Домик в кредит
Процесс вымывания с загородного рынка дешевых предложений уже начался, а рост цен на любые дома в пригородах не прекращается, говорит заместитель гендиректора общества землепользователей “Прогаль” Алла Зайцева.
“Большинство покупателей интересует дешевый сегмент, но из-за роста цен выбор в нем естественным образом сокращается”, – продолжает она. По данным Зайцевой, в садоводческих товариществах уже не найти предложений до $10 000, а на вторичном рынке индивидуального домостроения почти отсутствуют объекты ценой до $60 000. В пригородах рядом с Петербургом даже летние садовые домики стали дефицитом. Их еще можно найти в Кировском и Лужском районах Ленобласти, где расположены большие садоводческие массивы, такие как Синявино и Мшинская.
Дорожает загородная недвижимость и в прочих ценовых сегментах, отмечает директор строительства загородного поселка “Золотая миля” Сергей Свешков. Спрос на загородную недвижимость активизировался в январе и до сих пор держится на высоком уровне, в результате чего цены только за I квартал выросли на 30%. “Люди покупают то, что стояло и не продавалось по два-три года. То, что вчера не хотели брать за $300 000, сегодня берут за $400 000”, – удивляется Свешков.
По его словам, наиболее популярны у покупателей все северные направления. Участки и дома на удалении до 50 км от города берут для постоянного жительства, в более отдаленных районах покупают землю под дачи. Сотка в Токсове (район около 20 км севернее Петербурга) за 2006 г. выросла в цене с $7000 до $16 000. На южном направлении сотка земли на удалении до 80 км от города стоит сейчас в среднем $3000–5000.
Оценивая ситуацию, эксперты проводят параллели с городским первичным рынком жилья. В прошлом году цены на новостройки росли такими же сногсшибательными темпами, в результате чего большое развитие получила ипотека, вспоминает исполнительный директор Ассоциации загородной недвижимости Санкт-Петербурга Владимир Майоров. Эксперт ожидает, что в текущем году ипотечные деньги придут и на загородный рынок. Полуторагодичный застой продаж на рынке новостроек Петербурга в 2004–2005 гг., а затем 100%-ный рост цен в течение 2006 г. дал рынку жилья конкурентоспособную ипотеку, радуется президент Санкт-Петербургской гильдии риэлторов Яков Кусевицкий. В прошлом году, по данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, население Петербурга взяло 11 081 ипотечный кредит, т. е. в 2,5 раза больше, чем в 2005 г. Объем выданных средств вырос за аналогичный период в 4,5 раза – до 19,2 млрд руб. Прогноз на 2007 г. – 14 000–19 000 кредитов.
Банкиры пока не разделяют оптимизма риэлторов. “Сейчас банки опасаются выдавать кредиты под залог строящегося загородного жилья”, – признает Майоров. С ним согласен директор департамента ипотечного кредитования АН “Бекар” Алексей Кошелев: “В существующих ипотечных программах предъявляется слишком много требований к предмету залога”. Загородный дом должен быть достроен и зарегистрирован, оснащен всей необходимой инженерией и обеспечен развитыми коммуникациями и возможностью круглогодичного подъезда. По признанию Кошелева, многие индивидуальные дома или строения в садоводческих товариществах не всегда соответствуют этим требованиям. Впрочем, петербуржцы могут взять кредит на загородный коттедж под залог своих городских квартир. Но если цены на загородном рынке будут расти такими темпами, как сейчас, то рано или поздно банки будут вынуждены искать новые схемы работы в этом сегменте, добавляет Майоров.
“По нашим данным, около пяти банков рассматривают возможность реализации таких схем – например, с использованием гарантий со стороны застройщика”, – говорит Майоров. Он прогнозирует выход первых игроков в этот сегмент уже в этом году. “Банки, которые пойдут на эти риски, могут получить почти не освоенную нишу”, – не сомневается Майоров.
В апреле о выходе на загородный рынок объявил “КИТ Финанс Инвестиционный банк”, который планирует выдавать кредиты на покупку объектов строительной компании “Особняк”. Новая схема позволит кредитовать покупки в поселках на землях под ИЖС и дачных некоммерческих партнерств, в качестве залога банк принимает земельный участок.
Как объяснила представитель банка Ирина Щеголихина, решение о выводе нового кредитного продукта было принято в связи с высоким спросом на загородное жилье. “Загородная недвижимость недооценена, а спрос на нее велик. Так как наш банк один из первых выходит в этот сегмент, он будет конкурентоспособен. Банк планирует договориться о совместных кредитных программах с рядом других строительных компаний”, – говорит Щеголихина.
Руководитель управления по работе с корпоративными клиентами Балтийской ипотечной корпорации Светлана Климова отмечает, что, несмотря на большой спрос, загородная ипотека на практике представлена крайне слабо. Хотя, по ее словам, “за этой услугой – будущее”. “Рынок будет завоеван игроками, сумевшими преодолеть проблемы с оформлением документов и оценкой загородных домов; сейчас она осложнена в связи с отсутствием единого регламента и системы классификации в этой сфере”, – говорит Климова.