ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Мечта девелопера – с работы в магазин

Следует отметить, что в большинстве случаев следует различать многофункциональные проекты, ставшие таковыми благодаря желанию девелопера выжать максимум из имеющегося относительно небольшого, но удачно расположенного участка, и проекты, расположенные на больших участках, что позволяет целенаправленно экспериментировать с недвижимостью разных типов в рамках одного проекта. Если маленький участок подразумевает вертикальное разделение на различные типы назначения в рамках одного здания, то на большом участке уже возможно горизонтальное разделение на несколько зданий, которое является значительно более эффективным.

Исторически на московском рынке преобладал первый вариант – это такие известные проекты, как “Смоленский пассаж” (офисная площадь – 18 500 кв. м, торговая – 22 400 кв. м) на Смоленской площади, “Берлинский дом” (офисная площадь – 5800 кв. м, торговая – 7800 кв. м) на Петровке, “Новинский пассаж” (офисная площадь – 36 700 кв. м, торговая – 10 500 кв. м) на Новинском бульваре. Из недавно открывшихся крупных проектов смешанного назначения можно выделить “Ереван Плазу” (офисная площадь – 10 300 кв. м, торговая – 20 000 кв. м) на Большой Тульской и “Шереметьевское подворье” (офисная площадь – 13 200 кв. м, торговая – 9500 кв. м) на Никольской улице.

Этот вариант преимущественно встречается в центре города, что было обусловлено острой нехваткой как торговых, так и офисных площадей в столице. Не случайно многофункциональные комплексы были среди первых построенных в Москве проектов, нацеленных на получение доходов от аренды, – это и крупномасштабный “Центр международной торговли” на Краснопресненской набережной, построенный еще в 1979 г., и открывшаяся в 1996 г. на Тверской улице “Галерея Актер” (офисная площадь – 8900 кв. м, торговая – 2900 кв. м). Можно также вспомнить и появившиеся в начале 90-х гостиницы под управлением западных операторов, например “Рэдиссон Славянскую”, которая наряду с гостиничными номерами включает значительные офисные и торговые площади.

В условиях слабо развитого офисного рынка 90-х подобные проекты были обречены на успех практически вне зависимости от их реального качества, концепции и местоположения. Сегодня по мере роста как предложения, так и ожиданий арендаторов ситуация меняется: с одной стороны, появляются все более амбициозные проекты смешанного назначения, с другой – все больше внимания уделяется разработке концепции, чтобы достичь максимальной взаимодополняемости различных компонентов, синергетического эффекта и за счет него – повышения стоимости всего объекта.

Среди причин, по которым девелопер принимает решение строить многофункциональный комплекс, не в последнюю очередь присутствует желание разделить возможные риски между недвижимостью различного назначения – офисами, торговлей, гостиницами или жильем. Например, жилье подразумевает более быстрый возврат от инвестиций, нежели коммерческая недвижимость, которая, с другой стороны, вроде поосновательнее. Но само это сочетание недвижимости разного назначения, если оно недостаточно проработано, может создать дополнительные риски, связанные с тем, что различные типы пользователей нередко предъявляют диаметрально противоположные требования к местоположению участка, форме и планировкам здания, транспортной и пешеходной доступности.

Например, для торговой составляющей проекта ключевыми являются расположение на одной из основных магистралей со значительным автомобильным потоком и большой зоной охвата. Для жилья расположение на оживленном проспекте – это скорее минус, а для офисных помещений может являться как положительным, так и отрицательным моментом в зависимости от конкретного расположения.

Для офисов расположение в центре деловой активности, вблизи от клиентов и партнеров – одно из преимуществ, для торгового центра близость аналогичных комплексов – дополнительная конкуренция. Арендаторы офисов, как правило, предъявляют более строгие требования

к имиджу района, его престижности, в то время как арендатор торгового центра проявляет большую гибкость, руководствуясь в первую очередь зоной охвата, наличием большого числа потенциальных покупателей, проживающих вблизи, и под эти факторы подстраивает формат и концепцию магазина. Достаточно жесткие требования к расположению участка предъявляют и гостиницы международного уровня – в большинстве случаев речь должна идти о центральном местоположении.

Близость офисов класса А может повысить статус торгового центра за счет появления более состоятельных постоянных клиентов. В то же время далеко не каждому офисному арендатору может понравиться близость торговых площадей – например, если у офисной части нет отдельного от ТЦ входа в здание. По этой причине проекты смешанного назначения требуют тщательнейшей проработки концепции, предполагающей четкое разделение людских потоков.

Помимо различных требований к участку следует отметить, что тип использования влияет на структурные параметры самого здания – от высоты потолков до шага колонн и расположения и числа стояков. Отдельная проблема – парковка. Идеальным вариантом является разнесение парковок арендаторов, покупателей и/или жильцов, что не всегда является возможным, если речь идет о центрально расположенном проекте с относительно небольшой площадью этажа.

Как все это свести в одном проекте? Самое главное – реалистично оценить возможности имеющегося в распоряжении участка. Строительство проекта смешанного назначения может быть инструментом диверсификации рисков, но его эффективность будет сильно зависеть как от динамики спроса и предложения, так и от уровня ставок аренды. Например, учитывая 30%-ный фактор потерь в торговле за счет площадей общего пользования в сравнении с 10–20% в офисах, на первую стоит делать упор в многофункциональном проекте только в случае уверенности, что это место сохранит свой статус дорогого торгового места и через 5–10 лет и что торговую часть здания не придется перестраивать вследствие изменения рыночной конъюнктуры. С другой стороны, высокие ставки аренды на торговую недвижимость в центре города стимулируют включение торговой части в проект, который при другой ситуации на рынке оставался бы на 100% офисным.

Подобный выбор между различными компонентами актуален только для относительно небольших участков в центре города. В случае реализации более масштабных проектов многофункциональность может способствовать более быстрому сроку окупаемости: одновременный вывод на рынок в одном месте большого объема только офисных или только торговых площадей – это всегда дополнительный риск. В качестве удачного примера подобного проекта можно привести торгово-офисный комплекс “Метрополис”, который компания Capital Partners строит рядом со ст. м. “Войковская” на Ленинградском шоссе, недалеко от будущего пересечения с Четвертым транспортным кольцом.

На участке площадью 14 га одновременно возводятся три офисных здания класса А общей площадью 112 000 кв. м (арендуемая площадь – 80 000 кв. м) и высококачественный торгово-развлекательный комплекс арендуемой площадью 80 000 кв. м. Общая площадь наземной застройки – 325 000 кв. м. Уникальность “Метрополиса” для Москвы не сколько в его масштабе (часть строящихся небоскребов в “Москва-Сити”, также являющихся многофункциональными проектами, не уступают ему по площади), сколько в этом принципиальном разделении на офисную и торговую части, ставшем возможным благодаря большой площади участка. Немаловажно, что весь проект архитектурно воспринимается как единый объект, что увеличивает его инвестиционную привлекательность.

Офисная и торговая части функционируют независимо друг от друга, но их близкое соседство приводит к синергетическому эффекту: в офисах “Метрополиса” будет работать порядка 8000 человек, которые, безусловно, будут среди постоянных покупателей торгово-развлекательного комплекса. Фактически мы имеем дело с двумя разными проектами, что значительно упрощает его дальнейшую инвестиционную продажу – это подтверждается недавней покупкой 50% торговой части “Метрополиса” Rodamco Europe N.V., крупнейшим инвестором в торговые центры в Европе. Профильного западного инвестора было бы значительно сложнее заинтересовать проектом, где офисы и торговые площади находятся под одной крышей. Отсутствие четкого разграничения между различными типами недвижимости в рамках одного здания снижает ликвидность проекта: это не только резко ограничивает выбор потенциальных инвесторов, но и может существенно сузить возможности для дальнейшего рефинансирования.

По мере развития московского рынка будет расти число крупномасштабных многофункциональных комплексов.

Строительство различных типов недвижимости на освободившихся участках поможет снизить девелоперские риски, особенно в условиях постоянно растущей стоимости земли. Девелоперу многофункционального комплекса, если он хочет, чтобы его проект был успешен в долгосрочной перспективе, крайне важно понимать, как будет выглядеть финальный продукт, кто будет его потребителем, а также в какой степени он будет соответствовать ожиданиям потенциальных инвесторов при его продаже.