Москва стремится ввысь

Квартиры на высоте

Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора компании “Трест-1991”, отмечает, что высотным в Москве становится как монолитное, так и панельное домостроение. “Уже есть довольно много серий панельных домов, где допустимая высота – свыше 20 этажей (КОПЭ, П-3М, П-44ТМ и т. д.), а монолитно-кирпичные дома в 40 этажей давно никого не удивляют”, – говорит она.

“За последние три года в общем объеме московского жилого фонда доля высоток увеличилась на 2–3%”, – отмечает Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства Rway. Самые высокие новостройки столицы, возводимые “Дон-Строем”, Mirax Group, “Конти”, позиционируются как дома бизнес-класса или даже де люкс, что идет вразрез с принятыми в мире традициями. Например, в Великобритании у элитной публики всегда пользовались популярностью малоэтажные усадьбы и резиденции, а не многоэтажки, говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании “Новое качество”. А самые дорогие квартиры в престижных домах Лондона располагаются на первом этаже.

Москва выбрала свой путь градостроительного развития и в результате превратилась в самую высокоэтажную столицу Европы. Хотя Артур Александров, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group, считает, что современную Москву логичнее сравнивать с динамично растущими Нью-Йорком, Гонконгом, Токио или Сингапуром, нежели со столицами Старого Света. Небоскребы как нельзя лучше символизируют рост экономики и красноречиво говорят о благосостоянии населения, утверждает он.

По признанию Александрова, стоимость строительства и эксплуатации подобных зданий намного превышает аналогичные показатели у зданий средней этажности, но городу выгоднее расти вверх, чем вширь, чтобы “сохранить компактность транспортной и иной инфраструктуры”. “Экономическая целесообразность строительства небоскребов определяется стоимостью участка, его близостью к историческому или деловому центру города, наличием хорошей инфраструктуры”, – подчеркивает Александров.

Алексей Гинзбург, генеральный директор компании “Мастерская архитектора В. М. Гинзбурга”, говорит, что архитектурное окружение центра столицы формировалось много лет и нарушение единой концепции здесь не приветствуется. Но Москва – большой город и в новых районах высотные здания формируют современный городской ландшафт, оговаривается архитектор.

Пальчикова говорит, что повышение этажности помогает столичным властям решать проблемы с обеспечением граждан социальным жильем. “В столице дорогая земля, и массово строить низкоэтажные дома в 5–10 этажей в новых районах застройщикам просто невыгодно”, – подчеркивает она.

Что касается спроса на недвижимость в высотных объектах, то в корпорации Mirax Group утверждают, что недостатка в покупателях не испытывают. “Всегда находятся покупатели, готовые заплатить дополнительные деньги за прекрасный пейзаж за окном, – говорит Александров. – Как правило, верхние этажи отличаются лучшими видами, поэтому квартиры там традиционно стоят дороже”. По словам Пальчиковой, основной спрос на квартиры в высотках обеспечивают покупатели, целенаправленно ищущие именно такое жилье. “Они либо уже жили в домах такой высоты, либо останавливались в гостиницах за границей, поэтому точно знают все минусы такого проживания и способны оценить его плюсы”, – объясняет она. Основной минус небоскребов – это сложность обеспечения безотказной работы инженерных коммуникаций. Девелоперы, конечно, заверяют, что каждый высотный проект проходит все необходимые согласования. В ЦНИИЭП “Жилища” отметили, что в 2005 г. в Москве были приняты временные нормативы по высотным зданиям-комплексам (МГСН 4.19-2005), в которых отражены все требования к проектированию, строительству и эксплуатации уникальных сооружений. Чиновники уверяют, что каждый высотный проект возводится с учетом утвержденных требований. “Если говорить о системе пожарной безопасности, то пожарные нормы в России жестче по сравнению с мировыми в два раза”, – успокаивает покупателей Александров.

Хорошие предложения дорожают

По словам Нины Кузнецовой, генерального директора “МИАН – Агентство недвижимости”, в I квартале 2007 г. хорошо продавались квартиры, которые стоили не дороже $3000–3500 за 1 кв. м (в экономклассе) и от $5000 до $8000 за 1 кв. м (в бизнес-классе). Спрос на более дорогие предложения невелик.

Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити – XXI век”, отметил, что за I квартал цены на разных объектах компании выросли от 2% до 4%. Примерно так же выросли цены в высотках бизнес-класса компании Mirax Group. Например, в конце января квартиры в ЖК “Кутузовская Ривьера” продавались по $6050–11 000 за 1 кв. м, а в Mirax Park – по $4700–7500 за 1 кв. м. В марте цены в этих объектах составили соответственно $6500–11 000 и $5000–8000 за 1 кв. м. В высотном жилом комплексе “Континенталь” (застройщик – “Конти”) с начала года цены в среднем выросли на 5% и составили от $3700.

Ирина Егорова, маркетолог департамента новостроек корпорации “Инком-недвижимость”, говорит, что в прошлом году застройщики использовали ажиотаж в своих целях и выставляли на свои объекты завышенные цены. Сейчас происходит их корректировка. “Но она настолько невелика, что для статистики является незначимой”, – говорит Егорова. Пальчикова замечает, что продавцы новостроек предпочитают не снижать цены, а привлекать покупателей рассрочками, подарками и скидками. В настоящее время компания “Трест-1991” реализует в Кожухове квартиры в почти готовых новостройках по цене от $2200 за 1 кв. м. “Дополнительно действуют скидки и рассрочка”, – говорит Пальчикова.

Ценам не помеха

С 2007 г. компания “МИАН-Девелопмент” объявила, что будет продавать только квартиры с отделкой. Подобные квартиры в ЖК “Режиссер” предлагаются в среднем по $13 000 за 1 кв. м. Последние квартиры без отделки были проданы в феврале 2006 г. по $4995 за 1 кв. м. Кузнецова объясняет столь существенную разницу в стоимости не только высоким качеством отделочных работ, но и общим ростом цен на рынке.

Новой тенденцией на первичном рынке стало сближение цен на квартиры в домах эконом- и бизнес-класса, строительство которых только началось, и уже в готовых объектах. Раньше подобное практиковали продавцы элитных новостроек.

По словам Веры Лукиной, директора департамента городского жилья Vesco Realty, “если полтора-два года назад цена предложения в новостройках после сдачи дома госкомиссии возрастала на 60–80%, то в начале 2007 г. разрыв сократился до 35–40%”. Риэлтор считает, что девелоперы уже не хотят делиться прибылью с посредниками и частными инвесторами. В качестве примера Вера Лукина назвала ЖК “Дом на Мосфильмовской”, в котором квартиры от застройщика продаются сейчас в среднем по $13 400 за 1 кв. м, тогда как по договору переуступки схожую по параметрам квартиру здесь можно приобрести за $10 200 за 1 кв. м.