Торг уместен
По данным риэлторского исследовательского центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), за январь – февраль цены на первичном рынке выросли на 4%. По словам начальника аналитического отдела РИЦ УПН Михаила Хорькова, в марте новостройки подорожали примерно на 1–2%.
“В начале года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке составляла примерно 56 000 руб., сейчас – около 60 000 руб.”, – говорит Хорьков. Эксперт добавляет, что такое повышение характерно скорее для предложения, цены сделок могут быть ниже. “Ситуация на рынке дает покупателям возможность торговаться. Уже были прецеденты, когда квартиры в новостройках продавались ниже заявленной стоимости”, – объясняет он.
Аналитик говорит, что на первичный рынок влияет затоваривание на вторичном, где объем предложения с начала года увеличился на 58%. Директор агентства “1-й центр недвижимости” Александр Бучик соглашается, что сейчас на обоих рынках происходит сбрасывание инвестиционных квартир.
Дестабилизации первичного рынка недвижимости способствовали изменения в законодательстве, предписывающие застройщикам выставить на аукцион те земельные участки, которые были получены на основании разрешительных писем и не успели пройти процедуру согласования до 1 марта 2007 г. Екатеринбургские застройщики даже написали по этому поводу письмо вице-премьеру Дмитрию Медведеву, предрекая крах рынка недвижимости. Решение проблемы нашли в итоге местные власти.
Начальник управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Михаил Вяткин говорит, что разрешительные письма были приравнены к согласовательным документам и все 195 участков оставлены прежним застройщикам. Только шесть из них, предназначенных под комплексную застройку, были частично урезаны. Таким образом, кризис был исчерпан, не успев начаться.
По информации вице-мэра города Екатеринбурга по строительству Владимира Крицкого, в 2007 г. объем реализованных с аукциона земельных площадок будет увеличен в два раза. Чиновник сообщил, что в прошлом году было проведено 34 аукциона, в результате чего городская казна получила от города 456 млн руб. В этом году стоит задача продать с аукциона не менее 60 площадок и выручить около 1 млрд руб. “В связи с изменением в законодательстве с этого года появился новый вид земельных аукционов. Помимо торгов по площадкам, не обремененным правами третьих лиц, теперь предусматривается и развитие застроенных территорий”, – рассказал Крицкий.
По данным мэрии, в январе – феврале 2007 г. было введено в эксплуатацию 22 000 кв. м жилья – это на 50% больше, чем за аналогичный период прошлого года. “Данные за два первых месяца для строительного рынка – это не показательные цифры, основной ввод жилья приходится, как правило, на конец года, но тенденция уже налицо”, – прокомментировал статистику Крицкий. По его словам, в 2007 г. планируется ввести в эксплуатацию не менее 807 000 кв. м жилья (в 2006 г. было построено 733 700 кв. м жилья – исторический максимум для Екатеринбурга. – “Ведомости”).
Застройщики, в принципе, разделяют оптимизм администрации. “В прошлом году застройщики были обеспечены землеотводами, сейчас по ним ведется работа. Если у строительных компаний не будет больших помех, то в ближайшие годы объемы вводимого жилья будут значительными”, – предполагает руководитель “Атомстройкомплекса” Валерий Ананьев. Эксперт считает, что увеличение предложения может привести к стабилизации цен, но только в сегменте экономкласса. “Такого жилья в городе становится все больше, а спрос на него ограничивается только финансовыми возможностями людей, поэтому рост цен здесь может остановиться”, – размышляет Ананьев. Что касается элитного жилья, то спрос на него стабилен и цены будут расти, считает он.
С коллегой соглашается генеральный директор компании “Нова-Строй” Сергей Мямин. По его словам, в 2005–2006 гг. недорогие квартиры покупали в основном с инвестиционными целями, а в 2007 г. их будут активно перепродавать. Соответственно, затоваривание рынка приведет к стабилизации цен. В остальных сегментах жилья в текущем году будет наблюдаться рост цен в пределах инфляции, прогнозирует Мямин. Бучик, напротив, считает, что в 2007 г. будут дорожать квартиры экономкласса. “Такое жилье растет в цене даже во время стагнации, хотя бы на уровне инфляции, так как наиболее востребовано”, – аргументирует он.
По мнению Крицкого, в этом году резкого роста цен ни в одном сегменте не будет. “Причиной прошлогоднего скачка цен была ипотека. Увеличился спрос на вторичное жилье, что спровоцировало рост цен и на новостройки. В этом году рост цен будет в пределах инфляции, т. е. 20–25%”, – отмечает он. Директор КБ “Ярмарка” Дмитрий Гусев, напротив, считает, что ипотека в этом году после небольшой передышки наберет силу. “Роль ипотеки на первичном рынке увеличится. Устранена основная причина, мешавшая ее развитию, – поправка в закон о дольщиках устранила пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Именно из-за этого условия кредиторы в прошлом году шарахались от рынка новостроек как черт от ладана”, – объясняет он. В этом году, по его мнению, кредитование новостроек станет массовым. Он прогнозирует рост цен на первичном рынке недвижимости “не менее величины инфляции”.