Поселки в проекте
Инфраструктура за счет девелоперов
Малоэтажное строительство должно стать основой проекта “Доступное и комфортное жилье”, более половины нового жилья нужно возводить в пригороде, считает исполнительный директор ассоциации “Технологии роста” Андрей Кияшко. “Территория города ограничена, земельных участков под строительство в центре и спальных районах немного, развитие должно идти за счет близлежащих территорий”, – развивает он свою мысль.
В пригородах Ростова для развития малоэтажного строительства, по мнению Кияшко, и земли хватает, и строительные технологии отработаны, и деньги инвесторы готовы вкладывать. Есть, правда, одна проблема – ни в самом Ростове, ни в близлежащих Аксае, Батайске, Азове, Новочеркасске нет утвержденных генпланов. “Без градостроительных документов есть вероятность опрометчивых инвестиций – земля, приобретенная под жилое строительство, может оказаться зарезервированной, например, под промзону”, – дополняет эксперт. Кроме того, тормозит развитие пригородов неразвитость инженерных коммуникаций и дорог.
При оформлении прав на заключение договоров аренды земельных участков под загородное строительство девелоперам предлагают самостоятельно построить инженерные коммуникации, а затем передать их на баланс подведомственных структур (водоканалов, газораспределительных сетей). Поэтому такие проекты не популярны.
В ноябре 2006 г. на участие в аукционе по продаже прав аренды на земельный участок в 15 га в совхозе “Темерницкое” (граничит с Ростовом севернее ул. Орбитальной) заявку подала только одна компания, торги признаны не состоявшимися. При начальной цене в 56,28 млн руб. (и соответственно, годовой арендной плате примерно в 42 400 руб.) ориентировочная стоимость строительства инженерной инфраструктуры на участке в “Темерницком” оценивалась в 129,22 млн руб., включая выполнение техусловий и плату за подключение.
Права аренды на другой участок – площадью более 18,8 га в поселке “Декоративные культуры” на окраине Ростова – за 37,6 млн руб. получила компания “Зодчий-Юг”. Здесь планировалось построить деревянные коттеджи общей площадью 30 000 кв. м, рассказал менеджер компании Виктор Лищунов. Мэрия оценила строительство инженерных коммуникаций в 63,2 млн руб., из-за таких высоких затрат “Зодчий-Юг” отказался от проекта в конце 2006 г.
Недавно администрация Ростовской области объявила, что проекты строительства жилых микрорайонов “Декоративные культуры”, “Орбитальный-2” (120 000–150 000 кв. м) в Ростове и “Западный” (150 000 кв. м) в Батайске получили гарантии федерального бюджета для привлечения инвестиций на строительство инженерной инфраструктуры. По оценке замминистра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игоря Далаксакуашвили, для строительства инженерных сетей в трех микрорайонах необходимо более 400 млн руб. Федеральный бюджет компенсирует 100% ставки по кредиту для малоэтажного жилья, банк-кредитор будет выбран на открытом конкурсе. Лищунов не исключает, что “Зодчий-Юг” вновь заинтересуется проектом в “Декоративных культурах”.
Если проект предполагает строительство коттеджей и объектов социальной инфраструктуры, подведены все коммуникации и транспортные магистрали, жилье в пригороде будет востребовано, уверен Кияшко. А использование недорогих технологий и не столь высокие цены на землю снижают стоимость строительства: цена загородного дома площадью около 200 кв. м сопоставима с квартирой площадью 100 кв. м в центре Ростова, говорит он. По мнению Кияшко, в ближайшие два-три года вокруг Ростова появится около 10 коттеджных поселков на 20–50 домов.
Небольшой загородный рынок
Сейчас в Ростове и пригороде строится два коттеджных поселка. Поселок “Родник” (17 коттеджей) на участке в 1 га в районе ростовского зоопарка строит с прошлого года компания “Россевкавстрой”, инвестиции в проект оцениваются в 70–80 млн руб., говорит Кияшко. К концу 2007 г. его планируется сдать в эксплуатацию. Строительство поселка “Солнечный” в 10 км от города (по трассе Ростов – Батайск) идет уже около трех лет, инвестором сейчас выступает Национальная жилищная корпорация. По данным компании, поселок рассчитан на 400 индивидуальных домов, застройщик предусмотрел и социально-бытовые объекты. В 2006 г. было построено 20 000 кв. м жилья, сейчас на разной стадии готовности находится 31 таун-хаус, каждый из которых включает 5–7 четырехкомнатных квартир. К концу 2007 г. запланировано к сдаче еще 22 000 кв. м. Цена 1 кв. м в квартире площадью 119 кв. м составляет 20 000 руб., ее общая стоимость – около 2,4 млн руб. без учета цены земельного участка.
В прошлом году проект “Беловодье” недалеко от пос. Обуховка (Азовский район, 15 км от Ростова) анонсировал “Холдинг Каскад”. На территории 160 га планируется разместить 800 домов, супермаркет, школу, детский сад, рестораны, фитнес-клуб, салон красоты. В поселке появится благоустроенный пляж и яхт-клуб. По данным компании, площадь земельных участков под коттеджи варьируется от 4 до 40 соток, покупателям предлагается более 20 вариантов различных домов площадью 125–400 кв. м. Строительство пока не началось, говорит Кияшко: “Заявки подали не более 10 покупателей, еще 20 домов инвестор планирует построить за собственные деньги”. Концепцию “Беловодья” Кияшко считает хорошей, но заявленный срок строительства поселка в 5–7 лет отпугивает покупателей. Технология строительства позволяет возводить дома за три месяца, строительство всего коттеджного поселка должно завершаться за два года. “Больше ждать никто не будет и не хочет”, – считает эксперт.
Популярные дачи
Так что анонсировать новые проекты инвесторы не спешат, а ростовчане активно покупают земельные участки в близлежащих районах и садовых товариществах на окраинах города. В пос. Янтарный в конце прошлого года провели газ, стоимость 6 соток земли с домом сейчас составляет около 3 млн руб., в 2006 г. такой объект оценивался в 2 млн руб., рассказывает специалист по домовладениям и земельным участкам агентства недвижимости “Риэлти” Дарья Устинова. По ее данным, участок в 6 соток в районе Ростовского моря около магистрали можно купить за 800 000 – 1,5 млн руб., удаленный – за 600 000 руб. Активно застраивается район вокруг клиники “Леге-Артис” (севернее ул. Орбитальной), стоимость 1 сотки доходит до 250 000–300 000 руб., говорит специалист по продаже домовладений АН “Квартал” Норайер Дарпинян.
По мнению Дарпиняна, перспективными для коттеджной застройки являются Старочеркасск и пос. Большой Лог – оба находятся в Азовском районе. Особенно интересны земли, примыкающие к строящемуся в Старочеркасске гольф-полю, там цена за сотку без коммуникаций составляет $1000, добавляет исполнительный директор агентства Terra Андрей Фоменко. На 50% за 2006 г. выросли цены на земли у р. Дон. В хуторе Курганы незатапливаемые участки продаются по 250 000 руб. 1 за сотку, в пос. Рогожкино – 120 000–150 000 руб. за сотку, говорит Фоменко.
По данным опрошенных “Ведомостями” риэлторов, рост цен на загородные земли подогревают крупные проекты. Собственники земель в совхозе “Темерницкий” сняли участки с продаж: они ожидают роста цен после начала строительства гипермаркета Auchan, говорит Дарпинян. С конца осени цены в “Темерницком” выросли на 15–20%, стоимость 1 сотки земли без коммуникаций составляет около 100 000 руб., добавляет он.
Строительство IKEA способствует росту цен в Аксайском районе. По словам директора аксайского АН “Таис” Юлии Зиновьевой, за последние несколько месяцев рост составил 18–20%: до нового года 6 соток земли стоили 1,9 млн руб., сейчас – 2,2 млн руб.