ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Альфа и омега

Именно сейчас на рынке стали появляться крупные западные фонды недвижимости и пенсионные фонды, которые ныне оценивают доходность и риски вложения в российскую коммерческую недвижимость как вполне приемлемые. Отдельные фонды недвижимости готовы брать на себя даже девелоперские риски и покупают недостроенные объекты 60–80%-ной стадии готовности. Большинство сделок в секторе структурируется как купля-продажа имущественных комплексов – 18 сделок (66,7% от общего количества). В 33,3% сделок продавалась компания, имеющая права собственности на объект коммерческой недвижимости. В сфере интересов покупателей пока Москва и Санкт-Петербург, но озвучиваются планы экспансии и на рынки городов-миллионников.

В прошлом году наши эксперты предсказывали, что рынок коммерческой недвижимости к 2007 г. будет полностью насыщен и рентабельность капиталовложений в торговую, офисную или складскую недвижимость ничем не будет отличаться от средних цифр по странам Евросоюза – 5–6% годовых. Однако предсказания не сбылись, коммерческая недвижимость все еще на коне. Особенно интересными сегментами для инвесторов мы считаем складскую и торговую недвижимость.

Повышение уровня благосостояния населения повлекло за собой рост розничной торговли. Иностранные и российские производители, а также импортеры наращивают объемы поставок продукции и в результате создают ситуацию постоянного дефицита качественных складских помещений. Общая площадь складских площадей, отвечающих международным стандартам, на конец 2006 г. составляла около 2 млн кв. м – менее 20% от общего предложения складских помещений. При этом наибольшая часть таких помещений принадлежит на правах собственности или аренды операторам, оказывающим логистические услуги. В этой связи покупка или долгосрочная аренда складских помещений становится все более популярным видом сделок в рассматриваемом сегменте рынка (помещения класса А). Связано это как с низким уровнем свободных площадей для сдачи в аренду, так и с появлением в России все большего количества крупных игроков на логистическом и розничном рынках.

Кто есть кто

Сделок по поглощению объектов недвижимости со стороны институциональных инвесторов, особенно пенсионных фондов, станет все больше и больше – уровень рисков инвестиций в Россию снижается.

Сейчас в российской коммерческой недвижимости работает несколько игроков из числа западных инвестфондов. Самые активные – это британские фонды Fleming Family & Partners, The Raven Group и London & Regional Properties, австрийские Immoeast и Eastern Property Holdings. Британцы, за исключением London & Regional Properties, в основном приобретают складскую недвижимость, австрийцы – торговые объекты и офисные центры. А возглавляемая бывшим управляющим директором “Базового элемента” Дэвидом Джеованисом компания London & Regional Properties практически всеядна и участвует во всех сегментах коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом в жилищном строительстве.

Также в Россию уже пришли крупные западные девелоперы, в частности Meinl Austria, которая через компанию Meinl European Land строит и поглощает объекты торговой недвижимости.

Таким образом, структура бизнеса с коммерческой недвижимостью в России становится похожей на традиционно сложившуюся в Европе. Девелоперы строят и раскручивают объект, а затем продают его институциональным инвесторам, а сами приступают к возведению нового комплекса. Так, в развитых странах подавляющее большинство конечных пользователей недвижимости являются арендаторами потому, что недвижимость для них – непрофильная деятельность, а арендные отношения освобождают от необходимости отвлекать капитал от основного бизнеса.

Но в России многие компании в силу ряда причин предпочитают владеть объектами недвижимости. Отсутствие подходящих помещений для аренды вынуждает компании строить для себя офисные и торговые помещения. Стремительный рост капитализации объектов оправдывает целесообразность таких инвестиций, однако с развитием рынка недвижимости эта ситуация меняется, и многие собственники будут продавать недвижимость, оставаясь арендаторами (сделки типа lease back).

В стране дураков

Наблюдаем мы на рынке и некоторые тревожные тенденции. Всеобщая эйфория по поводу высокой доходности торговой недвижимости не совсем оправданна. И если раньше инвесторы недооценивали регионы, то сейчас явно переоценивают. На региональные рынки хлынули шальные деньги непрофессионалов. Это в основном нефтяные капиталы, хозяевам которых показалось, что девелопмент – это некое “денежное дерево в стране дураков”. В результате торговые центры в регионах строятся непродуманно.

Бывает так, что когда непрофессиональные девелоперы разрабатывают проекты, то даже не знают о существовании конкурирующих проектов за углом. В результате строятся центры по 200 000 кв. м на соседних площадках. Это проекты, которые изначально обречены. Ситуация неприятна и для профессионалов, так как собственники неуспешных торговых центров будут воевать, используя любые средства, в надежде хоть как-то получить прибыль. Это является дополнительным фактором, который снижает доходность и привлекательность рынка коммерческой недвижимости.

Можно прогнозировать, что через 3–5 лет по некоторым сегментам недвижимости российский рынок войдет в состояние стагнации. А выживут одиночные проекты на “трофейных суперместах” и крупные компании. Уже в ближайшие 2–3 года мы ожидаем, что минимальные ставки доходности опустятся с нынешних 9–11% до 7–9%. Самая низкая доходность наблюдается на офисном рынке как наиболее развитом, самая высокая – у складских проектов.

Амбициозные планы

Дальнейшие прогнозы и планы M&A в секторе амбициозны. В прошлом году западные финансовые структуры анонсировали общий объем планируемых финансовых вложений в коммерческую недвижимость на уровне $5 млрд. А прогнозируемый объем сделок на этом рынке в 2007–2008 гг. можно оценить в $4–4,5 млрд, из которых на 2007 г. придется $2–2,5 млрд.

В ближайшие два года объем вводимых на рынок площадей может вырасти на 20–25%, а затем наступит точка равновесия между спросом и предложением. Таким образом, сектор коммерческой недвижимости находится на подъеме и в ближайшие 2–3 года будет оставаться в лидерах M&A-активности. Но через 3–5 лет возможны насыщение рынка и, как следствие, стагнация.