Арендаторов на всех не хватает

В 2006 г. были введены 15 новых бизнес-центров, увеличивших общий объем офисных площадей на 78 000 кв. м. В запланированных к вводу в 2007 г. еще 10 офисных зданиях общей площадью 68 000 кв. м сейчас завершается отделка.

Андрей Гируцкий, заместитель генерального директора компании “Единая арендная система”, говорит, что казанские девелоперы стали возводить бизнес-центры, не изучив потребностей рынка, поэтому сейчас испытывают трудности со сдачей их в аренду. “В центре города практически на каждом офисном здании висит баннер: “Сдается в аренду”. И такая ситуация в Казани наблюдается уже года три”, – отмечает эксперт.

“Доля свободных площадей в 2006 г. выросла до 37%, удвоившись по сравнению с 2005 г. Сейчас невостребованными остаются примерно 15 000–20 000 кв. м помещений”, – говорит Елена Кипенко, консультант C&W/S&R.

По словам Алексея Бастракова, директора АН “Сувар-Недвижимость”, у казанских арендаторов сейчас наиболее востребованы офисы класса C. “Спрос на офисные объекты формируют в основном представители малого бизнеса. Наиболее востребованные площади – от 40–50 до 100 кв. м, арендная ставка в зависимости от уровня помещения составляет 300–600 руб. за 1 кв. м в месяц, без учета коммунальных платежей”, – соглашается Марат Нуруллин, директор АН “Бизнес Риэлт”.

По словам Бастракова, подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью в Казани – это аренда. Нуруллин соглашается, что сделки по купле-продаже офисов в Казани редки. “Как правило, банки или страховые компании покупают небольшие встроенно-пристроенные помещения, по 70–80 кв. м, на первой линии домов, в престижных районах, для размещения дополнительных офисов”, – говорит эксперт.

По данным Бастракова, средняя цена продаж офисных помещений, особенно расположенных в жилых домах, за 2006 г. выросла практически в два раза. В начале 2007 г. стоимость 1 кв. м в них составляла 25 000–30 000 руб. Эксперт объясняет такую ситуацию резким подорожанием жилья в прошлом году. “Вслед за встроенно-пристроенным сегментом подтянулись цены и на качественные офисы”, – считает он. Сейчас, по словам Владислава Хорочкина, директора департамента недвижимости АН “Юринфо”, в обоих сегментах недвижимости – и коммерческой, и жилой – затишье.

Казанские риэлторы отмечают изменение предпочтений клиентов: из-за пробок и проблем с парковкой центр становится менее востребованным. Арендаторы соглашаются на менее престижные районы: Ново-Савиновский, Московский. “Месторасположение офиса практически не влияет на арендные ставки, они зависят от состояния и качественного уровня объекта”, – рассказывает Нуруллин.

Перспективы сегмента офисов классов А и В участники рынка оценивают с осторожностью. “Наплыва арендаторов в офисы классов А и В нет”, – делится наблюдениями Бастраков. Хотя все-таки отмечает, что такие помещения медленно, но заполняются. “Трудно сказать, как скоро рынок сможет поглотить весь представленный объем качественных офисов. Скорее всего, на это потребуется два-три года, в течение которых на рынке появятся новые арендаторы – филиалы федеральных и международных компаний”, – предполагает он.

Как сообщила Кипенко, при существующих темпах строительства и поглощения офисов – с учетом предлагаемых на рынке новых, еще не введенных объектов – в 2007 г. доля свободных площадей вырастет до 46%. Аналитики говорят, что пока рынок офисов замер: ставки аренды замерли, но продавать свои объекты никто не хочет. “Первыми с рынка уйдут те, у кого не выдержат нервы: аренда дешевеет, а накладные расходы растут”, – говорит Абсалямов. По его мнению, у собственников любых офисных объектов сейчас есть два варианта – либо держаться до конца, ожидая прихода федеральных арендаторов, либо продавать офисы и вкладывать деньги в жилье или ценные бумаги.