Покупатели ждут новых объектов
По сравнению с прошлым годом количество строящихся домов, в которых продаются квартиры, снизилось более чем в два раза, жалуются нижегородские риэлторы. Предложение квартир, которые можно купить, уменьшилось еще значительнее: по мере приближения к сроку сдачи они распродаются, а новых объектов на рынке практически не появляется. Дефицит предложения дает возможность застройщикам повышать цены. “За I квартал на некоторых объектах цены выросли на 10%. Это мало по сравнению с прошлым годом, но больше по сравнению с обычными темпами роста”, – говорит Сергей Иванов, генеральный директор компании “Выбор”. “Выбор” сейчас в своих домах квартир не продает: в тех, что строятся, уже все распродано, а новые объекты попадут в листинги не раньше мая.
Компания “Квартстрой” в январе продавала квартиры в новостройках на ул. Тимирязева (микрорайон “Европейский”) по 53 000 руб. за 1 кв. м, а в марте уже по 54 000–60 000 руб.
“Волгожилстрой” в начале года предлагал покупателям 1 кв. м в доме на ул. Фрунзе по 70 000 руб., в конце I квартала повысил цены до 80 000 руб.
Однако наличие свободных квартир накануне сдачи дома у того же “Квартстроя” расценивается экспертами как факт, свидетельствующий об отсутствии ажиотажного спроса. Даже у очень популярных застройщиков, например у компании “Жилстройресурс”, после сдачи дома на ул. Ванеева остались в продаже свободные квартиры. Высокая цена новостроек ажиотажу не способствует, платежеспособный спрос, видимо, близок к своему потолку, резюмируют риэлторы.
“Большинство застройщиков с начала года повышали цены на 1,5–2% в месяц, а некоторые и того меньше. Большинство новостроек в заречной части и в спальных районах нагорной части подорожали не более чем на 5–6%”, – делится наблюдениями Павел Родионов, директор по развитию компании “Вереск”. “Вереск” повысил цены с 33 500 руб. за 1 кв. м в январе до 35 000 руб. за 1 кв. м в марте. Компания “Жилстрой-НН” в январе продавала квартиры в Верхних Печерах по 48 000–50 000 за 1 кв. м, а в Автозаводском районе – по 33 000–35 000 за 1 кв. м, в марте продажи шли соответственно по 49 000–53 000 руб. и по 34 000–35 000 руб.
Для инвесторов в недвижимость, которые привыкли вкладывать деньги на ранних стадиях строительства, выбор сейчас невелик. На рынке очень мало предложений домов, которые только начали строиться и будут закончены ориентировочно в 2008 г. Кроме того, цены на новостройки на стадии котлована или первых этажей сейчас не слишком отличаются от цен на дома, сдающиеся через два-три месяца или же уже готовые. Например, “Жилстройресурс” в микрорайоне “Две аллеи” в сданном доме продает квартиры по 50 000–54 000 руб. за 1 кв. м, а в новостройке со сроком сдачи в 2008 г. – по 48 000–49 000 руб.
Инвесторы, констатирует Андрей Чуранов, менеджер отдела первичного рынка риэлторской фирмы “Монолит”, сейчас не покупают, а продают: “Многие инвесторы – как частные лица, так и подрядчики – фиксируют прибыль. У них квартиры можно купить на 5% дешевле, чем продают сейчас застройщики”, – рассказывает он. Однако вывода об общем снижении цен Чуранов не делает: “Предложений от инвесторов не так уж и много, общей ситуации они не меняют”. По его словам, на рынке уже явственно ощущается дефицит предложений от застройщиков.
Риэлторы ожидают появления новых предложений ближе к концу весны. “Жилстрой-НН” в апреле планирует начать продажи в новом микрорайоне “Водный мир” на Автозаводе.
В мае “Нижегородкапстрой”, по сообщению маркетолога компании Алексея Голубева, начнет продавать квартиры в микрорайоне “Печерская гряда”. “Выбор” предложит покупателям квартиры на ул. Генкиной (Советский район) и Юбилейном бульваре (Сормовский район).
Но существенного пополнения рынка не предвидится. Сказывается вынужденная пауза в предоставлении и оформлении земельных участков, вызванная требованиями Градостроительного кодекса. Хотя сейчас и городская, и областная администрации начинают проводить аукционы по продаже прав на земельные участки, освоение новых площадок требует времени. “Объем предложения может более или менее значительно увеличиться не ранее 2008–2009 гг.”, – считает Сергей Иванов. “Мы могли бы строить в четыре-пять раз больше жилья, если бы были готовые площадки”, – говорит Родионов из “Вереска”.
Предложение будет пополняться в основном за счет жилья экономкласса. Сейчас в основном жилье, строящееся в Нижнем Новгороде, кирпичное или монолитное. Крупные московские застройщики – “СУ-155” и “ПИК-Регион”, которые пришли на нижегородский рынок, предпочитают строить из сборного железобетона. “Дочка” “СУ-155” – компания “Нижегородкапстрой” – получила под застройку две большие площадки, на которых планируется возвести в общей сложности 17 домов. Но основной объем этого строительства придется уже на 2008 г.
Несмотря на то что объем предложения новостроек вряд ли существенно вырастет в 2007 г., участники рынка не прогнозируют высоких темпов роста цен на квартиры. “Прошлогодний ажиотаж во многом был спровоцирован психологическими факторами, теперешнее замедление темпов роста на фоне очень маленького предложения отчасти имеет под собой такую же основу: с экранов телевизоров покупателей каждый день убеждают, что завтра жилье станет доступным”, – объясняет Родионов.
“Все рыночные факторы – небольшой объем предложения, расширяющиеся возможности по получению ипотечного кредита, высокая стоимость земли – работают на повышение цен. Но так быстро, как в прошлом году, цены расти уже не будут, темпы их роста снижаются”, – отмечает Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы. По итогам 2007 г. она ожидает 30–40%-ное подорожание квартир на первичном рынке.