$300 000 за подмосковную сотку

Анна Михайлова, коммерческий директор проекта “Грин Хилл”, описывает ситуацию на загородном рынке как благоприятную: “В отличие от города, объем предложения здесь достаточен, покупательская активность высокая, а спрос далек от насыщения”. С коллегой соглашается Мария Разоренова, специалист аналитического отдела УК “Северо-Запад”: “Начинается сезон, и продажи в дачных поселках идут хорошими темпами. Потребителей интересует и возможность долгосрочной аренды”. По данным Разореновой, за I квартал цены подросли примерно на 10%, в основном из-за сезонного удорожания стройматериалов.

Руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов Валерий Лукинов отмечает значительный рост спроса на участки без подряда, особенно в поселках экономкласса: “Инвесторы хотят вкладывать деньги именно в этот сегмент”.

Продажи и цены

По оценке Анны Рассохиной, маркетолога “Пересвет-Реал Эстейт”, земельные участки без подряда в поселках западного направления с февраля 2006 по март 2007 г. подорожали на 25–45%, а по отдельным проектам – более чем на 80%, что связано с ценовой стратегией компаний. “Рост поддерживается соответствующим уровнем платежеспособного спроса”, – объясняет она.

Рост цен на участки за I квартал 2007 г., по данным “Миэля”, составил от 5 до 12% по различным направлениям. О 5–10%-ном удорожании в удачных проектах за этот период говорят и в “Домострое”. “Инком” планово повысил цены на свои объекты с 1 февраля на 5% и не собирается этим ограничиваться.

По оценке Олега Маринина, президента компании “Парк Групп”, в конце 2006 – начале 2007 г. в среднем цены на земельные участки поднялись на 15–20%, а на загородные дома – на 9–12%. В холдинге Rodex Group средний рост цен на участки оценивают в 5–7% – в зависимости от направления, категории и вида разрешенного использования участка, а также от близости коммуникаций, к которым возможно подключиться. О тех же 5–7% роста, но уже применительно лишь к хорошим лесным участкам говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор Blackwood.

В среднем, по данным Blackwood, цены прибавляют по 4% в квартал. Литинецкая считает, что в конце 2006 – начале 2007 г. рынок насытился предложением, это привело к стагнации, снижению темпов продаж и темпов роста цен. По ее оценке, в месяц в среднем реализовывалось максимум 2,5 объекта. Активизацию рынка Литинецкая прогнозирует на II квартал – именно на этот период приходится пик активности покупателей коттеджей.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости “МИАН – агентство недвижимости”, напротив, говорит, что количество продаж по сравнению с IV кварталом 2006 г. как на первичном, так и на вторичном рынке увеличилось почти в два раза.

Продажи активизировались во всех сегментах, отмечает замдиректора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов. Наиболее удачным поселком с точки зрения реализации в экономклассе эксперт называет “Светлогорье” (за последние 2,5 месяца количество продаж превысило среднерыночные показатели данного сегмента на 200%). Среднерыночный показатель, по оценке “Миэля”, – это 8–10 продаж в месяц. “В элитном сегменте также дела обстоят неплохо, например, в “Новахово” с начала этого года показатель количества продаж в квартал превысил среднерыночный на 150% при стоимости каждого дома более $3 млн”, – сообщил Яхонтов.

Основной объем предложения в настоящее время сосредоточен в пределах 35–40 км от МКАД, но география строительства расширяется. В Большой земельной компании отмечают рост цен на участки в радиусе 90–100 км от МКАД, до последнего времени считавшиеся дешевыми. Пока 2 га в 100 км от МКАД предлагаются по максимальной цене сотки земли в Одинцовском районе – за $300 000.

Дмитрий Гусев, генеральный директор компании “Русстройтрест – строительные инвестиции”, называет еще несколько тенденций: “Крупные землевладельцы (“Ведомство”, “Абсолют” и проч.) начали активно продавать ранее приобретенные земельные наделы, кроме того, возникают долговременные альянсы между финансовыми институтами и девелоперами.

В сегменте поселков бизнес-класса, наиболее популярном у застройщиков, большой объем предложения провоцирует жесткую конкуренцию, отмечает Евгений Хуторянский, генеральный директор компании “Ваш дом”. По оценке Кондачковой, количество предложений в данном секторе – зачастую без продуманной концепции и с явно завышенной ценой – составляет 67% от всего рынка. Гусев также отмечает застой в реализации домов в ценовой категории от $600 000 до $1 млн, зато, по его мнению, высока покупательская активность в сегменте $200 000–400 000. “Реальные покупки делаются на стадиях высокой готовности строительства, это значит, что застройщик должен обеспечить большую часть работ собственным (самостоятельно привлеченным) финансированием”, – добавляет эксперт. Валерий Лукинов с осторожностью признает, что есть спад продаж в поселках класса элит и бизнес, но это фактор временный.

Премьеры к сезону

В I квартале 2007 г. было заявлено о начале реализации около 10 проектов на рынке загородной недвижимости, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group. Сам Rodex в марте объявил о начале продаж в поселке для временного проживания “Сосновые берега” на 185 домовладений (110 км от МКАД по Минскому шоссе), в первом полугодии 2007 г. компания планирует вывести на рынок еще два проекта на Новорижском шоссе.

Лукинов говорит, что в поселках экономкласса объекты предлагаются, например, от $700 за 1 кв. м (100 км по Калужскому шоссе) до $1000 за 1 кв. м (42 км, Дмитровское шоссе). “Можно сказать, что нацпроект “Доступное жилье” уже выполняется силами застройщиков коттеджных поселков”, – иронизирует эксперт.

Сегменту поселков экономкласса затоваривание пока не грозит, ведь здесь девелоперов не ожидают высокие прибыли.

О планах создать сеть недорогих поселков под единым брендом заявила компания “Русстройтрест – строительные инвестиции”. Совместно с ИК “Норд Капитал” планируется возвести в Подмосковье 6–9 коттеджных поселков. “Норд Капитал” станет инвестором проекта, а РСТ займется строительством.

Дмитрий Гусев уточнил, что первый этап совместной программы, рассчитанный на пять лет, предусматривает строительство трех сетей по 2–3 поселка по 70–270 домов на дмитровском, новорижском и южных направлениях. Инвестиции в каждый поселок составят $20–40 млн. Пока готова концепция двух сетей: “Изюм” ($220 000–250 000 за дом) и “Сибарит” ($350 000–400 000). Инвестиции в первый этап, по оценке РСТ, составят $270 млн.

Высокий порог входа в проекты класса премиум, а также более высокие требования к элитному поселку не останавливают застройщиков. Сергей Козловский, президент “Инкома”, считает, что сегмент элитных поселков уже насыщен, тем не менее для корпорации именно он является приоритетным. Хотя “Инком” будет проектировать и поселки эконом- и бизнес-класса, развивая такие проекты под маркой “Инком-девелопмент”.

Для работы над коттеджными поселками высшей ценовой категории “Инком” даже вывел в конце марта на рынок новый бренд – Villagio Estate. Под этой торговой маркой будут строиться и продаваться “исключительно элитные загородные проекты корпорации”, а также инфраструктурный комплекс NovaRiga (200 000 кв. м, $500 млн инвестиций).

Под маркой Villagio Estate рынку был предъявлен Millennium Park на 24-м км Новорижского шоссе. За три года планируется построить около 670 домовладений на площади 280 га. Объем инвестиций в строительство поселка составит около $700 млн. Строительство первой очереди из 130 домов завершится в конце 2007 г.

Еще одна новинка бизнес-класса – поселок “Ильинка”, который планируют построить ГК “Конти” совместно с компанией “МАРР Капитал”. Площадь застройки – 12 га (11 км от МКАД по Ильинскому шоссе), объем инвестиций – более $100 млн.

Но громче всех прозвучали анонсы мегапроектов. “К “Острову Барвиха” (Sinergo Development) и “Рублево-Архангельскому” добавился еще “Остров Истра” (девелоперы – CapitalGroup и MCG Group). На берегу Истринского водохранилища в течение пяти лет планируется возвести 1,5 млн кв. м жилья на территории 1150 га, инвестиции в проект составят $2 млрд”, – говорит Яхонтов. Литинецкая добавляет к списку “Большое Домодедово” и “Плещеево”.

На выставке MIPIM-2007 был предъявлен проект планировки первой очереди строительства микрорайона “Рублево-Архангельское” в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе, площадь застройки – 65 га. Всего в “Рублево-Архангельском” планируется построить около 2,7 млн кв. м жилья. Стоимость проекта – около $3 млрд. Инициатор и инвестор – компания “Нафта-Москва”.

“Время покажет, насколько такие проекты, как “Большое Домодедово”, А101, “Рублево-Архангельское”, рассчитанные на десятки лет реализации, будут успешны”, – говорит Кондачкова. Анатолий Балашов, директор департамента загородной недвижимости Kirsanova Realty, более категоричен: “Если говорить о мегапроектах, то где они? Где строительство, рекламные кампании и прочие действия, связанные с продвижением продукта?”

“Такие проекты пользуются повышенным интересом в силу своей масштабности, однако их реализация способна преподнести немало неприятных сюрпризов”, – резюмирует Евгений Хуторянский.