Нижегородцы покупают землю, а не обещания

Стремление к максимуму

Почти все новые коттеджные поселки, строящиеся в 30-километровой зоне от Нижнего Новгорода, девелоперы позиционируют как элитные объекты для постоянного проживания. Однако они значительно отличаются по насыщенности инфраструктурой, уровню благоустройства и предполагаемому сервису. Охрана, асфальтированные дороги, магазин, коммуникации, обеспечивающие городские удобства, – это тот минимум, на который рассчитывают покупатели и который обеспечивают практически все предлагаемые варианты. Дополнительная инфраструктура планируется в зависимости от места расположения поселка, окружающего ландшафта и фантазии девелопера. Если есть высокий берег реки – можно организовать горнолыжную трассу, есть большая вода – значит, строим яхт-клуб.

Самое престижное из существующих поселений горожан за городом – поселок “Приозерное” – уже не служит для девелоперов ориентиром с точки зрения благоустройства: кроме необходимого инфраструктурного минимума там есть детские, хоккейная и волейбольная площадки, ресторан, пожарная часть. Сейчас девелоперы редко удовлетворяются таким набором услуг и развлечений.

Компания “Технологии будущего” в поселке Sun City обещает построить горнолыжную трассу с подъемником (который уже установлен и испытан), искусственное озеро, площадки для тенниса и баскетбола, магазин, ресторан, детскую комнату, фитнес-центр. ГК “Лэндон”, которая строит на берегу Горьковского моря поселок “выходного дня”, обещает покупателям поля для гольфа и яхт-клуб. В конце лета этого года “Лэндон”, по словам одного из соучредителей компании, Андрея Костина, начнет строительство марины. А в поселке “Терраски” в Кстовском районе в 38 км от города предусмотрен и яхт-клуб, и горнолыжные трассы, и фитнес, и ресторан, и кафе, и т. п. Правда, все эти прелести будут принадлежать не самому поселку, а горнолыжному курорту Terra Ski, на территории которого он расположится.

За все заплатит покупатель

Строительство инфраструктурных объектов предполагает значительные затраты, которые обычно включаются в продажную цену земли. Однако ликвидность участков в глазах покупателей определяется прежде всего реалистичностью проекта и близостью поселка к городу. Стоимость участков с подрядом на строительство может отличаться в несколько раз – в зависимости не только от инфраструктуры, но и от степени раскрученности проекта. Компания “Автоград” продает участки в поселке “Бурцев ключ” в Богородском районе в 15 км от Нижнего Новгорода по 43 000 руб. за сотку, а “Технологии будущего” в широко разрекламированном Sun City в том же районе – по цене от 135 000 до 270 000 руб. за сотку. Участки в “Зеленом доле” (застройщик – компания “Этап”), который расположен в полукилометре от Нижнего по Кстовскому направлению, проданы почти все, несмотря на высокую цену в 203 000 руб. за сотку и наличие минимальной инфраструктуры: здесь предусмотрена только охрана и необходимые коммуникации.

Рекордсменом по темпам продаж можно считать поселок “Терраски” в Кстовском районе. Инвестиционная компания “Роза ветров” начала продажи в конце декабря 2006 г. К началу апреля 2007 г. из 46 участков проданы 44. Земля продавалась отнюдь не дешево: в марте цена сотки составила 122 000 руб. Этот феномен директор компании “Роза ветров” Мария Свиридова объясняет просто: “Мы предлагаем не просто кусок земли в чистом поле, а философию жизни за городом. Наши клиенты получают возможность жить на природе и отдыхать, летом – купаться в речке, зимой – заниматься спортом в фитнес-центре и на оборудованных горнолыжных трассах. А главное – они совершенно уверены в том, что и поселок, и коммуникации, и все эти спортивные сооружения будут действительно построены, им понятно, кто их будет содержать и эксплуатировать”. Коттеджный поселок “Терраски” будет частью горнолыжного курорта Terra Ski. “Роза ветров” строит здесь отель на 70 номеров, горнолыжную трассу с искусственным снегом, яхт-клуб, крытые и открытые бассейны, площадки для занятий теннисом и игровыми видами спорта, кафе, бары, рестораны.

На ликвидность участков в “Террасках” повлияло то, что инвестор начал продажи, когда в зоне курорта уже вовсю шло строительство: возводился отель, подводились коммуникации. В других коттеджных поселках продажи начинали, когда на территории ничего не было, а в некоторых случаях земля даже не была размежевана. Андрей Костин считает недоверие потенциальных покупателей к подобным объектам оправданным. Он отмечает, что, по мере того как в поселках разворачивается строительство, подводятся коммуникации и т. п., увеличивается и интерес клиентов.

Земля – непонятный объект инвестиций

Татьяна Романчева, директор Нижегородского центра научной экспертизы, соглашается с тем, что низкие темпы продаж земельных участков в том или ином поселке – результат настороженного отношения покупателей к проектам, существующим пока только на бумаге. Кроме неуверенности в том, что все обещанное будет построено, покупателей, по мнению Романчевой, останавливает и неясность, в какую же сумму обойдется им содержание всей обещанной разнообразной инфраструктуры.

Поэтому высоким спросом у нижегородцев пользуются участки без подряда на строительство, особенно вблизи популярных мест отдыха. “Например, в районе пансионата “Буревестник” на Горьковском море уже сложилась развитая инфраструктура, есть возможность заниматься и водными видами, и конным спортом, поэтому здесь нет необходимости придумывать что-то еще для какого-нибудь отдельного поселка”, – говорит Романчева.

Участки без подряда на строительство активно продавались и продаются по Кстовскому направлению и в районе Горьковского моря. Цена земли в таких местах существенно ниже, чем в организованных поселках: от 15 000 до 30 000 руб. за сотку. В случае если здесь будут проложены коммуникации и построен организованный поселок, стоимость участков, по мнению Романчевой, вырастет в 4–5 раз. Правда, частных инвесторов на земельном рынке еще немного: он пока слишком непрозрачен.

В 2007 г. ожидается появление нескольких новых проектов. Если в 2006 г. покупателям преимущественно предлагались дорогие участки в поселках в Богородском районе (богородское направление даже стали именовать “нижегородской Рублевкой”), то в новом сезоне ожидается рост предложений в Кстовском районе. Он характеризуется хорошей транспортной доступностью, отличными ландшафтами, выходом к Волге и относительно экологически благополучен. На этом направлении расположена курортная зона “Зеленый город”, которая теперь стала частью Нижнего Новгорода, а к нефтеперерабатывающему заводу в Кстове нижегородцы привыкли. Все это делает Кстовский район привлекательным для строительства загородных поселков для постоянного проживания. Перспективы коттеджной застройки традиционно популярного у нижегородцев борского направления существенно снижает сложность переправы через Волгу: единственный мост не справляется с нагрузкой. Эксперты полагают, что реконструкция моста, которая позволит увеличить его пропускную способность, или строительство моста-дублера вернут Бору репутацию любимого района дачников.