем, резюмируют эксперты, пока что рынок торговых площадей остается довольно привлекательным для инвесторов. “К региону продолжают проявлять интерес крупные национальные и иностранные сетевые операторы”, – аргументирует Винтаев. К нему присоединяется Чемпинская, рекомендуя инвестировать в торговые помещения по крайне мере до 2007 г. В последующие годы, когда сдадут все заявленные сейчас объекты, рынок может начать испытывать перенасыщение. “Из-за этого уже сейчас инвесторы стали уделять больше внимания складской и загородной недвижимости”, – констатирует Сорокина.
Лидер про запас
Сегмент складской логистики был одним из самых медленно развивающихся на самарском рынке коммерческой недвижимости. Сейчас ситуация постепенно начала меняться. “Инвесторы стали проявлять усиленный интерес к этому не оцененному ранее направлению”, – отмечает Поберезкин. Антипов говорит, что девелоперы строят терминалы классов А и В. “Приход в регион крупных сетевых ритейлеров не только повышает количество высококлассных объектов торгово-офисной недвижимости, но и стимулирует качественное развитие рынка складов”, – объясняет он. Рынок складских услуг Самары начал развиваться не так давно, на нем преобладали старые неотапливаемые помещения. Качественные объекты стали строить в последние два года.
Долгое время терминалы высоких классов были в остром дефиците. Крупные производители, такие как Nestle, “Балтика”, заводы PepsiCo и Coca-Cola, местные компании “Самара-Продукт”, “Аллегрето”, аптечные сети “Вита” и “Имплозия”, были вынуждены строить хорошие склады своими силами.
Разумеется, дефицит складских терминалов еще не исчерпан, но постепенно начинает смягчаться, говорят участники рынка. По разным оценкам, сейчас в Самаре около 200 000 кв. м складских помещений классов А и В. Крупнейшие комплексы – у Средневолжской логистической компании (общая площадь – 80 000 кв. м, из них 55 000 кв. м – склады класса А, 25 000 кв. м – класс В), компании “Армада” (около 25 000 кв. м), группы “Союз” (около 25 000 кв. м), Nestle (18 000 кв. м), компании “Волгатранстерминал” (10 000 кв. м).
Закончена первая очередь логистического комплекса класса А самарской компании “Виктор и Ко”. Ее площадь составила 35 000 кв. м. Во II квартале этого года компания намерена закончить строительство второй очереди на 60 000 кв. м. Общая площадь комплекса составит 130 000 кв. м. Местная ассоциация “Версиво” объявила о намерении построить складской комплекс класса А общей площадью 18 000 кв. м.
По сообщению компании, он будет расположен на территории Железнодорожного района, на площадке завода бытовой химии. Первую очередь (5400 кв. м) собираются закончить осенью 2007 г., примерно через полгода сдадут вторую (5400 кв. м). Потом будут построены третья и четвертая очереди по 3600 кв. м каждая.
Важной причиной интереса строителей к сегменту складов стал рост конкуренции в сфере торгово-офисной недвижимости. По словам Евгения Поберезкина, пул основных игроков на этом рынке уже сформирован, девелоперы стали искать другие ниши. Он говорит, что доходность и сроки окупаемости складского строительства складов сравнимы с офисным – 15–18%, 4–7 лет. Наиболее перспективным считается строительство логистических терминалов. Рентабельность таких проектов оценивается в 18–20% годовых.
В прошлом году о планах строительства складского комплекса в городе объявил международный логистический оператор “Алерс”. В его программе на 2006–2008 гг. – строительство сети складских центров общей площадью более 100 000 кв. м в Санкт-Петербурге, Самаре, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге, Казани и Новосибирске. Российский оператор “КФС-групп” также хочет построить в Самаре крупный складской комплекс площадью 20 000–50 000 кв. м. В пресс-службе компании сообщают, что сейчас идет поиск земельного участка.
По данным Ирины Семенюк, директора риэлторско-инвестиционной компании “Камертон”, сейчас склады в Самаре в основном базируются в районе Кинельской трассы, Заводского шоссе, на ул. Товарной, а также в Кировском и Железнодорожном районах – вблизи железнодорожных путей.
По данным департамента оценки компании “Спектр недвижимости”, в 2006 г. цена 1 кв. м складской недвижимости увеличилась на 15–20% в зависимости от характеристик объектов. Рост арендных ставок составил 15%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м старых перепрофилированных складов составляет от $500, 1 кв. м современных складов стоит около $1200. “По нашим оценкам, наилучшую динамику развития на рынке коммерческой недвижимости в ближайшие годы должен показать именно сегмент складской недвижимости”, – резюмирует Антипов.
Гостиницы в отстающих
Сегмент гостиничной недвижимости Самары испытывает явный дефицит. “Гостиничный бизнес является весьма прибыльным, но средний объект окупается не ранее 5–6 лет, и это еще хорошие показатели, – объясняет Андрей Миноров, начальник отдела маркетинга и продаж гостиницы “Бристоль-Жигули”. – Не все бизнесмены готовы столько ждать”.
В 2004 г. в городе появился 4-звездочный отель “Ренессанс-Самара”, который и по сей день считается самой качественной и дорогой гостиницей города. Его построила компания Marriott International. В 2006 г. в сфере гостиничной недвижимости был реализован только один значительный проект – гостиничный комплекс “Гостиный двор Электрощит”. Его построила самарская компания “Электрощит”. Гостиница расположена в отдаленном районе Самары – на Красной Глинке. Комплекс рассчитан на 45 номеров, из них 34 номера относятся к экономклассу, семь – к VIP-классу и четыре номера – отдельные 2-этажные коттеджи. В “Гостином дворе” есть ресторан, VIP-зал и SPA-салон.
В 2007 г. должен быть реализован другой крупный проект – откроется 4-звездочная гостиница Holiday Inn на 170 номеров. Финансирование строительства осуществляет местная финансово-промышленная группа “Волгабурмаш”. Управлять гостиницей будет InterContinental Hotels Group (владеет гостиничным брендом Holiday Inn Hotels). О своем намерении выйти на гостиничный рынок Самары, построив отель высокого класса, объявляла в конце прошлого года шведская компания Rezidor SAS Hospitality, развивающая сети отелей под марками Radisson SAS и Park Inn.
Сейчас на рынке в основном преобладают гостинцы, построенные еще в советский период и недавно отреставрированные. Среди них – “Волга” (187 номеров), “Россия” (150 номеров), “Октябрьская” (101 номер) и “Азимут Отель Самара” (75 номеров). Самый дефицитный формат рынка – отели “2–3 звезды”. По экспертным оценкам, среднегодовая заполняемость гостиниц составляет от 50% до 70%. Менеджеры самарских гостиниц отмечают, что у бизнесменов, которые преобладают среди приезжих, наиболее востребованы гостиницы с качественными номерами в центральных районах города.