Заявленного два года ждут
По информации Алексея Чемоданова, руководителя информационно-аналитической службы группы компаний “Триумф”, сейчас в городе строятся более 20 объектов на 120 000 кв. м офисных площадей. Таким образом, прогнозирует он, с учетом встроенно-пристроенных нежилых помещений в 2007–2008 гг. в Нижнем Новгороде будет введено в эксплуатацию примерно 200 000 кв. м новых офисов. Не менее 150 000 кв. м из них будет построено на территории центральных районов города – Нижегородского и Советского. Для сравнения: в 2006 г. в эксплуатацию был введен только один бизнес-центр (площадь 7390 кв. м), который построила местная компания “Оникс-Лайт” на пересечении улиц Короленко и Белинского.
До конца 2008 г. в Нижнем Новгороде должно появиться несколько крупных офисных зданий классов A, B и C: БЦ “Лобачевский Plaza”, первая очередь регионального Центра международной торговли, административно-выставочный центр “Пент-Хаус Палас”, БЦ “На Стрелке”.
В июле 2007 г. в Советском районе откроется БЦ London. Как сообщил “Ведомостям” Сергей Рябов, руководитель информационно-аналитического отдела агентства “Выбор” (девелопера объекта), в дальнейшем компания намерена продолжать офисное строительство. Компания “Новая фабрика” достраивает сейчас БЦ на ул. Родионова в Нижегородском районе.
30 марта 2007 г. городская администрация планирует выбрать на конкурсе компанию-инвестора для реконструкции стадиона “Водник” на ул. Алексеевской (Нижегородский район). Здесь планируется разместить новый бизнес-центр класса А с арендопригодной площадью 11 400 кв. м.
“Доля вакантных площадей в нижегородских офисах на начало 2007 г. была меньше 4–5%. Однако появление на рынке новых объектов, скорее всего, приведет к тому, что в некоторых районах города площади освободятся”, – говорит Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ). Последнее обстоятельство инвесторов не пугает.
В конце 2007 г. в заречной части Нижнего Новгорода столичный торговый дом “Русская тройка” планирует начать строительство 25-этажного торгово-развлекательного комплекса с гостиничной и офисной частью. ТРК расположится на Мещерском бульваре в Канавинском районе. Стоимость комплекса составит 4,35 млрд руб. Строительство завершится в 2010 г. Общая площадь ТРК составит 116 600 кв. м, на 10 этажах расположатся офисы общей площадью 7350 кв. м.
По данным НЦНЭ, в феврале 2007 г. в нагорной части Нижнего Новгорода арендные ставки в крупных БЦ составляли от 550 руб. до 1200 руб. за 1 кв. м в зависимости от классности объектов и их удаленности от центра. Самые дорогие площади – в БЦ “Столица Нижний”: 1200 руб. за 1 кв. м в месяц. Более чем в два раза дешевле обойдется аренда площадей в БЦ на ул. Нартова в Советском районе – в 550 руб. за 1 кв. м. В заречной части города за 1 кв. м в крупных центрах в январе 2007 г. требовали от 464 до 715 руб.
По информации Романчевой, с ноября 2006 по февраль 2007 г. ставки аренды в верхней части города выросли в среднем на 12%. А вот в заречной части, где пока нет новых БЦ, ставки увеличились примерно на 25%.
По данным ЦКН, за 2006 г. рост арендных ставок в Нижнем Новгороде составил в среднем 45%. В Канавинском районе офисы подорожали для арендаторов на 70%, в Автозаводском – на 60%, в Нижегородском и Ленинском – на 50%, Приокском – на 40%, а в Советском, Московском и Сормовском – на 30%. В текущем году Владимир Лашманов, коммерческий директор ЦКН, прогнозирует плавный рост арендных ставок и небольшое увеличение цены продаж. “К концу 2007 г. аренда может подорожать на 15%, ее увеличение будет зависеть от многих факторов – от тарифов на услуги ЖКХ, от общей ситуации на рынке”, – говорит он.
По данным ГК “Триумф”, в феврале 2007 г. средняя арендная ставка в городе составила $19,6 за 1 кв. м, стоимость аренды возросла по сравнению с февралем 2006 г. на 20%. Средняя цена предложения за такой же период выросла на 52%. “Опережение темпов роста цен продажи над темпами роста арендных ставок привело к постепенному снижению индекса доходности (отношения ставки арендной платы за год к стоимости 1 кв. м) с 20% до 16%”, – отмечает Чемоданов.
Арендаторы традиционно предпочитают небольшие офисные помещения площадью до 100 кв. м. По словам Рябова, спрос на крупные и средние по площади офисные помещения удовлетворяется в среднем на 20–30%. “Найти их можно, но придется поискать. На офисы меньшей площади спрос больше, однако и найти их легче”, – отмечает он.
Лашманов считает, что развитие офисного рынка и появление современных БЦ облегчает жизнь арендаторов Нижнего Новгорода. “Проще стало с телекоммуникациями, больше предлагается отремонтированных офисов, все реже сдаются помещения с черновой отделкой, уходит в прошлое ремонт в счет аренды. Из-за роста конкуренции владельцы офисных зданий вынуждены подтягивать уровень своих помещений”, – говорит он.
Чемоданов соглашается, что новое строительство качественных БЦ способствует формированию цивилизованного рынка офисов. По его мнению, это может привести к снижению цен продаж и арендных ставок на офисы более низкого качества.
По данным риэлторской службы ГК “Триумф”, сейчас в структуре предложения 84% приходится на аренду и только 16% – на продажу. Наоборот, 33% спроса составляют заявки на покупку офисных площадей. “Это говорит о высоком инвестиционном интересе к офисному сегменту рынка”, – делает вывод Чемоданов. В 2007 г. он прогнозирует рост цен продаж офисов на 15–20%. “Этот показатель зависит от многих факторов, в том числе от того, какая в стране будет инфляция. Его сложно прогнозировать”, – говорит Чемоданов. По его мнению, индекс доходности офисного рынка будет постепенно снижаться.